XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Процесс оценки земельного участка методом выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Важную роль в методе выделения играет информация о ценах сделок или спроса с объектами недвижимости, включающие в себя аналогичные земельные участки. С его помощью можно определить стоимости земельного участка, который имеет типовые застройки, такие как дачные дома, коттеджи, поселки. На данный момент в современной России земля постепенно становится товаром, а, следовательно, нужно знать правильную цену учитывая все плюсы и минусы расположения земельного участка. Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Понятие земля имеет много значений, это ресурс, используемый для ведения сельскохозяйственной продукции и природный объект, который является для наиболее важным для людей. Поэтому в современном мире вопрос оценки земель очень востребован, это напрямую связано с постоянными изменениями законодательства в данной области, а также с условиями рынка.

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о земле в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

Инвестиционная стоимость земельного участка определяется для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, ориентированной на «среднего» покупателя, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного приобретателя и напрямую связана с величиной будущих доходов, которые он сможет получить при использовании земельного участка. Для определения инвестиционной стоимости важны такие факторы, как оценка возможных рисков (например, изменений в налоговом законодательстве), будущее повышение или понижение стоимости земельных участков в силу различных причин и т. д.

При определении инвестиционной стоимости земельного участка используются методы, аналогичные применяемым для определения его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость ─ это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка. Определяется методами массовой оценки. Если использовать такие методы оценки земли невозможно, рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Результаты оценки оформляются в виде письменного отчета. Обязательные требования к отчету:

однозначность толкования содержащейся в нем информации;

общедоступность изложения, включая пояснения к специальным терминам;

наличие развернутых обоснований и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В отчете должны быть указаны:

даты определения стоимости земельного участка и составления отчета;

основание для проведения оценки;

информация об оценщике: юридический адрес, сведения о лицензии на осуществление оценочной деятельности;

точное описание объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их применения;

перечень использованных документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики земельного участка;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина.

Кроме того, в отчете могут содержаться: описание земельного участка и его улучшений (зданий и сооружений) и их фотографии; описание соответствующей времени составления отчета ситуации на рынке, предложения оценщика по наиболее оптимальному использованию участка.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины или диапазона величин.

Цели оценки земли могут быть разными. Поскольку значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является товаром (при этом не переставая оставаться важнейшим природным ресурсом) для полноценного функционирования земельного рынка, как было сказано выше, жизненно необходима оценка рыночной стоимости земли, т. е. денежная оценка земли. Например, при определении цены для совершения сделки купли-продажи участка.

Согласно ЗК РФ платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства. Принцип платности призван стимулировать рациональное использование, охрану и освоение земель, повышение плодородия почв, способствовать нивелированию социально-экономических условий хозяйствования. Основным способом его реализации является налогообложение. А чтобы рассчитать размер налога на землю, необходим универсальный базовый показатель, каковым на данный момент установлена кадастровая оценка земли (земельных участков) в РФ. Поэтому налоговая нагрузка как плата за землю и оценка земли тесно связаны между собой. Согласно Федеральному закону от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 Земельного кодекса РФ, применяется нормативная цена земли.

Нормативная оценка земли дает повод вспомнить о Законе РСФСР от 11 октября 1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». С 1 января 2004 года этот закон признан утратившим силу за исключением статьи 25, в которой говорится о нормативной цене земли: «Нормативная цена земли ─ показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Правилами государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

Обязательным к применению при определении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки, является Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)"Государственная оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земли основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Проведение государственной кадастровой оценки земель учитывает данные земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Знать стоимость земли необходимо в целом ряде других случаев. В частности:

при передаче участка в аренду или залог;

кредитовании;

страховании;

внесении в уставный (складочный) капитал;

принятии управленческих решений;

составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;

изъятии для государственных нужд;

определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

определении стоимости безвозмездно полученного имущества;

разрешении имущественных споров.

Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической) и обладает стоимостью, поэтому неискаженная, качественная (профессиональная) оценка земли — одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Надобность в получении максимально достоверной, неискаженной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками. 
В отношении земельных участков оценке может подлежать не только право собственности, но и право аренды земли различного назначения. 
В теории оценка стоимости земли рассматривается с двух точек зрения:
1. Земля — это природный ресурс, который характеризуется пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода.
2. Земля — это составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с точки зрения полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка. А земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

спецификой данного объекта;

не разработанностью нормативно правовой базы;

неразвитостью земельного рынка в стране.

Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются в зависимости от принадлежности земельного участка землям поселений или землям сельскохозяйственного назначения и определяется следующим:

невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом, что обусловливает ее недостаточное предложение на рынке;

каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;

возможно многоцелевое использование земли:

как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,

как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;

земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли в отличие от стоимости зданий или сооружений со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка;

использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций, а также возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли при условии застройки земельного участка улучшениями являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий, позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства, а также затрат, связанных со строительством на земельных участках

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (рис. 1). Методы, в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков, в соответствие с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков представлены на рисунке 1. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Рисунок 1. Методы оценки земельных участков

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

В учебной литературе встречаются иные методы расчета стоимости земельных участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка вы водится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получил оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Так как в наше время большинство земельных участков застроено, юридические и физические лица заинтересованы в получении дохода не только от земельного участка, но и от строений, находящихся на нем. Поэтому рассмотрим более конкретно метод выделения земельного участка.

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения [9]:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Недостатки метода выделения:

- он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

- в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Нужно учесть, что земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Во время выполнения данной курсовой работы я ознакомилась с Теоретическими основами определяющие стоимость земельного участка и изучила различные нормативные акты, связанные с оценкой земельных участков. 
В данной работе на тему «Характеристика процедуры оценки рыночной стоимости земельного участка методом выделения» было рассмотрено следующее: 
 Понятие, цели и виды оценки земли 
 Оценка земельного участка методом выделения 
 Специфика земельного участка как объекта оценки; 
 Метод выделения 
В первой главе курсового проекта мною были изложены понятия, цели и виды оценки земли ; рассмотрены земли как объект оценки и изучен вопрос оценки земельного участка методом выделения. Во второй главе я провела подробный анализ рынка недвижимости города Н, а также произвела описание объекта оценки и его аналогов, их местоположения. 

Рассмотренный методов выделения оценки земли основывается на исходных данных, собранных на рынке и имеющий характерное наличие информации - о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Список используемой литературы

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

Жулькова, Ю.Н. Оценка стоимости земельных участков [Электронный ресурс]: учебн. пособие / Ю.Н. Жулькова, О.О. Орлова, Д.А. Куделина; Нижегород. гос. архитектур.- строит. ун-т. – Н.Новгород: ННГАСУ, 2016.

Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"

Код для цитирования: Скопировать