XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Актуальность темы исследования непосредственно связана и со степенью ее научной разработанности.

Степень разработанности проблемы. Актуальность и значимость недвижимости породила значительное количество исследований посвященных экономике недвижимости. Здесь можно назвать труды В.А. Алексеева, А.Н. Асаул, Н. Богдановой, Д. Болгерт, Н.М. Бурхановой, А.Н. Кривенец и др. Не остались без внимания ученых и вопрос анализа рынка недвижимости. Здесь наиболее значимыми видятся работы О.П. Алексеевой, Е.В. Аленичевой, B.C. Болдырева, С.В. Грибовского, А.В. Дашко и некоторых др. Вместе с тем, большинство этих исследований посвящены теоретическим аспектам оценки, тогда как практика оценки остается практически не изученной.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости в России.

Предмет исследования – особенности рынка жилой недвижимости в России.

Цель работы – проанализировать информационно - аналитическое обеспечение процесса оценки недвижимости.

В соответствии с целью работы определены следующие задачи:

- рассмотреть понятие и характеристику объектов недвижимости;

- изучить информационно-аналитическое обеспечение процесса оценки недвижимости;

- определить значение оценки объектов недвижимости в условиях рыночной экономики;

Методологической основой исследования является системный подход к оценке объектов недвижимости. В работе использованы такие общенаучные методы исследования, как анализ, синтез, обобщение, абстрагирование, индукция и дедукция и др.

Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты РФ, как Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие.

Информацию, необходимую для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций экономики и рынка недвижимости. Это описательная информация, которая используется непосредственно для определения рыночной стоимости .

Специальная информация обычно представлена в виде цифр, используемых для расчетов по определенному методу. Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и изучения общего состояния национальной экономики. На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

- темпы экономического роста;

- уровень инфляции;

- индекс деловой активности;

- инвестиционный климат в стране, уровень национальных и иностранных инвестиций;

- уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

- стабильность и предсказуемость политической ситуации;

- доверие к правительству;

- приближенность выборов и предсказуемость их результатов и т. д.

Основные источники внешней информации:

1. Государственные программы и прогнозы.

2. Данные государственных организаций.

3. Исследования международных финансовых организаций.

4. Аналитические обзоры информационных агентств.

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

После анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать ситуацию и перспективы рынка недвижимости. Анализ тенденций рынка и динамики цен требует сегментации рынка. Основные сегменты рынка недвижимости:

- в зависимости от объекта (рынок земли, зданий и сооружений);

- в зависимости от назначения и использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

- в зависимости от способности приносить доход: рынок прибыльной и неприбыльной недвижимости;

- в зависимости от вида операций: рынок аренды и рынок сбыта;

- первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и расчетов необходимо собирать и анализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежным рынкам:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения собственности на землю, состояние рынка земли, цену приобретения права собственности (права аренды) на землю, размер арендной платы за землю.

3. Ситуация на рынке для определенного сегмента рынка: состояние и перспективы развития сегмента рынка; - цены и условия аренды (купли-продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание; - уровень эксплуатационных расходов; - средний уровень занятости недвижимости; - уровень возможного другого дохода;

4. Затраты на воспроизводство (замену) объекта оценки:

- увеличены показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, увеличены показатели себестоимости строительства;

- сметы, прайс-листы и строительные нормы проектных и строительных организаций;

- индексы цен в строительстве;

- удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

- стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, комплексные показатели затрат на водоснабжение, канализацию, отопление, вентиляцию и кондиционирование, электроэнергию;

- дополнительная информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и пакеты программ (Сборники: Интегрированные показатели восстановительной стоимости; Интегрированные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые здания и Справочные материалы по передовым инженерным системам в зданиях компании КОИНВЕСТ и др.).

2. Информация специалистов рынка недвижимости-риэлторов, застройщиков, консультантов, управляющих компаний.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с владельцем и менеджером объекта.

В контексте внутренней информации есть также несколько блоков: юридический, экономический, физический. Юридическая единица включает правоустанавливающие документы на землю и здания, информацию о наличии сервитутов, договоров аренды и т. д.; в хозяйственно-информационной информации о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; по физическим размерам, конструктивным особенностям и материалам, годам постройки и наличию ремонтов, топографии и состоянию площадки, типу застройки и окружающей среды, экологии.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи .

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценочной рыночной, кадастровой и иной стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации ).

Анализ рынка недвижимости заключается в его идентификации, исходя из наличия объектов на рынке, их полезности, предпочтений и покупательной способности участников сделки. Анализ для целей оценки состоит в сравнении состояния рынка, его сегмента с конкретным объектом. В итоге формируется вывод о влиянии соотношения предложения и спроса на стоимость объекта при оценке стоимости недвижимости. Результаты анализа используются для выбора варианта использования недвижимости, маркетинговых стратегий, дизайна, а также для прогнозирования доли рынка, занимаемой объектом.

Реакция рынка на вид недвижимости определяется спросом и предложением. Рыночная стоимость зависима от уровня конкуренции на рынке. Изучение параметров объекта оценки позволит оценщику определить конкурирующие объекты, их преимущества или недостатки.

Выделяют два подхода к анализу рынка:

1. Анализ от состояния экономики в целом до определенной недвижимости. Этапы первого подхода:

- Изучение равновесия на рынке;

- Анализ вариантов альтернативного применения недвижимости;

- Решение о максимально эффективном применении объекта.

2. Анализ от определенной недвижимости до состояния экономики в целом. Этапы второго подхода:

- Изучение характеристик недвижимости (законодательных, физических, местных, нормативных), спроса, предложения;

- Рассмотрение варианта эффективного (оптимального) применения объекта.

На этапе идентификации сегмента рынка оценщик решает две задачи:

- Идентификация недвижимости;

- Идентификация рынка недвижимости, на котором конкурирует объект.

Эксперт оценочной компании обязан изучить характеристики недвижимости для выявления параметров влияния на стоимость. Анализ рынка предполагает его разбивку на субрынки для выявления конкурирующего сегмента. В итоге эксперт определяет внешние факторы влияния на стоимость объекта.

Сегментация рынка определяется факторами:

- Назначение объекта;

- Характеристики (экономические, физические);

- Территориальные параметры рынка разбивают его на национальный, местный, региональный, городской, пригородный сегменты.

Выделяют следующие факторы влияния на развитие рынка недвижимости:

- Рост экономики страны;

- Уровень развития экономики региона, влияющий на финансовые возможности для покупки недвижимости;

- Взаимосвязь стоимости объекта и перспективой развития региона.

Таким образом, рынок недвижимости определяет стоимость объектов под влиянием факторов:

- Социально – экономическая ситуация в стране и регионе;

- Стабильность финансовой политики правительства и банков;

- Стабильность законодательная;

- Стабильность курсов валют .

Важным этапом оценки недвижимости является определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект

При оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:

1 земли для ведения сельского хозяйства

2 земли под строительство помещений для проживания человека за исключением гостиниц, лечебных учреждений, служебных жилых помещений и режимных учреждений

3 земли под объекты строительства, направленные на обеспечение бытовых, социальных и духовных потребностей человека

4 земли для возведения объектов банковской, коммерческой или иной недвижимости подобного типа, предназначенной для получения прибыли

5 участки под строительство объектов для занятия спортивной деятельностью, прогулок, наблюдения за природой

6 площади для установки объектов, связанных с разработкой недр и добычей полезных ископаемых

7 участки для устройства путей сообщения и транспортных (в т. ч. пассажирских) перевозок

8 земли для размещения объектов обороны и безопасности, а также сохранения внутреннего правопорядка

9 земли для возведения объектов по охране природы, а также для обустройства исторических мест и курортных зон

10 площади для организации использования лесных ресурсов (лесопилка, заготовка древесины, резервные леса и т.д.)

11 территории для использования водными ресурсами, в частности, при применении гидротехнических сооружений

12 земли для проведения деятельности особого вида (в частности, ритуальных услуг), а также неиспользуемые земли запаса

В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано).

Именно на основании категоризации и можно расширять исследуемую территорию, включая в неё объекты той же категории и того же класса.

Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:

1 возраст здания

2 специфика места расположения

3 конструкционные решения

4 планировочные решения

5 архитектура и отделка

6 инженерия

7 инфраструктура

8 парковка

9 управление зданием .

Современная реальность ставит перед участниками рынка недвижимости качественно новые вопросы, требующие качественно новых ответов. Основываясь на анализе последних исследований, публикаций, теоретических и экспериментальных разработок, связанных с оценкой недвижимости, можно сказать, что сегодня соответствующая методологическая и методологическая поддержка находится на высоком уровне. В то же время этот тип разработок и исследований часто бывает разнонаправленным, спорадическим и нецентрализованным. Использование устаревшего методологического аппарата может привести к искаженному результату, который не совпадает с текущими реалиями и возможными ожиданиями рынка. Отсутствие общей проверенной базы данных, необходимый объем информации или ее недоступность вынуждают оценщиков использовать информацию с точки зрения надежности.

Разумеется, стандарты оценки позволяют реализовывать принципы единства законодательной, нормативной и методологической базы, но только в определенной степени, поскольку они не могут учитывать разнообразие ситуаций, человеческий фактор и всегда изменение условий экономической среды.

Рассматривая этот вопрос сквозь призму кризисных явлений, следует отметить, что даже небольшие, ранее несущественные проблемы неоднократно преломляются, иногда приобретая неожиданный угол, внося «вклад» в и без того неустойчивую систему. Если говорить о точности оценки, то этот фактор может не только стать экономическим, но и приобрести социальную направленность, подвергая общество риску зон нестабильности.

Кроме того, в контексте трансформации институционального механизма потеря контроля (в том числе со стороны государства) над процессами в этой сфере может привести к их деформации, формированию тенденций, препятствующих интеграции России в мировую экономику как полноправный партнер, к увеличению стратегических рисков .

Одним из основных способов борьбы с кризисом является усиление контроля, осуществляемого государством, которое выступает катализатором развития национального бизнеса, и повышение прозрачности процесса оценки. Логическим развитием этих требований может быть необходимость создания органа, сопровождающего процесс оценки (назовем его центром обработки данных - центром обработки данных). Основным условием существования такого дата-центра, независимо от любого клиента или оценщика является высокий уровень доверия со стороны всех заинтересованных сторон. Поскольку в некоторых случаях необходимость в центре обработки данных является единственным условием для получения правильных и сопоставимых результатов оценки, в то время как появление и развитие такого типа информации наблюдаются только в определенных сегментах рынка оценочных услуг. Общий пример организации работ по оценке недвижимости при отсутствии единого информационного центра приведен на рисунке 1 .

Рисунок 1 - Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества в отсутствие единого информационного центра

Согласно рисунку можно говорить о том, что оценщики могут использовать абсолютно разную информацию для оценки одних и тех же объектов, получая при этом совершенно разные результаты. Другими словами, качество информации напрямую влияет на результаты оценки. Центр обработки данных предназначен для устранения этого дисбаланса. Общий пример организации работ по оценке недвижимости при наличии единого информационного центра приведен на рисунке 2.

Рисунок 2 - Общий пример организации работы по оценке объектов недвижимого имущества при наличии единого информационного центра

На рисунке 1 видно, что результаты оценки могут существенно различаться (даже для идентичных объектов), поэтому они несопоставимо (А, В и С). А в случае применения технологии информационно-аналитического обеспечения (рисунок 2) результаты сопоставимы и представляют собой значения из одного числового (логического) ряда (А1, А2 и А3).

Проблема «правильной» оценки объекта недвижимости волнует всех участников рынка. Продавец заинтересован в продаже как можно дороже, а покупатель заинтересован в покупке как можно дешевле. В конце концов, именно соотношение спроса и предложения формирует цену, которая может быть представлена как продавцу, так и покупателю. Но есть очень важные, далеко не риторические вопросы: Почему цена предложения и сделки такая? Насколько реалистично эта цена отражает процессы, происходящие на рынке недвижимости? Какие внешние и внутренние факторы повлияли на объективность при определении цены? Ответ каждого оценщика на эти вопросы зависит от его / ее профессионального уровня, честности и ответственности. Каждый оценщик выбирает методы, которые он / она предпочитает, и базы данных, которые он / она будет использовать. Соответственно, при оценке одного объекта разными оценщиками получаются разные результаты. .

Если все эти проблемы уже решены в центре обработки данных, который в равной степени учитывает мнение как «покупателя», так и «продавца», то возможный диапазон рыночной стоимости одного и того же объекта, согласно данным, полученным разными оценщиками, значительно сужен. Но роль центра обработки данных не ограничивается этим. Система прямой и обратной связи, сформированная в результате работы ЦОД, может послужить основой для совершенствования методологии и методов оценки, позволит институту развивать оценку на современной основе. При решении проблем индивидуальной оценки обсуждение нерешенных вопросов, значительная информационная асимметрия и многие другие проблемы, возникающие на разных ее этапах, служат помехой и требуют скорейшего разрешения.

Объективно есть необходимость сконцентрировать внимания по вопросам поддержки процесса оценки, изучение различных аспектов этого направления, которое развивается и дополняется.

Технология информационно-аналитического обеспечения, разработанная рабочей группой Национального совета по оценочной деятельности (далее - РГ НСОД), является уникальным инновационным инструментом регулирования оценочной деятельности, который позволяет в полной мере реализовать важнейший принцип: любая экономическая категория - единство, а также решение целого ряда проблем. Впервые в Российской Федерации на практике применяется система организации оценки с единым информационным центром, которая осуществляет непосредственное ведение оценок, централизованную выдачу аналогов, проведение ценового зонирования и контроль полученных результатов (рисунок 2).

Такая система может рассматриваться как мощное средство борьбы с кризисом при оценке недвижимости, так как снижает субъективность оценки, коррупционную составляющую, социальные риски, повышает открытость и прозрачность информации, что, естественно, способствует формированию современного цивилизованного рынка недвижимости.

Таким образом, с учетом сложившейся ситуации существует острая необходимость в быстрой разработке аппарата методического и информационно-аналитического обеспечения процесса оценки с целью обеспечения сопоставимости, проверяемости и защиты результатов оценки. После введения комплекса мер для обеспечения правильных и сопоставимых результатов все эти недостатки были устранены.

Технология информационно-аналитического обеспечения процесса оценки, разработанная рабочей группой НСОД, позволила в определенной степени учесть все эти особенности.

Особое внимание следует обратить на то, что данная технология основана на следующем (рисунок 3):

- общие методологические и методические подходы к оценке;

- проверенный процесс непосредственного сопровождения процесса оценки на всех его этапах (от заключения договора на оценку недвижимости до сдачи отчета заказчику);

- контроль полученных результатов на соответствие общей методологии и рекомендуемых диапазонов рыночной стоимости.

Рисунок 3 - Структурная схема составных элементов технологии информационно-аналитического обеспечения процесса оценки

Такая устойчивая конструкция взаимосвязанных элементов позволяет оперативно и адекватно реагировать на изменения, происходящие на рынке недвижимости.

Итак, подводя итоги, следует подчеркнуть, что рассмотренная технология информационно-аналитического обеспечения процесса оценки может быть воспроизведена в любой области оценки, где требуется получить сопоставимые результаты, включая массовую (кадастровую) оценку, при условии уточнения методологии и разработки соответствующих специальных средств поддержки программного обеспечения (такая работа ведется).

Кроме того, рассмотренный алгоритм оценки является универсальным, что позволяет использовать его как для индивидуальной, так и для массовой оценки (при условии включения полноценного блока по зонированию земельных участков и классификатора благоустройств).

Оценщики используют единую методологию, позволяющую объективно оценить имущество, избежать двусмысленности в стоимости соседних участков земли и, таким образом, дают возможность учесть все индивидуальные характеристики зданий и сооружений, существующих на земельном участке.

Список литературы:

I. Нормативные правовые акты

1. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

2. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)

4. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"

II. Литература

6. Научная электронная библиотека «Киберленинка» // https://cyberleninka.ru/

7. Юридический портал Center Bereg // http://center-bereg.ru/

8. Электронная библиотека экономической и деловой литературы // http://www.aup.ru/library/

9. Алексеева, О. П. Оценка недвижимости как элемент рыночных отношений / О. П. Алексеева // Юрист. – 2017. – № 3. – С. 53 - 58.

10. Аленичева, Е. В. Методы оценки объектов недвижимости: методические указания / Е. В. Аленичева. – Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2016. – 102 с.

11. Анализ и оценка недвижимости: курс лекций / под ред. А.В. Олейченко. – Киев: МАУП, 2016.– 118 с.

12. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.:Питер, 2017.

13. Бурханова Н. М. Экономика недвижимости. –М.: Эксмо, 2016.

14. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. –2017. – № 2. – С. 7.

15. Грибовский, С.В. О принципах и проблемах оценки недвижимости / С.В. Грибовский // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. – № 2. – С. 54 - 63.

16. Коротких О. А. Правовой режим недвижимости: история и современность // Бюллетень нотариальной практики. – 2016. – № 5. – С. 8.

17. Максимова С.Н. Управление недвижимостью. – М.: Юрайт, 2018.

18. Манылов, И.Е. Оборот недвижимости в России: экономика и право / И.Е. Манылов // Журнал российского права. – 2016. – № 1. – С. 21 - 28.

19. Оценка объектов недвижимости / под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2015. – 212 с.

20. Прохоров, К.Н. Оценка недвижимости / К.Н. Прохоров. – М.: РИОР, 2016. – 287 с.

21. Рогов, А.С. Анализ рынка недвижимости / А.С. Рогов // Правовые вопросы недвижимости. – 2018. - № 3. – С. 18-21.

22. Ронова Г. Н. Оценка недвижимостиучебно-методический комплекс. - М.ЕАОИ, 2016.

23. Сколько стоит Ваша квартира? // Вестник Недвижимости. – 2017. – № 72. – С.45.

24. Стерник, Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник. – М.: РГР, 2016. – 275с.

25. УсейкинА. К. Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество // Нотариус. – 2016. – № 5. – С. 21.

26. Шевчук, Д. А.Экономика недвижимости: конспект лекций / Д. А Шевчук. – Режим доступа: http://finance-com.ru/53464-tehnologiya-processa-ocenki-ob.html

27. Экономика недвижимости: учеб.пособие / сост. Д. В. Виноградов – Владимир: Владим. гос. ун-т, 2015.

Код для цитирования: Скопировать