XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Оценка недвижимого имущества — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время нужный элемент практически всех действий связанных с недвижимостью а именно аренд, купля-продажа и иные действия, связанные данным вопросом.

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Оценка недвижимости необходима нам при принятии решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов в уставный капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д. Это достаточно общераспространенный способ, при помощи которого специалисты в данной области могут провести оценку недвижимого имущества, прежде всего он состоит в оценке аналогичных видов имущества . Если таких предложений не оказывается ,то перед специалистом возникает серьезная и достаточно трудная задача. Чаще всего она связана именно с оценкой того или иного вида имущества. Это связано именно с тем, что в силу свойства "недвижимости", то есть невозможности переместить объект, к параметрам, влияющим на стоимость объекта. Такое обилие параметров существенно усложняет поиск аналогов для сравнения, ведь найденные аналоги могут совпадать по одним параметрам и не совпадать по другим важным параметрам именно это, и затрудняет сравнение данных объектов.

В данной курсовой работе мы воспользуемся сравнительный метод, так как он позволяет несложными вычислениями определить стоимость недвижимости, в нашем случае квартиры.

Развитие рынка недвижимости в России привело к многообразию форм собственности и к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте. У многих собственников возникает много проблем и вопросов связанных с оценкой.

Одним из основных является вопрос о стоимости объекта собственности. Необходимость его решения возникает у физических лиц, акционерных обществ, фирм, предприятий. Развитие ипотечного кредитования, фондового рынка, акционирование предприятий и системы страхования также формируют потребность в услуге по оценке стоимости объектов.

При создании развитой инфраструктуры важнейшую составляющую представляет собой оценочная деятельность, которая необходима для лучший результатов в экономических преобразований нашей страны. В современном мире оценка стоимости заняла достойное место в рыночной системе хозяйствования. Уже в течение десятилетия результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений как в частном, так и в государственном секторах. Оценка стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности трудно обойтись в условиях рынка недвижимости и простому гражданину, и государственному чиновнику, и предпринимателю.

На рынке недвижимости как продавец, так и покупатель, хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако, рыночная цена становится известной только в итоге состоявшейся сделки. Способ определения точной величины рыночной цены - одна из вечных задач рынка спроса.

Именно в основе рыночной цены сделки, выступающей результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина -стоимость, которая, будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой рыночную стоимость. Эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями по состоянию на 3 августа 2018 г.) в ст. 3 дается такая формулировка: «Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

Таким образом, можно сделать вывод, что развитие оценки, как специального вида деятельности, является главной частью общего процесса реформирования российского рынка недвижимости.

Полное формирование и улучшение оценочной деятельности требует выполнения следующих основных принципов:

1. Оценка имущества является профессиональным видом деятельности.

2. Оценка также является новым научным направлением, со своей терминологией, методологией, принципами исследований.

3. Формирование оценки должно основываться на создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории нашей страны. Создание документов, нормативно правовых актов, не связанных с общей системой оценки в Российской Федерации, является недопустимым.

4. Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых изменений в законодательстве, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.

5. Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.

6. Оценкой должны хорошо квалифицированные специалисты в этой области. При этом они должны иметь возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать правовом, методологическом и информационном пространстве.

Главным моментом является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.

Рынок услуг по оценке существует на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. При этом нужно учитывать, что объект оценки всегда характеризуется определенным местоположением, правами собственности, налоговыми обременениями и т.д. Так как объектом оценки может выступать имущество, собственником которого являются Российская Федерация, субъекты Федерации, физические и юридические лица, то в регулировании этого вида деятельности должна быть четкая система разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами.

Определенные подходы к этому вопросу заложены в Федеральном Законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»( ред. от 03.08.2018)

Основными инструментами регулирования оценочной деятельности являются:

лицензирование;

система Стандартов;

система сертификации качества услуг;

унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

контроль за исполнением законодательства в области оценки

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью;

данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Данный вопрос регламентирует статья 18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ(ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, в которой говорится, что " Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации. Так же что регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями.

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности), а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для других целей.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Список использованной литературы:

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 03.08.2018).

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256);

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254);

5. ССО РОО 1-01-2010 «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)»; ССО РОО 1-03-2010 «Типы имущества»;

6. ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки»;

7. ССО РОО 2-02-2010 «Составление отчета об оценке»;

8.ССО РОО 2-04-2010 «Оценка для целей залогового кредитования»;

9.ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества».

10. Казанова Н.А. Актуализация оценочной деятельности в современных условиях // Аудит. 2014. №12.

11. Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2013 - 2017 гг.

12. Оценка недвижимости. Учебник. Т. Г. Касьяненко.

Код для цитирования: Скопировать