XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Объект недвижимого имущества считается вновь возводимым, если он строится без использования конструктивных элементов объектов, которые были построены ранее или возникает в итоге реконструкции находившегося здесь ранее объекта недвижимости.

Объект признается вновь возведённым на дату выдачи разрешения ввода объекта в эксплуатацию или во время его приемки в эксплуатацию до момента возникновения права на него у первичного правообладателя.

Вновь возводимые объекты недвижимости делятся на:

- объекты нового строительства;

- объекты, появившиеся в результате реконструкции ранее созданных объектов.

Новым признается объект, который появился в итоге существенного видоизменения ранее находившегося здесь объекта недвижимости.

А реконструированным признается объект, назначение и технико-экономические показатели которого были изменены в результате проведения строительных работ.

Объекты незавершенного строительства сложно оценить, так как объект еще не готов к эксплуатации, из этого следует, что объект не будет приносить доход, также права собственности на объект могут оспариваться, а решение по долевому разделению объекта может быть не принято.

Но трудности юридического положения объекта имеют все шансы быть не единственным ресурсом затруднений в осуществлении проекта и завершении строительства. Те объекты, которые не достроены, в большей степени могут быть повреждены, чем завершенные объекты недвижимости. Незначительные изменения в проекте объекта недвижимости, такие как : недостаток некоторых требуемых систем, отсутствие конструкций здания, подвергает объект большему воздействию отрицательных факторов на внутреннее устройство, что будет негативно воздействовать на износ здания. К примеру, если здание не будет защищено кровлей, то срок эксплуатации здания значительно уменьшится, так как внутренние конструкции не приспособлены к таким вредным воздействиям.

Незавершенное строительство рекомендуется представлять как задел, (размер капитальных вложений, которые необходимо выполнить к окончанию периода с целью реализации работы на объекте в будущих периодах и введение объекта в эксплуатацию в определенный срок). А также как избыточное незавершенное строительство, (размер капитальных вложений в строительство, период строительства которого был продлен или прекращен.

Объекты незавершенного строительства можно разделить по таким признакам (назначениям):

- по степени готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%);

- по масштабности: отдельно стоящий объект, комплекс объектов;

- по форме собственности: государственная, муниципальная, частная, иностранная, совместная;

- по функциональному назначению: жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные;

- по степени потребности в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%);

- по стадии жизненного цикла проекта: проектирование и подготовка к строительству, подготовительные работы, строительно-монтажные работы, завершение строительства;

- по виду выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция.

Для того, чтобы оценить объект незавершенного строительства необходимо иметь:

- юридические данные объекта, а также адрес местоположения;

- данные по состоянию, а также наличие документов, подтверждающих права на земельный участок;

- смету на строительство объекта;

- сводный сметный расчет стоимости строительства;

- акты о приемке работ, выполненных с момента начала строительства;

- акты на скрытые работы, выполненные с момента начала строительства.

Алгоритм оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Начиная оценку объекта незавершенного строительства следует выявить состав объекта, права на него, а также обладателей этих прав. Несомненно оценщик обязан определить, с чем связана временная остановка строительства или же ее завершение.

Причины остановки строительства:

-нехватка средств на продолжение строительства.

- снижение спроса на покупку недвижимости.

-ошибки в имеющемся проекте объекта.

Выявление возможных причин остановки строительства объекта недвижимости поможет оценщику понять, как следует в будущем использовать объект. Проведя анализ, оценщик примет к сведению все риски и будет проводить оценку, опираясь на выявленные причины.

Следующим этапом деятельности оценщика является уточнение технических параметров объекта. Таковыми являются:

- масштабы объекта, а также его главных конструктивных элементов.

- уровень завершенности отдельно всех конструктивных систем.

- износ отдельно всех конструктивных систем и вероятность дальнейшего использования при возобновлении строительства.

- вычисление необходимого бюджета в случае появления потребности в ремонте, а также возобновления конструктивных систем до рабочего состояния.

После того как были проведены технический и юридический анализы, оценщик должен определить более выгодный вариант использования объекта незавершенного строительства. Данный этап является чуть ли не главным в оценке незавершенного строительства, так как от правильного выбора метода использования данного объекта в будущем зависит размер выделенных средств для завершения строительства и цена объекта после того как он будет построен. Оценщик обязан определить наиболее выгодный вариант использования объекта, при котором он будет иметь высокую стоимость. Подбор варианта осуществляется путем рассмотрения и построения анализа будущего дохода от использования объекта, сданного в эксплуатацию.

В практической деятельности отбор вариантов будущего использования объекта производится на основе таких как:

- окончание строительства в соответствии с прежним проектом.

- внесение изменений и изменение профиля объекта с использованием ранее построенных конструкций в последнем проекте.

- снос или ликвидация, устранение объекта недвижимости, возведение нового объекта или же эксплуатация земельного участка с другой целью.

Заметим, если выбор упадет на последний вариант, то смысл для инвестора будет иметь только земельный участок, а построенные ранее конструкции будут препятствовать новому строительству. Наличие данных конструкций будет иметь отрицательный характер, так как их уничтожение повлечет за собой наличие дополнительных средств на то, чтобы от них избавиться в сравнении с участком, не имеющим объектов.

Оценка стоимости вновь возводимых объектов недвижимости производится с целями:

- присвоения объекта незавершенного строительства организации;

- выявления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства;

- планирования возможности использовании объекта в будущем;

- изменения структуры организации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство);

- покупки, а также продажи объекта;

- утверждения решения о рациональном использовании земли, находящейся под объектом.

1.3 Методы оценки

Следует отметить, что методы, которые основаны на сравнении, очень редко применяются к оценке вновь возводимых объектов недвижимости, потому что на рынке недостаточно предложений о продаже объектов данного вида недвижимости, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, следовательно мы не имеем возможность провести корректное сравнение.

Далее рассмотрим методы затратного и доходного подходов.

Методы затратного подхода применяются, если застройщиком было решено продолжать строительство в соответствии с первоначальным проектом (или с незначительными изменениями). В таком случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны - покупателя и продавца.

Не поспоришь, что главной мотивацией продавца служит возврат средств, которые были вложены в данный объект (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если стоимость, которую определил, рассчитал оценщик близка к этой величине, то продавец непременно будет согласен на сделку по предложенной цене.

Если рассмотреть ситуацию со стороны покупателя, то стоит отметить, что часто покупатель соглашается на предложенную сумму, так как осознает, что для возведения конструкций, которые уже существуют, ему потребуется потратить такую же сумму.

Также появляются проблемы, если было установлено, что объект должен быть снесён или должно быть проведено перепрофилирование. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта.

В данном случае оценку можно провести с помощью как затратный, так и доходного подхода, но в преимуществе должен быть доходный подход, так как он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

Список литературы:

Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 03.08.2018)

Стандарты СРОО от 17.01.2010г :

ССО РОО 1-01-2010 «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)»;

ССО РОО 1-03-2010 «Типы имущества»;

ССО РОО 2-01-2010 «Рыночная стоимость как база оценки»;

ССО РОО 2-02-2010 «Составление отчета об оценке»;

ССО РОО 2-04-2010 «Оценка для целей залогового кредитования»;

ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества»

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255);

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254)

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 (ред. от 30.09.2015) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018).

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

«Оценка объектов недвижимости» Асаул А.Н..(2017 г.)

Код для цитирования: Скопировать