XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Объекты недвижимости имеют цену и стоимость, как и любые другие товары. Отличие между ценой сделки и рыночной стоимостью может быть значительное. Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разных факторов. Нужно всегда фиксировать дату оценки, если говорить о стоимости недвижимости. Стоимость недвижимости при оценке может изменяться как равномерно, так и скачкообразно.

Говоря о внешних факторах, влияющих на стоимость недвижимости,  имеются в виду макроэкономические показатели развития экономики (цены на нефть, курсы валют, состояние фондового рынка и т.п.), уровень жизни населения страны, государственная политика в сфере недвижимости и строительства, себестоимость строительства, уровень развития кредитования, уровень платежеспособного спроса, условия ведения бизнеса в регионе.

К факторам, оказывающим влияние на стоимость объектов офисной недвижимости, относятся макроэкономическая ситуация, отношения с местной властью, макроэкономическая ситуация в регионе, насыщенность рынка офисной недвижимости, соответствие рыночному спросу, репутация застройщика, наличие системы аудита использования помещений, местоположение, инфраструктура, парковка, управление зданием, юридическая документация, соответствие требованиям конечных покупателей и/или арендаторов.

Стоимость жилой недвижимости зависит от местоположения, типа строения, площади объекта, уровня доходов и платежеспособности населения, колебаний валютного рынка, близости к паркам и лесопаркам, от уровня стабильности. Отличительной особенностью развития российского рынка жилой недвижимости является недоверие граждан к кредитно-денежной политике. Считается, что вложения в недвижимость – наиболее разумный способ сохранить и преумножить капитал.

В условиях рыночной экономики наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, которую достигает недвижимости на конкурентном открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа полученного и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская стоимость рассчитывается исходя из текущего использования объекта.

Виды стоимости:

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Инвестиционная стоимость – стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Кадастровая стоимость – это определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Оценка недвижимости определятся с правом собственности или частными имущественными правами, возникшими в результате отделения или разделения прав собственности.

От спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и предложения — один из определяющих факторов, но он не аутентичен, и его, разумеется, необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.

Необходимо обязательно отметить, что любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два последних мобильны, а земля — неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако всем известно, что на рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением — избытком предложения.

Рассмотрим интересный теоретический и практический вопрос о выборе различных вариантов решения проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком. Застройщик в ситуации увеличения спроса на рынке недвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным использованием уже имеющихся. Очевидно, что значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земли, но главное, чем должен руководствоваться застройщик — цена земли и цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказывается затратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т. д., то резонным будет путь замещения земли капиталом, если нет — лучше идти по пути приобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество. Как пишут в работах по экономической теории, предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочном периоде. Таким образом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост или падения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всеми остальными факторами.

Экологический фактор

Качественное состояние природной среды влияет на цену объекта недвижимости:

Благоприятность экологической обстановки территории;

Уровень атмосферного, шумового загрязнения окружающей среды;

Антропогенное воздействие на окружающую природную среду.

Оценка стоимости недвижимости с точки зрения экологического фактора развивается в рамках природоохранной деятельности.

Для расчета вреда, причинённого окружающей природной среде используют Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 27.12.2018 г.

В настоящее время важное значение имеет экологическая стоимость территории, которая представляет собой совокупность функция, направленных на воспроизводство природных ресурсов.

Фактор площади

Является одним из наиболее важных факторов , формирующих конечную стоимость объекта недвижимости, предполагающий изменение площади объекта на стоимость 1м² площади объекта недвижимости.

Фактор спроса

К факторам, влияющим на величину спроса, относятся:

Платежеспособность населения;

Динамика численности населения с учетом прошлых и будущих тенденций;

Уровень миграции, соотношения различных слоев населения, количество разводов, браков;

Предпочтения населения. Изменения в предпочтениях потребителей – сложно улавливаемый параметр. Многие эксперты в сфере недвижимости рассчитывают на собственные наблюдения и опыт в вопросе определения предпочтений покупателей. Определение и прогнозирование вкусов – процесс субъективный, что делает сложным количественное определение вкуса покупателей.

Доступность и условия финансирования.

Увеличение спроса усиливает активность участников рынка недвижимости. Спрос увеличивают экономические возможности (доходы) будущих потребителей.

Фактор предложения

Резерв свободных объектов недвижимости в сегменте рынка;

Объемы строительства, затраты на строительство, включая интенсивность строительства, положение в индустрии, изменения в технологии, соотношение затрат и цен продажи объектов, затраты на улучшение.

Соотношение спроса и предложения – фактор прямого влияния на стоимость при оценке недвижимости, иных объектов.

Количество незанятых (не сданных в аренду) домов - важнейший показатель тенденций на рынке недвижимости. Высокий процент свободной недвижимости способствует понижению цен на объекты и платы за аренду даже при высоком уровне спроса.

Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

Политические факторы:

- законодательство об ипотеке;

- налоговое законодательство;

- законы о собственности;

- законы об операциях с недвижимостью;

- законы в области экологии;

- зонирование территорий;

- закон о залоге;

- законодательство в области строительства;

- закон о кредитной политике;

- кадастры;

- лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;

- политическая стабильность.

Экономические факторы:

Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. В состав мезолокальных факторов(показатели рынка, учитывающие влияние внешней экономической среды) включены следующие показатели:

уторговывание;

типичный период экспозиции;

расходы на продажу объекта

тип сделки;

доля земельного участка;

коэффициент дисконтирования;

ставка капитализации;

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки.

Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления, проанализировать рынок недвижимости и его движение.

 Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов.

Литература

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611)

Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05. 2015 № 298)

Федеральный закон «Об охране окружающей среды» от 27.12.2018 г.

Код для цитирования: Скопировать