XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Необходимость оценки недвижимости как направления рыночной инфраструктуры возникла с необходимостью решения имущественных споров. Стороны для решения имущественных споров вынуждены обратиться к услугам ценовых арбитров. Спрос рождает предложение и в связи с этим оценочная деятельность начала активно развиваться в современной России. Оценочная деятельность на сегодняшний день не только как прикладная отрасль рыночной экономики ,но и научно-методическое направление прикладной экономической науки. Профессиональная деятельность субъектов , направленная на установление в отношении объектов оценки кадастровой, рыночной или иной стоимости на сегодняшний день формируют оценочную деятельность. Объектом исследования в данной работе является оценочная деятельность в области муниципальной собственности .Соответственно, предметом исследования является понятие государственного регулирования.

Целью написания данной работы является изучение государственного регулирования оценочной деятельности в области муниципальной собственности в Российской Федерации. Изучение, анализ данной темы на сегодняшний день актуален, так как достаточно ошибок выявлено из муниципальной собственности ,которые алогичны законодательству. Только путем досконального изучения законодательства можно решить проблемы и задачи данной области эффективно. Задачами данного исследования являются анализ и регулирование государства оценочной деятельности в области муниципальной собственности в соответствии с действующим законодательством.

Важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений в условиях рыночной экономики является оценочная деятельность.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность по установлению стоимости нематериальных и материальных объектов.

Виды стоимости в зависимости от проводимой оценки подразделяются на:

• Рыночные ;

• Инвестиционные ;

• Ликвидационные ;

• Кадастровые.

Специалисты и оценка недвижимого имущества возникла в России во второй половине ХIХ века. Возникла необходимость фискального реестра, которая появилась в 1861 году, в связи с отменой крепостного права. Возник интересен государства к имущественным отношениям. Ценность и доходность имущества объективно устанавливались оценкой.

К объектам оценки относятся:

• Материальные объекты (вещи) ;

• Движимое или недвижимое имущество ;

• Права на имущество и право собственности ;

• Права обязательства(долги),требования;

• Работы, информация и услуги ;

• Иные объекты гражданских прав.

Определение рыночной стоимости объекта оценки с целью распоряжения и эффективного управления им, называется назначение оценки.

Оценка необходима в следующих случаях:

• Проведение конкурсов , аукционов ,торгов;

• Купле -продаже, мене;

• Аренде, передаче права аренды, лизинге;

• Залоге;

• Разделе, наследовании, дарении;

• Страховании;

• Приватизации , конфискации, национализации, ликвидации;

• Определении доли имущественных прав;

• Разрешении имущественных споров;

• Исчислении налогов, пошлин, сборов;

• Передаче прав собственности ;

• Передаче в доверительное управление.

Договор между оценщиком и заказчиком является основанием для проведения оценки объекта оценки. Статья 10 Федерального Закона № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” регулирует обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг . Договор по оказанию оценочных услуг должен содержать:

• Основания заключения договора ;

• Вид объекта оценки ;

• Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

• Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

• Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, а также ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки) и его описание. В отношении оценки объектов оценки ,принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям , договор заключается оценщиком с лицом , уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки ,если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Формирование методологической базы оценочной деятельности , лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий, установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости формируют систему государственного регулирования оценочной деятельности.

Данную деятельность регулирует Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ(ред. от 03.08.2018) .В соответствии с данным законом проведение оценки будет обязательно в случаи определения стоимости объектов оценки, которые принадлежат Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в аренду и в доверительное управление.

Оценочная деятельность в рыночной экономике является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства. В данных условиях важнейшим фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это характеризуется отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых вовлечены в связи с использованием отчетов об оценке. Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей федеральным или муниципальным государственным структурам, является обязательной в силу закона при любых сделках. Законом установлен единый порядок определения цены на это имущество - оценка собственности может быть выявлена исключительно через процедуру оценочной экспертизы, которые проводятся независимым оценщиком.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

• Определение методических требований к процедурам оценки, которые формулируются в стандартах оценки.

• Определение требований к морально-этическим чертам оценщика, связанным с его независимостью. Данные требования фиксируются в кодексах профессиональной этики.

• Определение требований к профессиональной подготовке и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования реализуется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации . Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

• система Стандартов;

• система сертификации качества услуг;

• унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

• создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

• организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в законодательство;

• надзор за исполнением законодательства в области оценки

Основным условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения. Основные черты данного процесса:

• Оценка стоимости предприятия - это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд действий, регламент и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.

• Можно выделить для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету; сбор и обработка необходимой информации; обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов.

Отсюда вытекает характеристика оценки, а именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

Оценщик учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого предприятия, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности относятся:

• Органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

• Оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами.

• Профессиональные объединения оценщиков.

• . Потребителей оценочных услуг - юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

Одним из главных моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ. Необходимо разделить две различные сферы деятельности государства:

• формирование правовой системы регулирования деятельности по оценке;

• деятельность государства как оценщика.

Государственная политика в оценочной деятельности определяет требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций. Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и реализации оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Контроль осуществляется путем создания саморегулируемой организации. Саморегулируемой организацией оценщиков является некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков. Надзор за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, которая состоит из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности. Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.

Основным нормативным актом, регулирующим оценку имущества и хозяйственных обязательств, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ(ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в РФ" , а также Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3). Данный акт определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности объектов оценки, которые принадлежат Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам для различных целей.

Законодательство, которое регулирует оценочную деятельность в РФ, представлено не только данными нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ также регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, у оценщиков вызывает особое внимание законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты.

Кадастровая оценка недвижимости осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Международная практика в первую очередь выявлена основными стандартами: американские стандарты оценки USPAP, стандарты Американского общества оценщиков - ASA, международные стандарты оценки (IVS), разрабатываемые Международным советом по стандартам оценки (IVSC), а также стандарты оценки Королевского общества сертифицированных сюрвейеров (RICS).

Таким образом, все процессы и работы оценочной деятельности регулируются государством в соответствии с федеральными и нормативно-правовыми актами.

Муниципальную собственность в Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 06.10.2003 года № 131 - ФЗ (ред. от 27.12.2018) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации ».

ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" устанавливает, что в состав муниципальной собственности входят:

• средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды;

• имущество органов местного самоуправления ;

• муниципальные земли, местные природные ресурсы;

• муниципальные хозяйствующие субъекты;

• муниципальные банки и кредитно-кассовые учреждения;

• муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения;

• муниципальные социально-культурные учреждения;

• другое движимое и недвижимое имущество.

Процесс формирования муниципальной собственности не закончен и будет продолжаться до окончательного завершения процесса разграничения полномочий и предметов ведения между органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления .

Муниципальная собственность – одно из основных и обязательных условий существования местного самоуправления , но ее отсутствие не является основанием для упразднения муниципального образования.

Муниципальная собственность является материальным выражением муниципальной власти, которая должна обеспечить основы жизнедеятельности населения муниципального образования (наличие муниципальной собственности у муниципального образования является необходимой предпосылкой реализации самоуправленческих начал его жителями, основа развития муниципального образования как социально-экономического комплекса, формирования самоуправляемого территориального коллектива).

Муниципальная собственность – обязательный атрибут муниципального образования .

Суть местного самоуправления – самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью. Это прописано в статье 130 Конституции РФ.

Собственник муниципальной собственности -имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованием , является муниципальной собственностью (ст.215 ГК РФ).

Существуют некоторые основания приобретения права государственной собственности, которые не могут являться основаниями приобретения права муниципальной собственности .

Право муниципальной собственности вытекает из тех оснований , которые предусмотрены законами и различными правовыми актами. Следует выделить гражданско-правовые и административные способы . Административный порядок представляет волю государства при издании акта государственной власти. Способ перехода прав на объекты собственности гражданско-правовые договоры и сделки отвечают интересам местного самоуправления. Муниципальное образование имеет право заключать их с другими субъектами гражданских прав. В таком случае учитывается воля обеих сторон, которое ставит органы местного самоуправления в равное положение с контрагентом.

Право муниципальной собственности прекращается:

• в случае гибели или уничтожения имущества;

• при отчуждении имущества другим лицам, а также при приватизации;

• в порядке разграничения муниципальной собственности;

• путем обращения взыскания на имущество по обязательствам муниципального образования в порядке, предусмотренном законом РФ или договором;

• по иным основаниям, предусмотренным законами РФ.

При осуществлении различных сделок с государственным и муниципальным имуществом закон предусматривает обязательную оценку муниципального имущества и оценку государственного имущества соответственно. Оценка государственной собственности независимым оценщиком необходима при сдаче имущества в аренду, при его выкупе, при передаче в залог или в пользование временного характера. Акт оценки государственного имущества или оценки муниципального имущества имеет статус официального документа, поэтому оценка государственной собственности должна производиться настоящими профессионалами оценочной деятельности, что позволит избежать всевозможных неточностей и недоразумений при оформлении различных документов. Все тонкости оценки государственного имущества (оценки муниципального имущества) оговариваются в 8 статье Федерального Закона «Об оценочной деятельности».

Принципиальная особенность современного состояния муниципальной собственности состоит в том, что в преобладающей своей части она является доходопотребляющей. Огромная часть бюджетных доходов направляется на цели поддержания объектов муниципальной собственности в минимально работоспособном состоянии.

Все это определяет актуальность и обусловливает необходимость исследования социально-экономических аспектов и формирование оптимальной системы управления муниципальной собственностью.

Специфика муниципальной собственности состоит в сложном характере ее объектов, которые, с одной стороны, имеют одно целевое назначение, так как созданы для решения вопросов сугубо местного, социального значения, но с другой - исключительно многофункциональны, поскольку задействованы в решении широкого круга местных вопросов, в частности участвуют в обеспечении доходов местного бюджета, в укреплении социальной инфраструктуры территории через развитие институтов социальной защиты населения и обеспечения занятости, в развитии инженерной инфраструктуры муниципального образования (транспортной, информационной, инженерных коммуникаций), в стимулировании развития малого и среднего бизнеса, создании и укреплении рыночной инфраструктуры.

Таким образом, муниципальную собственность можно определить как систему отношений по присвоению населением муниципального образования средств производства и предметов потребления, совместному владению, пользованию и распоряжению природными ресурсами, производственной и социальной инфраструктурой в целях обеспечения экономического роста и воспроизводства социально-экономической территориальной системы.

Список литературы

Нормативные правовые акты :

1. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ(ред. от 03.08.2018)

https://www.consultant.ru

2. Федеральный закон от 06.10.2003 года № 131 - ФЗ (ред. от 06.02.2019) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации ».

https://www.consultant.ru

3. Федеральный закон от 02.03.2007 № 25-ФЗ (ред. от 27.12.2018) <<О муниципальной службе в Российской Федерации>>

https://www.consultant.ru

4. Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)

5. Утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254 Федеральный стандарт оценки №3 "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"

Интернет-источники:

1. https://www.audit-it.ru/terms/agreements/otsenochnaya_deyatelnost.html

2. https://www.cian.ru/

3. Индикаторы рынка недвижимости https://www.irn.ru/

4. Отчет ООО <<Росэкспертиза Консалтинг>> об оценке рыночной стоимости объекта жилой недвижимости (квартиры).

Литература:

1. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. - М.: Высшая школа, 2018.

2. Маслов, Борис Григорьевич Математические методы в оценке: учетно-аналитический цикл для специальности "Оценка стоимости недвижимости". Учебное пособие. Гриф УМО МО РФ / Маслов Борис Григорьевич. - М.: Дело и сервис (ДиС), 2018.

3. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2018

4. Основы оценки стоимости недвижимости. - М.: РИО МАОК, 2018

5. Оценка недвижимости / Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К — 2018

6. Оценка объектов недвижимости: Учебник / Варламов А.А., Комаров С.И. — 2018

Код для цитирования: Скопировать