XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Процедура оценивания объектов недвижимости регулируется - Федеральным Законом № 135 « Об оценочной деятельности» и Земельным кодексом. Закон обсуждает:

основы регулирования этой деятельности;

отношения, возникающие между сторонами;

лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;

основания для проведения оценочных действий;

порядок оформления их результатов;

основы контроля оценочной деятельности;

правила проведения кадастровой оценки.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет:

объекты оценивания;

требования к процедуре оценки;

порядок постановки задания оценщику;

особенности анализа рыночной информации;

использование разных подходов в оценочной деятельности;

процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов. Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Основной процесс оценочных работ, требует точного соблюдения законодательства и научно-методических актов, регулирующих занятия профессиональных оценщиков. За основу всех работ берется оценка имущества в целях налогообложения. Она позволяет получить точную стоимость объектов недвижимости, для дальнейшей разработки налоговой базы.

Происходит рассмотрение различных необходимых факторов, позволяющей проводить успешную деятельность, с их актуальной ценностью имеющейся собственности, позволяет выяснить ценность различного вида объектов, проходящих регистрацию, а также возможность проведения различных методов исследования.

Оценочная деятельность - сфера деятельности , которая направлена на оценку недвижимого и движимого имущества , природных ресурсов и тому подобное. Оценочная деятельность необходима органам государственной власти , с целью налогообложения.

Оценка объектов недвижимости - это одно из более нужных направлений деятельности оценочных компаний. Оценке подлежит недвижимость, принадлежащая юридическим лицам и физическим. Оценка стоимости может потребоваться для следующих видов недвижимости :

земельные участки;

здания и сооружение;

оценка квартир;

оценка незавершенного строительства.

Оценка недвижимости в целях налогообложения осуществляется для определения налоговой базы. Оценка заключается на индивидуальном исследовании . В дальнейшем полученный результат подлежит обобщению для того чтобы получить единую сумму. Исследование заключается на основе экономических основ , позволяющих увидеть все значимые факторы ,определяя рыночную форму , непосредственно для формирования платежей .

Стоит обозначить, собственно что цена, сформированная под воздействием рынка (рыночная стоимость), считается величиной, которая сформировалась методом переговоров между клиентом и торговцем и подвержена воздействию персональных или же кое-каких личных моментов. В связи с данным оценка имущества в целях налогообложения выполняется по кадастровой цены с использованием глобальных моделей оценки, обеспечивающих вероятность единовременного расчета цены большущего числа объектов.

В налоговом реестре содержится следующие сведения об объектах недвижимости :

виды объектов недвижимости ;

физические свойства объектов недвижимости ;

фактическое внедрение объектов недвижимости ;

права и субъекты этих прав на объект недвижимости ;

оценка стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения;

и остальные сведения .

Оценка недвижимости включает в себя следующие мотивы и цели :

налогообложение ;

страхование ;

получения кредита под залог;

и многое другое .

Налоги на недвижимое имущество можно разделить на две категории :

1. Налоги на недвижимость, как на имущество .Этот налог обязателен к уплате с таких типов имущества, как:

состоящее на балансе предприятия имущество – то, что принадлежит конкретному юридическому лицу;

налоги на всевозможное имущество (в данной статье имеется в виду именно недвижимость) физических лиц;

земельные налоги (если у субъекта есть имущественные права на конкретный земельный участок, даже в случае отсутствия на нем строений).

2. Налоги на операции с объектами недвижимости. Любая недвижимость может быть не только куплена и продана, но и подарена, унаследована и так далее. Поэтому различают следующие виды налога, предусмотренные в каждом случае отдельно:

процент от суммы прибыли, полученной организацией в виде доходов с вычетом расходов (прибыль);

взимаемые в виде процента от дохода налоги от суммы дохода гражданина;

процент от величины стоимости имущества, полученного не в ходе реализации сделки купли-продажи, а благодаря процессу дарения или наследования.

Владение, использование и управление объектами недвижимого имущества в той либо другой форме связано с выплатой разных налоговых платежей и сборов для денежного обеспечения работе страны и регулирования критерий производства, инвестирования в главные фонды и

решения почти всех остальных финансовых и социальных задач государства. Налогообложение недвижимого имущества, как и другого собственности и доходов в Российской Федерации, строится на базе следующих принципов:

1. Принцип всеобщности состоит в том , что каждое лицо должно уплачивать налоговые платежи и сборы , которые установлены законом .

2. Принцип обязательности заключается в последующем , то что уплата налоговых платежей неминуема и налогоплательщикам намного прибыльнее платить , чем же не платить налоговые платежи.

3. Принцип равенства состоит в том , что перед налогом все равны , независимо перед различиями налогоплательщиков , в связи с тем, что налоговые платежи не могут быть дискриминационными .

4. Принцип справедливости и дифференциации состоит в том , что отталкиваясь от цены недвижимого имущества учитывается уровень налоговых ставок.

5. Принцип законности , основанный на установление либо изменение имеющихся налоговых платежей и сборов может быть только законом России , субъектов России , также законодательными актами местных административных органов .

6. Принцип экономичности состоит в том , что все налоговые платежи сборы обязаны иметь финансовое основание и не мешать гражданам в реализации собственных прав.

В ходе налоговых отношений по причине недвижимой собственности и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики компании и физические лица, а на иной налоговые агенты и разные учреждения и организации, выполняющие свои поставленные функции в системе налогообложения.

К организациям, выполняющим поставленные функции в системе налогообложения можно отнести :

Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов (при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налоговых платежей и сборов );

органы государственных внебюджетных фондов;

Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;

государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов);

Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения ( при нарушение плательщиков налогового законодательства).

Стоит также выделить принципы по категориям плательщиков, непосредственно платящих налог:

1. принцип функционально - целевого назначения выделяет следующие категории налогов:

налог на водно - воздушный транспорт , подлежащий непременно государственной регистрации ;

налог на землю;

лесной налог ;

2. по объектам налогообложения :

налог на имущество, которое используется для удовлетворения личных потребностей либо ведения коммерческой деятельности ;

налоговые платежи и сборы, которые уплачиваются при совершении сделок с неподвижным собственностью: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем либо в аренду, ипотека и иные.

3. По уровням государственного управления делятся на :

1. федеральные :

лесной налог ;

налог на добавленную стоимость ;

налог на доходы компаний ;

налог на прибыль от капитала;

налог на доходы физлиц;

налог на использование недрами;

налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

госпошлина;

общегосударственные лицензионные сборы ;

2. региональные :

налог на имущество компаний;

налог на недвижимость;

налог с продаж, местные лицензионные сборы;

земельный налог,

налог на имущество физлиц,

налог на наследование либо дарение, местные лицензионные сборы.

Объекты, подлежащие налогообложению. Согласно российскому законодательству к объектам, подлежащим налогообложению, относятся:

участки земли либо части участков земли;

квартиры;

жилые частные дома (коттеджи);

комнаты;

дачные дома;

дома усадебного типа;

офисные, складские помещения и иная коммерческая недвижимость;

объекты незавершенного строительства.

Документы, необходимые для оценки.

Чтобы провести оценочные расчеты, специалисту потребуется следующая документация:

правоустанавливающая документация на жилую либо нежилую недвижимость (регистрационное свидетельство на объект недвижимости, подлежащий оценке для налогообложения) либо арендное соглашение (договор субаренды);

кадастровый земельный план (если оценка проводится в отношении участка земли) либо соглашение аренды (субаренды) на соответствующий земельный участок;

документы из БТИ (экспликация, кадастровый паспорт объекта недвижимости, поэтажный план);

паспорт заказчика (физического лица) либо реквизиты компании, заказывающей проведение оценочных расчетов;

справка о балансовой стоимости оцениваемой недвижимости (когда соответствующий объект числится на балансе компании).

После изучения указанных документов и проведения оценочных расчетов заказчику выдается отчет, обладающий доказательственным значением. Официальный отчет, выданный аттестованным оценщиком, может предоставляться в органы ФНС, иные контролирующие органы и госструктуры, а также в судебные инстанции в качестве доказательства.

Оценщик – эксперт, обладающий специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации. Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;

обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;

хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;

осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Кроме того стоит отметить тот момент , что с 01.04. 2019 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Требования к процедуре оценки недвижимого имущества. Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения. Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;

итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;

цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;

итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;

оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Разновидности оценок.

Рыночная оценка недвижимого имущества – часто встречающийся вид оценочных действий, которые осуществляются в России в личном порядке. Она подразумевает определение более возможной цены, за какую объект оценки быть может отчужден на определенный момент.

Важные условия рыночной оценки:

на рынке присутствуют конкурентные объекты;

стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;

цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;

объект представлен на открытом рынке;

стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Содержит в себе расчет подразумеваемой эффективности и ставки капитализации, которая была рассчитана для определенного вкладчика.

Ликвидационная. Наибольшая стоимость, которую обладатель получит при устранении компании/объекта либо его принужденном отчуждении.

Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.

Страховая. Стоимость, которую обладатель получит в качестве возмещения при пришествии страхового варианта. Оценка цены недвижимого имущества для задач страхования производится при приобретению полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и многое другое.

Остаточная – стоимость на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Подходы при оценивании. В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

1. Доходный. Применяется чаще всего, так как устанавливает более возможную стоимость, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков.

2. Затратный. Подразумевает исследование цены создания имеющегося объекта. Стоимость определяется как выражение, нужное для строительства такой же недвижимого имущества.

3. Сравнительный. В его базе лежит определение цены, которая была рассчитана с учетом цены подобных либо схожих объектов, информация о которых размещена в открытых источниках. Употребляется, когда проводится оценка ликвидационной, а также рыночной стоимостей и других.

У всех обозначенных подходов свои способы. Их выбор и комбинирование оценщик делает без помощи других, беря во внимание поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того либо другого подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Методика оценивания. Существует несколько более общераспространенных высококачественных и количественных способов оценивания, также огромное количество их сочетаний. Их выбор производит оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимого имущества зависимо от задач и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

1. Сравнительный – изучение средних цен сектора рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет цены на базе сопоставления черт изучаемого и остальных объектов.

2. Способ капитализации. Подразумевает определение текущей цены в виде чистого дохода, который быть может получен.

3. Способ дисконтирования денежных потоков. Позволяет найти текущий размер нестабильных возможных доходов, которые владелец получит в дальнейшем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Договор об оценке. Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком описывает главные обязанности сторон, также то, как проводится оценка недвижимого имущества. Отраженные в нем пункты потом обусловят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает: цели оценки; описание изучаемого объекта; вид стоимости, подлежащей определению; размер гонорара оценщика и порядок его оплаты; сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета; информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО; ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Литература :

I. Нормативно - правовые акты

1. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru ( дата обращения 10.12.18)

2. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.11.2018) // справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru ( дата обращения 10.12.18)

3. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ ( ред. от 03.08.2018 ) // справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru ( дата обращения 14.12.18)

4. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 (ред. от 26.06.2007) "О плате за землю" // справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http:// /www.consultant.ru ( дата обращения 14.12.18)

Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ(ред. от 27.11.2018)// справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru ( дата обращения 16.12.18)

6. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ(ред. от 27.11.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.12.2018)// справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru ( дата обращения 16.12.18)

7. Закон г. Москвы от 11.04.2012 N 10 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 5 июля 1995 года N 13-47 "О территориальном делении города Москвы"(последняя редакция )// справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru ( дата обращения 16.12.18)

8. "Земельный Кодекс Российской Федерации "от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018)// справочно - поисковая система “Консультант Плюс” [Электронный ресурс] URL: http://www.consultant.ru ( дата обращения 10.12.18)

II. Литература

9. Епишина, Э.Д. Совершенствование управления региональной недвижимостью на основе методов массовой и индивидуальной оценки [Текст]: дисс. канд. экон. наук. М.: МГСУ, 2016.

10. Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом // Вопросы оценки. 2017. С. 2-7.

11. Гавриленко А.А. Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости // Транспорт: наука, техника, управление. 2016. С. 52-54

12. Лобанова Е.И. Налоговый фактор при оценке недвижимости // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. С. 143-150

13. Пылаева А.В. Проблемы классификации в кадастровой оценке и налогообложении недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. С. 69-76

14. Соболь А.Б. Оценка недвижимости для целей налогообложения // Вестник ВЭГУ. 2017. С. 124-130.

Код для цитирования: Скопировать