XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Кадастровая стоимость – стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. При этом под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Тем самым законодательство и федеральные стандарты оценки приравнивают базу кадастровой стоимости к рыночной стоимости, допуская при этом отклонения кадастровой стоимости от рыночной в связи с меньшей точностью ее определения в связи с применением методологии массовой оценки. Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. В отличие от массовой оценки, рыночная оценка проводится в индивидуальном порядке, в роли ее инициатора может выступить любое заинтересованное лицо. Следует отметить, что расчет кадастровой и рыночной стоимостей по существу, производится на базе одной и той же рыночной информации. Различия между информационными базами оценки фактически сводятся к величине погрешности в определении стоимости тех или иных объектов, по которым в базе единого государственного реестра недвижимости должна быть учтена вся требуемая по законодательству информация, но не учтены особенности того или иного объекта. При этом определение рыночной стоимости дает более корректный результат, так как является индивидуальной оценкой, учитывающей все факторы, влияющие на стоимость, а определение кадастровой стоимости, определяемой методами массовой оценки, имеет большую погрешность вследствие, например, неточного или неполного отражения характеристик объекта в реестре. При определении кадастровой стоимости вид оценки носит массовый характер, при определении рыночной стоимости – индивидуальный. Поэтому и результаты таких оценок в отношении конкретного объекта недвижимости зачастую сильно разнятся – как правило, кадастровая стоимость объекта недвижимости практически всегда превышает ее рыночную стоимость. Это, пожалуй, основная причина, по которой владельцы недвижимого имущества в настоящее время вынуждены оспаривать результаты кадастровой оценки в специальных комиссиях, созданных при территориальных управлениях Росреестра, и в суде. При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия). За период с 01.01.2016 по 31.03.2016 в судах инициировано 2024 спора о величине, внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости в отношении 3319 объектов недвижимости. По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти (органы местного самоуправления), комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра.

Вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), и влияние этого процесса на налогообложение не раз становились предметами исследований законодательных высших судебных инстанций. Результаты кадастровой оценки недвижимого имущества затрагивают экономические интересы всех собственников этого имущества и не только их.

По настоящее время определением кадастровой стоимости занимаются частные компании, что приводит к разнице в способах определения стоимости, а затем и к разнице в стоимости рядом расположенных объектов недвижимости в десятки раз. Поэтому была рассмотрена инициатива и внесены изменения в законодательство по поводу предоставления полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства.

Намерения сформировать единую систему кадастровой оценки по всей стране подтвердил премьер-министр Российской Федерации, Дмитрий Медведев. В первую очередь он отметил, что уровень подготовки специалистов сферы оценочной деятельности должен быть одинаков, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний. Председатель Правительства Российской Федерации также поддержал инициативу введения изменений в законодательство, касающиеся передачи кадастровой оценки недвижимости государству.

 В действительности нормативно-правовую базу кадастровой оценки недвижимого имущества пополнили два законодательных акта. С 1 ноября 2016 года вступил в силу Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358, утвердивший правила расчета кадастровой стоимости недвижимости, кроме земельных участков, расположенных вне населенных пунктов, а также занятых природными объектами. С 1 января 2017 года введен в действие Федеральный закон о кадастровой оценке», положения которого внедряют в сферу оценочной деятельности институт государственных кадастровых оценщиков.

Средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются властями для различных нужд. Переход к кадастровой стоимости изначально являлся инициативой самих регионов (субъектов РФ), а не Правительства.

В суды c исковыми заявлениями в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (далее – иски) обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления). В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются следующие основания:

– установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (1885 исков);

– об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (20 исков);

– об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (119 исков).

Вызывает тревогу качество экспертных заключений, выполняемых организациями: Министерством в экспертных заключениях выявляются прямые нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, однако соответствующие замечания судом чаще всего во внимание не принимаются. Необходимо отметить, что по всем указанным делам в связи с наличием противоречий относительно достоверности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости судом были назначены судебные экспертизы.

Анализ практики оспаривания кадастровой стоимости показал, что объективно результаты кадастровой оценки не всегда соответствуют рыночным данным. Этому есть ряд причин. Во-первых, некачественная исходная информация об объектах оценки. Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта Российской Федерации, где проводится кадастровая оценка. Об объекте обычно предоставляется следующая информация:

– адрес местонахождения объекта недвижимого имущества;

– этаж;

– площадь;

– количество комнат;

– год постройки дома, в котором расположен объект оценки;

– транспортная доступность;

– объекты социальной инфраструктуры;

– состояние прилежащих территорий;

– ликвидность;

– средняя стоимость 1 кв.м;

– привлекательность расположения объекта оценки;

– перспектива роста и снижения цен в этом районе, где расположен объект оценки;

– и мн.другое.

Практика показывает, что эта информация может быть неполной или несоответствующей фактическим реальным характеристикам. Опыт кадастровой оценки позволяет сделать вывод о том, что дата кадастровой оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов-аналогов для сравнения на «старую» дату, а также практически лишает оценщика возможности при необходимости связываться с подателями объявлений о продаже для уточнения деталей.

В целях совершенствования кадастровой оценки необходимо принимать экстренные меры по исправлению сложившейся ситуации в области кадастровой оценки, а именно:

– необходимо разработать четкие и понятные нормативные документы по выполнению кадастровой оценки земель, прохождению экспертизы, предоставлению информации и других аспектов выполнения кадастровых оценочных работ;

– следует разработать новые или существенно переработать уже действующие методики так, чтобы они отвечали требованиям законодательства РФ, федеральных стандартов оценки, а также позволяли простому обывателю понять технологический процесс выполнения работ;

– оценщик, выполняющий работы по кадастровой оценке, должен быть полностью независим и защищен законодательством от лоббирующих интересов субъектов РФ.

Первая и самая важная в данном процессе проблема – плохая работа комиссий по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости. На сегодняшний день состав комиссий формируется из четырех человек, в том числе два человека – представители Росреестра, один – представитель  региональной власти (орган, заказавший кадастровую оценку, в отношении которой рассматривается спор) и один – представитель НСОД (Национальный Совет по оценочной деятельности). Три человека из четырех являются чиновниками. А как известно, кадастровая стоимость недвижимости является базой налогообложения и формирования арендной платы, которые, в свою очередь, формируют бюджеты разных уровней. Четвертый член комиссии – представитель НСОД, оценщик. По мысли законодателя – человек независимый, обладающий специальными знаниями и способный повлиять на решение комиссии, если другие ее члены, не обладающие специальными знаниями в оценке, неверно понимаю те или иные вопросы. На практике очень часто и четвертый, потенциально независимый человек в той или иной степени не только ощущает давление со стороны других членов комиссии, но и напрямую зависит от хорошего отношения к нему со стороны местной власти.  На сегодня заменить такого человека практически не имеется возможности в силу того, что процедура замены завязана на не действующий НСОД и Минэкономразвития. Такого рода заинтересованность комиссии приводит к необъективному рассмотрению заявлений об оспаривании, что в свою очередь вызывает недовольство населения и влияет на состояние экономики. Свое недовольство население справедливо относит на власть — это она установила такой несправедливо высокий налог, и это она отказывается его снизить. А высокая кадастровая стоимость делает регион инвестиционно непривлекательным, что, в свою очередь, сказывается на его экономическом развитии и, как следствие, — ведет к оскудению бюджета.

Федеральный закон от 03.07.2016г. №237-ФЗ переносит акцент в вопросах оспаривания кадастровой стоимости с комиссий на суды. Во-первых, — это выражается в том, что досудебное оспаривание не является обязательным ни для физических, ни для юридических лиц. Во-вторых, — не обязательным является создание Комиссий по оспариванию в регионах. Они могут не создаваться. Дополнительным стимулом, к рассмотрению споров о кадастровой стоимости не в комиссии, а в суде является появившаяся у заявителей возможность отнести судебные издержки на региональное правительство (орган, заказавший оценку, результаты которой оспариваются). Кроме того, статьей 8 этого закона предусмотрено, что новые комиссии должны состоять из не менее, чем пяти человек и определено три обязательных члена: один представитель регионального правительства, один представитель Росреестра и один представитель уполномоченного по защите прав региона. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом чиновники должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Оспаривание кадастровой стоимости относится к категории административных дел и регламентируется Кодексом административного судопроизводства (КАС РФ).

При подачи жалобы в суд к  исковому заявлению нужно приложить отчет,  документ, подтверждающий оплату госпошлины, решение Комиссии об отказе в удовлетворении вашего заявления (не обязательно для физических лиц, поскольку они, в отличие от лиц юридических, могут не соблюдать досудебный порядок урегулирования споров о кадастровой стоимости),  выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости. Кроме того, вам необходимо предоставить суду уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных копий административного искового заявления и приложенных к нему документов. Это административные ответчики. Ими являются: правительство региона, утвердившее отчет о Государственной кадастровой оценке и управление Росреестра по вашему региону. Если суд сочтет предоставленный отчет и дополнительные доказательства недостаточными или ненадлежащими, в соответствии с нормами законодательства, он назначает судебную экспертизу. Судебная экспертиза может быть назначена по ходатайству одной из сторон: административного истца или административного ответчика, а также по инициативе суда. Поскольку от процессуального поведения сторон в деле зависит отнесение судебных издержек, на практике бывают случаи, когда на административного истца со стороны суда оказывается давление с тем, чтобы он заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы. В зависимости от реалий, сложившихся в том или ином регионе, суд назначает судебного эксперта. Это может быть сотрудник государственной экспертной организации, негосударственной экспертной организации или физическое лицо, обладающее специальными знаниями, соответствующее установленным требованиям. В этом случае, даже если удастся выиграть процесс, затраты на судебного эксперта не компенсируют. По получению результатов судебной экспертизы суд назначает судебное заседания, в ходе которого исследуются заключение судебного эксперта. При этом стороны имеют возможность указать на фактические ошибки, содержащиеся в заключении эксперта, предоставить рецензию, выполненную квалифицированным специалистом, потребовать исправление ошибок или ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы. После обсуждения результатов судебной экспертизы суд выносит решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости спорного объекта. При этом в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. В общем случае установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения

очередных результатов определения кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ №П-20 от 11.07.2017г. судебные расходы могут быть присуждены истцу даже в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика. Основанием этого является установление судом ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При этом суд решает вопрос о существенности отклонения определенной в ходе данного судебного процесса рыночной стоимости от ранее установленной кадастровой стоимости.

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 (ред.от 03.08.2018) г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости недвижимого имущества определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде. Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена юридическим или физическим лицом, если результаты расчетов напрямую влияют на права и обязанности этих лиц. Чаще всего вопросами пересмотра цены объекта занимаются собственники участков или зданий, однако подать документы на снижение кадастровой стоимости могут и арендаторы. Кроме того, законом предусмотрено, что оспаривание кадастровой оценки может инициировать претендент на право владения землей или недвижимостью либо бывший владелец (например, для пересмотра суммы уплаченных налогов). В соответствии с абзацами 11 - 12 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года(ред.от 03.08.2018) N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) кадастровая стоимость может быть оспорена по одному из двух оснований:
1) недостоверность сведений, использованных при проведении кадастровой оценки;
2) установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение месяца с даты его поступления. Комиссия по итогам рассмотрения заявления может принять одно из трех решений:

1) об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;

2) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

3) об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В заключении хотелось бы сказать, что экспертиза кадастровой стоимости объекта недвижимости требует чёткого применения работ для получения результата, который бы устроил заказчика. Дабы добиться таких итогов нужно знать нюансы различных деталей, но немаловажным считается — высококачественная подготовка специалиста.

Список литературы:

Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 01.01.2019);

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 01.01.2019) ст.13;

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) ст.11, ст.17.1 ст.24.18;

Гришина О.П. Результаты кадастровой оценки земли может оспорить не только ее правообладатель [Электронный ресурс]. – URL: http://www.audar-urist.ru/articles/130/rezultati_kadastrovoi_ocenki_zemli

Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в судах [Электронный ресурс]: https://rosreestr.ru/site/activity/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoystoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnosheniirezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov

 Бюллетень «RWAY», №251 от февраля 2016 г. https://www.srgroup.ru/mass-media/experts-say-srg/common-mistakes-when-disputing-cadastral-value/

Кадастровая стоимость недвижимости: 8 проблем ее оспаривания и 8 мероприятий по решению этих проблем (Федотова М.А., Григорьев В.В.) Аналитический портал - http://отрасли-права.рф/article/1006

Мирзоева А.Э «Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков России» выпуск №6(60) Июнь 2017, Науки о земле. Международный научно-исследовательский журнал - https://research-journal.org/earth/aktualnost-problemy-kadastrovoj-ocenki-zemelnyx-uchastkov-rossii/

Код для цитирования: Скопировать