XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019



Офисная недвижимость является необходимой основой для сегмента рынка недвижимости. Стабильный рост стоимости офисных помещений, пользуется большим спросом. Ведь благодаря правильно выбранному офису, можно развить свой бизнес настолько, что он станет приносить постоянный высокий доход.

При использование Федерального Закона №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" можно сказать, что государственная кадастровая оценка включает в себя некоторые процедуры:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объектов офисной недвижимости может быть определена на основе рыночной стоимости с применением одного из трех подходов, например, затратного подхода, на основе определения стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости.

Основная особенность оценки офисной недвижимости является ряд основополагающих факторов, при котором зависит успешность того или иного объекта. Во-первых, это вызвано положением объектов в городских районах, т.е. в непосредственно в черте города. Во-вторых, это первое впечатление от офиса. Не следует обращать внимание, что большинство потребителей, которые посетили офис в впервые, формируют свое первое впечатление от таких факторов как месторасположение, условия офиса, гостеприимство, отделка помещения, планировка, месторасположение от транспортной инфраструктуры и т.д. Именно данные показатели оказывают непосредственное влияние на оценку офисной недвижимости. Известно, что на стоимость офисной недвижимости серьезное влияние оказывают факторы: наличие удобных подъездных путей, коммунальных благ, обязательных для производственного процесса. Помещение должно соответствовать требования пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической службы, в случае необходимости быть оборудовано дополнительными системами вентиляции и канализации, утилизации отходов и прочими.

Для оценки офисных помещений важным факторами является их месторасположение и доступность для покупателей. Главными сведеньями для оценщика будут являться - привлекательность района, демографический состав населения, распространенность в других районе подобных объектов недвижимости. Также учитываются перспективы района: реконструкция, строительство новых торговых комплексов и жилых объектов.

Оценка офисной недвижимости занимает от 1 до 2 недель. В течение этого времени специалисты осуществляют:

• осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;

• исследование окружения объекта недвижимости;

• анализ рынка офисной недвижимости;

• рыночная оценка офисных помещений;

• составление отчёта об оценке.

В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта офисной недвижимости.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта офисной недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта, в модель оценки стоимости, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости. Если оценщик применил более одного подхода к оценке, результаты подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов оценки объекта офисной недвижимости, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания, оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Оценка рыночной стоимости офисной недвижимости крайне востребована в связи с важностью самой недвижимости как актива, поэтому она должна быть качественной. Она должна проводиться в рамках трех подходов.

Наиболее значимым подходом при оценке рыночной стоимости объектов офисной недвижимости является сравнительный подход. Однако в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом довольно сложно подобрать объекты - аналоги, полностью соответствующие параметрам (характеристикам) оцениваемого объекта, поэтому в дальнейшем они корректируется соответствующими поправками. И даже если данные подобранных аналогов могут быть адекватно скорректированы по всем основным характеристикам, они отличаются такой характеристикой, как площадь, что не было использовано в практике оценки.

При оценка офисной недвижимости включает в себя обязательный выезд специалиста-оценщика для фотографирования объекта оценки. Визуальный осмотр, наиболее точно передает состояние объекта оценки, что значительно повышает точность расчетов. Фотоотчет документально показывает состояние объекта оценки, тем самым формируют доказательную базу отчета.

Для определения объема требующейся информации для оценки офисного здания необходимо:

1. Изучить договор оценке;

2. Провести интервью с заказчиком и собственником;

3. Проведение осмотра и подтверждение технической экспертизы объекта.

В заключении можно сказать, что поиски информации для кадастровой оценки офисной недвижимости не такая уж простая задача. Для ее поиска используются множество Федеральных Законах и иные источники информации. Сама офисная недвижимость является основным сегментом рыночной недвижимости. Кадастровая оценка такой недвижимости очень востребована и должна быть качественно проведена.

Литература:

Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (последняя редакция) КонсультантПлюс

http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=221380&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.6863859064318492#014385044790857537

Приказ Министерства юстиции РФ от 20.02.2008 г. №35 «Порядок ведения государственного кадастра недвижимости».

Приказ Министерства экономического развития РФ № 256 от 20.07.2007г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (Федеральный стандарт оценки №1)».

Код для цитирования: Скопировать