XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

В исследовании, проведенным Минстроем России, посвященном развитию рынков ипотеки и жилищного строительства 2000-2017 гг., 1,2 млрд кв. м (33%) составляет жилье, построенное до 1970 года; более 82% жителей крупнейших городов считают, что необходимо реализовать масштабную программу по обновлению старого жилого фонда в их городе. По расчетам специалистов, при существующих темпах строительства, потребуется не менее 15 лет для замещения устаревшего жилья.

Приоритетным направлением в решении жилищных вопросов продолжает оставаться реконструкция, модернизация и реновация жилищного фонда.

Основные направления проводимой жилищной реформы в России опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Однако, учитывая, культурную, экономическую и социальную уникальности каждой из стран, необходима его адаптация к российским условиям. Опыт многих зарубежных стран подтверждает необходимость постоянного взаимодействия с жильцами домов, подлежащих реконструкции.

Так, в Англии, в 1974 году, необходимость участия жильцов при реконструкции дома была закреплена законодательно. В Германии, перед началом работ по реконструкции, на собраниях всех жильцов дома утверждается программа реконструкции, оформляемая законодательно от лица владельцев жилья и нанимателей. Законодательство Дании так же нормативно устанавливает участие людей в реновации жилищного фонда.

Необходимость реноваций территорий начались с момента постройки первых городов, однако реформы, устанавливающие формы сотрудничества инвесторов, власти и других участников инвестиционного процесса реновации жилищного фонда начали формироваться только к началу 20 века.

Одним из первых проектов реконструкции принято считать обновление Парижа, под руководством барона Османа,  проводившиеся во время  Второй империи (третья четверть XIX века) по поручению императора Наполеона III. , определившие во многом современный облик города. Перепланировка столицы Франции  не только привела к существенному улучшению инфраструктуры города, но и явилась образцом для подражания в других городах мира ( американское движение City Beautiful)

В середине 90-х годов западно-европейские страны в основном завершили процесс реабилитации четырех-пятиэтажных крупнопанельных и других жилых домов, возведенных по типовым проектам из сборных железобетонных конструкций заводского изготовления.

Во Франции программа реконструкции и модернизации жилищного фонда практически завершилась на всей территории страны в начале 1990 годов- реконструкции подлежал жилищный фонд «домов умеренной стоимости» - это около 3 млн. квартир, в которых проживает более 10 млн. населения и составляющий около 15% жилищного фонда Франции.

При реконструкции жилищного фонда действия французских властей были нацелены на проведение мероприятий по энергосбережению: около 70 % от всего объема работ по реконструкции составляли работы по теплоизоляции (установка двойных рам, монтаж ставней и теплоизоляция этажей или крыш). Оставшиеся реконструктивные работы (около 30%) были направлены на реконструкцию систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Виды мероприятий по энергосбережению представлены на рис. 1

Рис 1. Виды работ при проведении ежегодной реконструкции жилищного фонда во Франции

Финансирование работ по реконструкции осуществлялось в равных долях государством (субсидии), домовладельцами (собственные средства) и за счет льготных ссуд под 5,8 % годовых на 15 лет, а проведение работ по благоустройству территории осуществлялось долевым участием домовладельцев, муниципалитета и государства.

Современная реконструкция жилых зданий во Франции, с применением эффективных технологий позволила модернизировать жилой дом за 4-6 месяцев, в зависимости от объёма необходимых работ, в то время, как аналогичный новый дом может быть возведен за 9-10 месяцев.

Проблема снижения энергозатрат на эксплуатацию зданий и сооружений является весьма актуальной в виду постоянного роста стоимости энергоносителей. Поэтому, с целью повышения эффективности работ по реконструкции значительное влияние уделяется тем конструктивным элементам и инженерному оборудованию с максимальными теплопотерями: утепление стен, пола, оконных заполнений, кровли может дать порядка 50% снижения теплопотерь. Проведённые энергосберегающие мероприятия в Германии принесли квартиросъёмщикам значительную экономию почти в два раза (произошло снижение с 2,10 DM/M занимаемой площади в месяц до 1,00 DM/M) .

Особый интерес для нашей страны представляет опыт модернизации жилищного фонда, накопленный Германией: за время пребывания советских воинских частей в военных городках, было возведены жилые дома, по проектам аналогичным советским, которые к 1990г. уже не соответствовали нормативно- техническим требованиям и нуждались в проведении реконструктивных работ. Схожими были также проблемы, вызванные такими факторами, как несовершенство законодательной базы, неэффективная система управления и отсутствие средств на проведение ремонтных и реконструктивных работ.

В процессе проведения реформ были внесены дополнения и изменения в ранее действующие законы в Восточной Германии, которые чётко разграничивали права собственности и регулировали правовые отношения: законодательно были разделены целостные жилищные объекты (дома) на самостоятельные жилищные единицы (квартиры). В законе «О праве собственности на жильё» главное внимание уделялось вопросам функционирования частей общей долевой собственности, в том числе на земельный участок. В конечном итоге решение этих вопросов способствовало привлечению инвестиционных ресурсов в жилищную сферу.

Постепенное смещение акцента строительных работ в сторону реконструкции привело к тому, что в целом по ГДР, к 1981 году было реконструировано около 60 тыс. квартир, что в 2,5 раза больше, чем в 1971 г. К сегодняшнему моменту в Германии около 1/3 всех квартир (что составляет 70 млн. кв. м жилой площади) реконструировано без ввода дополнительных площадей.

Как правило, реконструкцию жилых домов проводят фирмы, владеющие жилым фондом. Фирма проводит обследование и маркетинговые исследования, после которых выявляется целесообразность проведения реконструктивных работ. Например, после реконструкции одного из микрорайонов на территории Земли Бранденбург он стал респектабельным, пользоваться спросом на жильё и, как следствие, рыночная стоимость расположенных квартир, значительно возросла.

В Финляндии также давно ведется активная разработка методов ремонта (реконструкции) домов из бетонных панелей. В 1992 году по инициативе министерства окружающей среды и коммерческих предприятий началось выполнение комплексной программы реконструкции панельных зданий построенных в 1950-1970 гг, известной под названием «Программа ремонта».

Инвестиции в модернизацию жилищного фонда в этой стране составляют примерно половину всех строительных инвестиций и планируется увеличение объема инвестирования в реконструкцию в два раза: в период 2006-2015гг. инвестиции в реконструкцию составили порядка в €1,8 миллиарда в год и в 2016-2025гг. - в пределах €1,9 миллиардов ежегодно. Реконструкция в рентном секторе, по прогнозам специалистов, будет выше, чем в многоквартирных домах.

В США участие правительства в жилищном строительстве началось, примерно, с 30-х годов: это нашло отражение в реорганизации всей системы финансирования частного жилищного строительства, выдаче гарантий 31 кредитным учреждениям и предоставлении им кредитных фондов. Все это позволило даже среднему классу покупать дома — первый взнос был сравнительно небольшой, а кредит предоставлялся на льготных условиях.

Успешной реконструкции жилья в Германии способствовало выгодное кредитование под 4-5 % на 10-12 лет. Часть средств, которые дает государство в качестве дотации, безвозвратна, так как она погашается 50 % экономией расходов на отопление реконструируемого фонда.

Воспроизводство жилищного фонда в США осуществляется, как правило, путём комплексной реконструкции жилья, когда все ремонтностроительные мероприятия определены генеральным планом города. Ярким примером такого подхода были стал Сан-Франциско- город, который до сих пор занимает первое место в США по масштабам реконструкции жилья. При муниципалитете в Сан-Франциско было создано агентство по реконструкции, которое занималось подготовкой населения к перемене места жительства и выбором объектов реконструкции. Выбор районов, в которых проводилась реконструкция, был определен в соответствии с генеральным планом города.

Первые программы США по реконструкции городских территории были направлены на развитие парковых зон и на создание красоты городской территории. Выбор именно этих направлений был вызван ухудшением экологического состояния окру­жающей среды, в виду урбанизации и индустриализации городов.

В 1930 г. происходит переход к реконструкции ветхого жилья и первым шагом в этом направлении стало принятие в 1949 году Закона о жилье, который и стал основным инструментом модерниза­ции городских территорий направленный па активный снос ветхого жилья и активное возведение нового.

Три основополагающие элемента были основными в этой программе: профилактика, реконструкция и восста­новление структуры и окрестностей.

Однако, частные инвесторы не спешили участвовать в программе реновации, т.к. это было не самой прибыльной инвестицией в долго­срочном периоде. Реализация программы была сопряжена со переносом производств, предприятий и активным сносом жилых зда­ний. Такая политика привела к росту элитного жилья и снижению объ­ёмов жилья низкой стоимости с низкой арендной платой.

Поэтому программа была пересмотрена в 1954 году и ее основной целью стало улучшение со­стояния ветхого и развитие социально доступного жилья. Стали активно привлекаться частные инвесторы для модернизации прилегающих к деловой части городов террито­рий и со временем произошло смещение в пользу реконструкции город­ских территорий.

В начале 60 годов пришло осознание того, что для улучшения условий городской среды восстановление только физического износа жилых зданий недостаточно, необхо­димо разработать комплексный подход к программе реконструкции городских территорий

Анализ мирового опыта по реконструкции и модернизации жилищного фонда позволяет сделать следующие выводы:

массовое строительство крупнопанельных жилых зданий проводилось более чем в 20 европейских странах;

в развитых европейских странах массовая модернизация сложившейся застройки началась в 1970-е годы и практически она завершилась к середине 1980 годов. Страны Западной Европы, такие как Франция, Германия, Англия, Финляндия накопили богатый опыт по реконструкции крупнопанельного жилья;

снос жилищного фонда из крупнопанельных жилых домов первых массовых серий не осуществляли ни в одной стране мира;

в зарубежных странах проводиться активная работа с жителями домов, создаются штабы по коллективному обсуждению задач реконструкции собственного жилья. Богатый опыт в этом направлении накоплен в Великобритании, Германии.;

опыт зарубежных странах показывает, что источниками финансирования работ по реконструкции жилья являются как государственный бюджет и средства инвесторов, так и средства жильцов реконструируемых домов;

опыт европейских стран последних десятилетий свидетельствует о том, что без активного участия государства проблемы реновации жилищного фонда решить не удается.

Код для цитирования: Скопировать