XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Значительное место в сфере управления многоквартирными домами уделяется проблемам надзора и контроля за деятельностью управляющих и ресурсоснабжающих организаций. В настоящее время законодательно разделены функции государственного, регионального жилищного надзора и муниципального жилищного контроля, а также введены функцииобщественного жилищного контроля.

На федеральном уровне задачи государственных органов состоят в разработке общих принципов и методических рекомендаций к формированию целостной системы взаимодействия между поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных услуг, обеспечивающих их взаимовыгодные интересы и ответственность.

Цель государственного жилищного надзора состоит в выявлении и пресечении нарушений законодательных норм и требований, допускаемых органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами в части:

- использования и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности;

- использования и содержания жилых помещений;

-использования и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

- предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

-состава нормативов потребления, а также обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг);

-правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

- установления размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдения предельных индексов изменения размера такой платы, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

- энергосбережения, повышения энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;

-деятельности региональных операторов и формирования фондов капитального ремонта;

- создания и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.

Следует особо отметить, что государственный жилищный надзор осуществляется в отношении нарушений, допущенных всеми участниками жилищных отношений, включая граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, органов местного самоуправления и органов государственной власти. Государственный жилищный надзор осуществляют уполномоченные федеральные и региональные органы исполнительной власти Российской Федерации на основе установленного законодательством и Правительством РФ порядка по проведению государственного жилищного надзора.

В частности, Жилищный кодекс РФ регламентирует общие цели и принципы государственного жилищного надзора, муниципального и общественного жилищного контроля, определяет порядок проведения лицензионного контроля, устанавливает полномочия региональных органов государственной власти. В Федеральном законе № 131- ФЗ конкретизируются полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ определяет порядок утверждения нормативов поставок и порядок предоставления коммунальных услуг, и критерии их качества. К числу функций министерства относятся также обязанности давать разъяснения по содержанию ПП РФ № 493 («Правила предоставления коммунальных услуг…»), отвечать на запросы и давать конкретные рекомендации по практической реализации его положений, связанных с регулированием экономических аспектов учета поставки и потребления холодного и горячего водоснабжения, а также теплоснабжения. На Министерство энергетики РФ возложена обязанность и ответственность за определение схем и нормативов теплоснабжения многоквартирных домов. Функции определения принципов ценообразования и определения предельных уровней тарифов в сфере тепло- и водоснабжения закреплены за федеральной антимонопольной службой (ФАС). Эта же служба регламентирует порядок проведения мониторинга оплаты гражданами коммунальных услуг. В Кодексе РФ об административных правонарушениях (КоАП) приводятся сведения о мерах пресечения и штрафных санкциях, принимаемых по отношению к управляющим и другим организациям, нарушающих порядок исполнения своих должностных обязанностей.

В случае выявления нарушений требований санитарных и других норм Роспотребнадзор имеет право привлекать в соответствии с КоАП управляющие и ресурсоснабжающие организации к ответственности. В случае выявления несоответствия размеров тарифов качеству предоставляемых услуг, возникают основания для подачи судебного иска на действия управляющей или ресурсоснабжающей организации. Если наличие таких фактов в суде будет доказано, то управляющая или ресурсоснабжающая организации обязаны возместить жильцам незаконно полученные денежные средства. При наличии таких фактов управляющая организация может лишиться лицензии на право управления многоквартирным домом.

Другим органом, осуществляющим проведение проверок исполнения управляющими организациями и гражданами требований законодательства в части управления многоквартирными домами, является муниципальный жилищный контроль. На уровне муниципалитета - это государственная жилищная инспекция. Проверки осуществляются по следующим направлениям:

- заключение и выполнение договоров с организациями, созданными собственниками многоквартирных домов (ТСЖ, ТСН, ЖСК) или прямых договоров с собственниками помещений с определением размера оплаты за содержание общего имущества МКД;

- заключение и выполнение договоров с подрядными организациями по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

- заключение и выполнение договоров на предоставление коммунальных услуг, определение их оплаты и способов ее внесения;

- порядок проведения собственниками помещений перепланировок и переустройств в МКД;

- порядок соблюдения собственниками переводов помещений из статуса нежилых и в статус жилых и наоборот;

-соблюдение собственниками помещений порядка формирования финансовых фондов на капитальный ремонт.

Помимо проверки состояния общего имущества в многоквартирных домах государственной жилищной инспекции предоставлены полномочия с согласия собственников помещений в многоквартирном доме обследовать жилые помещения и проводить исследования, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю за использованием и содержанием жилых помещений.

В случае выявленных нарушений при проведении плановых и внеплановых (по заявлениям или жалобам) муниципальный жилищный контроль или государственная жилищная инспекция уполномочены пресекать и устранять выявленные нарушения в деятельности управляющих организаций или отдельных собственников (физических и юридических лиц) вплоть до обращения в судебные органы.

В связи с тем, что наблюдается значительное увеличение случаев нарушений в деятельности по управлению многоквартирными домами, на государственную жилищную инспекцию возложены также обязанности по проверке:

- заявлений собственников помещений в многоквартирном доме о правомерности принятия общим собранием собственников помещений МКД решения о создании товарищества собственников жилья;

- соответствия устава товарищества собственников жилья, требованиям законодательства Российской Федерации;

-правомерности избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья, председателя правления и ревизионной комиссии ТСЖ;

-правомерности принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе управляющей организации и заключения с ней договора управления многоквартирным домом;

-правомерности заключения с управляющей организацией условий договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- правомерности принятия общим собранием собственников помещений решения о формировании фонда средств на капитальный ремонт МКД на спецсчете управляющей организации.

Следующей формой жилищного контроля по обеспечению прав и законных интересов граждан служит общественный жилищный контроль. Такой вид жилищного контроля могут осуществлять общественные жилищные объединения, жилищные ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные юридические и физические лица в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Общественный жилищный контроль осуществляется, прежде всего, в области финансовой деятельности управляющих организаций. Проверке подлежат:

- финансовые документы о сметах расходов на управление МКД и сметах обязательных расходов на услуги по содержанию, эксплуатации и обслуживанию многоквартирного дома;

- финансовые документы о затратах на оплату услуг, предоставленные собственникам ресурсоснабжающими и другими организациями;

- финансовые документы о затратах на оплату работ текущего, аварийного и капитального ремонтов многоквартирного дома.

По результатам проверки финансовой деятельности управляющей организации составляется акт проверки, в котором указываются выявленные нарушения для направления его в надзорные и контролирующие органы для принятия соответствующих решений о дальнейшей деятельности управляющей организации.

В заключении следует отметить, что усиление функций надзора и контроля за деятельностью управляющих и ресурсоснабжающих организаций способствует повышению эффективности их работы, оптимизации расходов по управлению и содержанию многоквартирных домов, экономии ресурсов, прозрачности документооборота финансовой деятельности. В числе главных приоритетов также является активизация деятельности собственников многоквартирных домов, направленная на качественное управление и сохранение общего имущества своего многоквартирного дома на всем протяжении его жизненного цикла.

Код для цитирования: Скопировать