XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Жилищная проблема в России всегда была актуальной и труднорешаемой. По данным различных исследований в улучшении жилищных условий нуждаются от 60 до 80 процентов населения страны. Начнем с основных понятий. [5]

Ипотека (от греческого hypotheke - залог) - это вид залога, при котором заложенное имущество, как правило, недвижимость, остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. [1]

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости. [2]

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. [3]

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Функции ипотечного кредита:

1) функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

2) функция обеспечения возврата заемных средств;

3) функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

4) функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [1]

Ипотека – это форма залога, которая гарантирует кредитору возврат заемных средств. Для владельца имущества залог означает сохраненное за ним право пользоваться закладываемой недвижимостью. Если заемщик по каким-либо причинам не выполняет обязательств, кредитная организация получает право на реализацию заложенной собственности для покрытия долга.

Если говорить о рисках, которые актуальны для кредитной организации, то здесь все упирается в длительный период действия договора, который, в среднем, составляет 10-15 лет. Конечно, такой срок обеспечивает получение максимальной прибыли за счет растянутости платежей, однако, может сыграть и плохую шутку.

К примеру, заемщик за это время потеряет работу, станет инвалидом или вовсе умрет. Будут ли наследники, которые продолжат выплаты - неизвестно, а кредитор уже лишится своей прибыли.

Если случится ситуация, когда из-за просрочек залоговое жилье будет изъято для реализации, за 10 лет оно значительно потеряет в своей цене. В соответствии с этим, даже если найти покупателя, то банк все равно может не досчитаться даже отданных денег первоначально.

Также существенными являются риски, связанные с курсом валют, который постоянно колеблется, а также возможные изменения в законодательстве, которые могут ухудшить положение как заемщиков, так и банков.

Рассмотрим проблемы ипотечного кредитования с позиции заемщика. Одной из таковых являются высокие проценты наших российских банках. Большинство из них предоставляют жилищные займы под процентную ставку не менее 10-12% годовых, когда как европейская ипотека начинается от 3% в год.

Второй проблемой ипотечного кредитования с позиции заемщика является низкий уровень реальных доходов населения. В большинстве регионов средний размер заработка составляет не более 20000 рублей. При учете, что средний ежемесячный платеж по кредиту составляет порядка 15 тысяч, становится ясным, что заемщику придется привлекать дополнительных поручителей, а также оформлять договор на долгий срок до 20-30 лет, из-за чего его переплата может в 3 и более раз превышать первоначально полученную сумму.

Третей проблемой ипотечного кредитования с позиции заемщика являются высокие требования к заемщику — необходимо иметь идеальную кредитную историю, стаж работы от 1 года общий и от 4-6 месяцев на текущей работе, доход не менее 35-40 тысяч рублей и т.д. При этом если у вас временная регистрация, неофициальный заработок или «серая зарплата», есть небольшие погрешности в КИ — в большинстве компаний вам будут отказывать.

Следующей проблемой ипотечного кредитования с позиции заемщика является парадоксальная неуверенность в завтрашнем дне — никто не может предсказать, как обернется жизнь в дальнейшем, останетесь ли вы на текущей работе еще несколько месяцев или лет. При этом малейшая просрочка будет грозить вам высокими штрафами и пени, вы испортите свою историю, а если просроченных платежей будет несколько, банк сможет забрать ваше залоговое жилье.

На весь период действия кредитного договора, приобретенная по нему недвижимость принадлежит банку. Без его согласия нельзя продать, обменять, подарить или переоформить жилье на другого человека.

При кредитовании возникает необходимость дополнительных расходов на оплату ипотечного брокера либо риэлторского агентства, причем сумма всегда варьируется.

Кроме того, различные проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования, связанны с экономической конъюнктурой в России, в числе которых инфляция, рост цен на товары и услуги, безработица, коррупция, преступность и так далее.

Доступность ипотечного жилищного зависит от стоимости жилья и добиться повышения доступности жилья только путем расширения возможностей кредитования нельзя. Увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов, в том числе ипотечного жилищного кредитования, без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства может привести к дисбалансу спроса и предложения и способствовать росту цен на жилье. Расширение спроса на ипотечные жилищные кредиты за счет вовлечения населения с недостаточной платежеспособностью может способствовать снижению качества ипотечных активов банков и увеличению кредитных рисков финансового сектора в целом.

В связи с этим необходимо наряду с повышением доступности ипотечных жилищных кредитов и иных форм жилищного финансирования повышать доступность жилья за счет:

увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса;

дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономического класса и жилищного фонда, сдаваемого внаем, содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть признанными малоимущими);

снижения себестоимости жилищного жилья экономического класса, путем повышению доступности строительных кредитов для всех категорий застройщиков, исключения из себестоимости экономического класса затрат на строительство объектов инженерной и социальной инфраструктуры, развития индивидуальных и коллективных инвестиций.

На протяжении последних десятилетий процесс радикальных преобразований практически во всех сферах российской экономики является обычным состоянием для России. [4]

Внедрение новых механизмов жилищного финансирования и перераспределения рисков между участниками рынка позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет обеспечивать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам.

В этот период важнейшими задачами являются доступности ипотечного жилищного кредитования для приоритетных категорий населения, повышение уровня конкуренции и снижение ставок на рынке выдачи ипотечных жилищных кредитов, формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования при соблюдении баланса интересов заемщиков и кредиторов.

Список используемой литературы

1. Довдиенко И.В. Ипотека / И.В. Довдиенко. - М.: ЮНИТИ.- 2005. - 463 с

2. Иванов В.В. Ипотечное кредитование/ В.В. Иванов. - М.: Маркетинг. - 2006. - 352 с.

3. Кочелягин Н. Обзор ипотеки за рубежом. [Электронный ресурс]/Н. Кочелягин. - Режим доступа: http:// www.drinternational.net. - 31.11.18.

4. Петрухин А.Б., Новиков А.В. Посткризисный этап развития механизма ипотечного жилищного кредитования в России /Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. 2011. № 2 (8). С. 50-54.

5. Петрухин А.Б., Щербакова Н.А., Новиков А.В. Новый этап государственного регулирования жилищного рынка ивановской области/ Известия высших учебных заведений. Серия: экономика, финансы и управление производством. 2012. №2 (12). С. 23-29

Код для цитирования: Скопировать