XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

В качестве объекта исследования выбран многофункциональный объект недвижимости в г. Иваново, расположенный по адресу: Ивановская область, г. Иваново, ул. Беловой, д. 65.

В работе, выполненной автором [5] после предварительного обследования выполнена техническая экспертиза объекта недвижимости, разработан перечень мероприятий по проведению ремонтно-восстановительных работ, составлена сметная документация и в качестве вариантов управления многофункциональным объектом недвижимости в г. Иваново предлагается:

1. Организация магазина автозапчастей на 1-м этаже;

2. Сдача в аренду помещений 1-го этажа.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов управления.

Организация магазина автозапчастей на 1-ом этаже

Цель проекта – открытие магазина промышленных товаров для повышения эффективности использования здания, расположенного на 1-ом этаже многофункционального объекта недвижимости в г. Иваново, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, ул. Беловой, д. 65, предназначенного для оказания услуг населению по продаже автозапчастей. Несмотря на высокую конкуренцию, реализация автозапчастей является выгодным направлением бизнеса, так как данный рынок в России показывает ежегодный рост в 20%. Идея заключается в открытии магазина с ассортиментом товара, как для отечественных, так и иностранных автомобилей. Данное предложение актуально, так как в районе города, где расположен этот объект, отсутствуют крупные конкуренты в данной отрасли. Существенным преимуществом является наличие автосервиса в гараже многофункционального объекта недвижимости и шиномонтажа в непосредственной близости.

Формирование денежных потоков проекта. Денежный поток ИП – это зависимость от времени денежных поступлений и платежей при реализации порождающего его проекта, определяемая для всего расчетного периода.

Значение денежного потока обозначается через Ф(t), если оно относится к моменту времени t, или через Ф(m), если оно относится к m-му шагу. В тех случаях, когда речь идет о нескольких потоках или о какой-то составляющей денежного потока, указанные обозначения дополняются необходимыми индексами.

На каждом шаге значение денежного потока характеризуется: притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на этом шаге; оттоком, равным платежам на этом шаге; сальдо (активным балансом, эффектом), равным разности между притоком и оттоком.

Денежный поток Ф(t) обычно состоит из (частичных) потоков от от-дельных видов деятельности: денежного потока от инвестиционной деятельности Ф_и(t); денежного потока от операционной деятельности Ф_о(t); денежного потока от финансовой деятельности Ф_ф(t).

Для денежного потока от инвестиционной деятельности: к оттокам относятся капитальные вложения, затраты на пусконаладочные работы, ликвидационные затраты в конце проекта, затраты на увеличение оборотного капитала и средства, вложенные в дополнительные фонды; к притокам – продажа активов (возможно, условная) в течение и по окончании проекта, поступления за счет уменьшения оборотного капитала.

Для денежного потока от операционной деятельности: к притокам относятся выручка от реализации, а также прочие и внереализационные доходы, в том числе поступления от средств, вложенных в дополнительные фонды; к оттокам – производственные издержки, налоги.

К финансовой деятельности относятся операции со средствами, внешними по отношению к ИП, т.е. поступающими не за счет осуществления проекта. Они состоят из собственного (акционерного) капитала фирмы и привлеченных средств.

Для денежного потока от финансовой деятельности: к притокам относятся вложения собственного (акционерного) капитала и привлеченных средств: субсидий и дотаций, заемных средств, в том числе и за счет выпуска предприятием собственных долговых ценных бумаг; к оттокам – затраты на возврат и обслуживание займов и выпущенных предприятием долговых ценных бумаг (в полном объеме независимо от того, были они включены в притоки или в дополнительные фонды), а также при необходимости – на выплату дивидендов по акциям предприятия.

Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается через t. Момент приведения может не совпадать с базовым моментом. Дисконтирование применяется к денежным потокам, выраженным в текущих или дефлированных ценах и в единой валюте.

Дисконтирование денежного потока на m-м шаге осуществляется путем умножения его значения Ф_m на коэффициент дисконтирования α_m, рассчитываемый по формуле: α_m = 1 / (1+E)^tm−to,

где t_m-t_o – момент окончания m-го шага;

E – норма дисконта, %.

Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта (Е), выражаемая в долях единицы или в процентах в год.

Если инвестируется собственный капитал, то норма дисконта (Е) принимается не ниже процента по долгосрочным депозитам в коммерческих банках. Название банка и средний процент по долгосрочному депозиту: «Промсвязьбанк» - 8,07%, «Тинькофф Банк» - 6,98%, «Связь Банк» - 6,98%, «ОТП Банк» - 6,31%, «Открытие» - 6,31%, «БИНБАНК» - 5,67%. Е_ср = (8,07% + + 6,98% + 6,98% + 6,31% + 6,31% + 5,67%) / 6 = 6,72%. Принимается норма дисконта E = 7%.

Наряду с денежным потоком при оценке ИП используется также накопленный денежный поток – поток, характеристики которого: накопленный приток, накопленный отток и накопленное сальдо (накопленный эффект) определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги.

Денежные оттоки по инвестиционной деятельности включают в себя: затраты на косметический ремонт, затраты на приобретение и монтаж оборудования, затраты на рекламу. Величина притока нулевая. Оттоки по инвестиционной деятельности равны затратам. Сальдо потока по инвестиционной деятельности отрицательно.

Денежные оттоки по операционной деятельности включают в себя: ЗП персонала и отчисления, затраты на коммунальные услуги, затраты на ассортимент товара, непредвиденные расходы, налоги, страховые взносы на предпринимателя. Притоки по операционной деятельности включают в себя: величину выручки от продажи и амортизационные отчисления. Сальдо потока по операционной деятельности в двух годах расчетного периода отрицательное, а затем положительное, что показывает прибыльность данного проекта.

Таким образом, разделение денежных потоков по видам деятельности позволяет более наглядно представить эффективность данного проекта, эффективность работы активов и пассивов по проекту (таблица 1) [3].

Таблица 1

Формирование денежных потоков, руб.

Наименование денежного потока		2018 г.		2019 г.		2020 г.		2021 г.
1		2		3		4		5
1. Денежный поток от инвестиционной деятельности:
Притоки	-		-		-		-
Затраты на косметический ремонт	-523304,00		-		-		-
Затраты на приобретение и монтаж оборудования	-406696,00		-		-		-
Затраты на рекламу	-70000,00		-		-		-
1.1. Сальдо ДП	-1000000,00		-		-		-
1.2. Сальдо ДП с учетом дисконтирования	-1000000,00		-		-		-
2. Денежный поток от операционной деятельности:
Выручка	1000000,00		3000000,00		3000000,00		3000000,00
Амортизационные отчисления	100000,00		300000,00		300000,00		300000,00
ЗП персонала + отчисления (30%)	-189800,00		-569400,00		-569400,00		-569400,00
Затраты на коммунальные услуги	-13333,33		-40000,00		-40000,00		-40000,00
Затраты на ассортимент товара	-650000,00		-1000000,00		-1000000,00		-1000000,00
Непредвиденные расходы	-33333,33		-100000,00		-100000,00		-100000,00
Налоги	-200000,00		-600000,00		-600000,00		-600000,00
Страховые взносы на предпринимателя	-11666,67		-35000,00		-35000,00		-35000,00
2.1. Сальдо ДП	1866,67		955600,00		955600,00		955600,00
2.2. Сальдо ДП с учетом дисконтирования	1866,67		893084,11		834658,05		780054,25
3. Сальдо ДП от инвестиционной и операционной деятельности	-998133,33		955600,00		955600,00		955600,00
4. Сальдо ДП от инвестиционной и операционной деятельности с учетом дисконтирования	-998133,33		893084,11		834658,05		780054,25
5. Накопленный ДП от инвестиционной и операционной деятельности	-998133,33		-42533,33		913066,67		1868666,67
6. Накопленный ДП от инвестиционной и операционной деятельности с учетом дисконтирования	-998133,33		-105049,22		729608,83		1509663,08

Расчет чистого дохода и чистого дисконтированного дохода. Чистым доходом (другие названия – ЧД, Net Value, NV) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период, где суммирование распространяется на все шаги расчетного периода: ЧД = ∑_m Ф_m = -998133,33 + 955600,00 + 955600,00 + 955600,00 = 1868666,67 руб.,

где Ф_m – денежный поток ИП, характеризуемый притоком и оттоком, руб.

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (другие названия – ЧДД, интегральный эффект, Net Present Value, NPV) – накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. ЧДД рассчитывается по формуле: ЧД = ∑_m Ф_m * α_m(Е) = -998133,33 / ((1 + 0,07)^1-1) + 955600,00 / ((1 + 0,07)^2-1) + 955600,00 / ((1 + 0,07)^3-1) + 955600,00 / ((1 + 0,07)^4-1) = 1509663,08 руб.,

где α_m – коэффициент дисконтирования.

ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта соответственно без учета и с учетом неравноценности эффектов (а также затрат, результатов), относящихся к различным моментам времени. Для признания проекта эффективным с точки зрения инвестора необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным; при сравнении альтернативных проектов предпочтение должно отдаваться проекту с большим значением ЧДД (при выполнении условия его положительности).

Оба показателя являются положительными, что свидетельствует об эффективности проекта [3].

Расчет индексов доходности. Индексы доходности характеризуют (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Они могут рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков. При оценке эффективности часто используются:

- Индекс доходности затрат – отношение суммы денежных притоков (накопленных поступлений) к сумме денежных оттоков (накопленным платежам).

- Индекс доходности дисконтированных затрат – отношение суммы дисконтированных денежных притоков к сумме дисконтированных денежных оттоков.

- Индекс доходности инвестиций (ИД) – отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧД к накопленному объему инвестиций.

- Индекс доходности дисконтированных инвестиций (ИДД) – отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧДД к накопленному дисконтированному объему инвестиций.

При расчете ИД и ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию (соответствующие показатели будут, конечно, иметь различные значения).

Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧД положителен.

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧДД положителен.

ИД = 1 + ЧД / ∑Ф_и = 1 + 1868666,67 / 1000000,00 = 2,87;

ИДД = 1 + ЧДД / ∑Ф_и^д = 1 + 1509663,08 / (1000000,00 * ((1 + 0,07)^1-1)) = 2,51,

где ΣФ_и – суммарный денежный поток от инвестиционной деятельности, руб.;

ΣФ_и^д – суммарный денежный поток от инвестиционной деятельности с учетом дисконтирования, руб.

Оба индекса > 1, следовательно, проект является эффективным [3].

Расчет внутренней нормы доходности. Внутренняя норма доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма рентабельности, Internal Rate of Return, IRR). В наиболее распространенном случае ИП, начинающихся с (инвестиционных) затрат и имеющих положительный ЧД, внутренней нормой доходности называется положительное число Е_в, если: при норме дисконта Е = Е_в чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0; это число единствен-ное. В более общем случае внутренней нормой доходности называется такое положительное число Е_в, что при норме дисконта Е = Е_в чистый дисконтированный доход проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е – отрицателен, при всех меньших значениях Е – положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.

ВНД определяют как неотрицательную величину из уравнения: ∑_m Ф_m * α_m(Е) = 0.

Для оценки эффективности ИП значение ВНД необходимо сопоставлять с нормой дисконта Е. Инвестиционные проекты, у которых ВНД > Е, имеют положительный ЧДД и поэтому эффективны. Проекты, у которых ВНД < Е, имеют отрицательный ЧДД и потому неэффективны.

ВНД может быть использована также: для экономической оценки проектных решений, если известны приемлемые значения ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа; для оценки степени устойчивости ИП по разности ВНД – Е; для установления участниками проекта нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

ВНД подобрана при помощи программы MC Excel на основе плана денежных потоков проекта и составила 79%, что больше нормы дисконта (Е), установленной проектом по организации магазина автозапчастей на 1-ом этаже (7%), что подтверждает эффективность данного проекта [3].

Расчет сроков окупаемости. Сроком окупаемости («простым» сроком окупаемости, payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД(k) становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

При оценке эффективности срок окупаемости, как правило, выступает только в качестве ограничения.

Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до «момента окупаемости с учетом дисконтирования». Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый дисконтированный доход ЧДД(к) становится и в дальнейшем остается неотрицательным [3].

Т = 2 года + |-42533,33| / (|-42533,33| + |913066,67|) = 2,04 года;

Т_д = 2 года + |-105049,22| / (|-105049,22| + |729608,83|) = 2,13 года.

Основные показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта приведены в таблице 2.

Таблица 2

Основные показатели коммерческой эффективности проекта

Показатель	Ед. изм.	Значение	Критерий
1	2	3	4
ЧД	руб.	1868666,67	> 0
ЧДД	руб.	1509663,08	> 0
ИД	-	2,87	> 1
ИДД	-	2,51	> 1
ВНД	%	79	> 7%
Т	года	2,04	-
Тд	года	2,13	-

Вывод: по всем рассчитанным показателям проект по организации магазина автозапчастей на 1-ом этаже многофункционального объекта недвижимости в г. Иваново следует признать высокоэффективным и можно рассматривать вопрос о его реализации.

Сдача в аренду помещений 1-го этажа

Долгосрочная аренда помещений подвала, цокольного или 1-го этажа обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Начнем с того, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях.

Запрещенные виды деятельности: поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение; запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов; по этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную; не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну; нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги; не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям: помещения граничат с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям; обязательным условием является оборудование систем вентиляции; заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек; нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы; законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того: для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с арендуемыми помещениями; должен иметься отдельный обустроенный выход на улицу; важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными [1,4].

Расчет экономической эффективности мероприятия по сдаче в аренду

помещений 1-го этажа многофункционального объекта недвижимости

в г. Иваново

Размер арендной платы за кв.м. конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: места расположения, прибыльности его предполагаемого использования. В ходе изучения рынка недвижимости г. Иваново, были получены сведения, что средняя арендная плата за 1 м² коммерческих площадей в месяц составляет 350 рублей.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход (ДВД) за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений), рассчитываемый по формуле: ЧОД = ДВД – ОР = 519777,3 – 77966,6 = 441810,7 руб./год,

где Операционные расходы (ОР) – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. На «содержание» здания уходит 15% от валового дохода. ОР = 519777,3 * 0,15 = 77966,6 руб./год.

Действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (доход от сдачи в аренду помещений и др.), обычно эти потери выражают в % от ПВД, рассчитываемый по формуле: ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы = 547134 – 547134 * 0,05 * 1,0 = 519777,3 руб./год,

где Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = S * С_а = 130,27 * 350 = 45594,5 руб./мес. * 12 = 547134 руб./год,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

С_а – арендная ставка за 1 м², руб.

Коэффициент потерь от недоиспользования площадей рассчитывается по формуле: К_нд = (Д * Т_с) / N_a= (0,3 * 2) / 12 = 0,05,

где Д – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

N_а – число арендных периодов в году.

Коэффициент потерь при сборе арендной платы рассчитывается по формуле: К_п = П / ПВД,

где П – потери при сборе арендной платы, руб.

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей К_п принимается равным 1,0, а также для коммерческих помещений арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора и в среднем перезаключают договора 30% от общего числа.

Налог на прибыль составляет 20%: 441810,7 * 20% = 88362,14 руб.

Прибыль после налогообложения: 441810,7 – 88362,14 = 353448,56 руб [2].

Результаты реализации данного мероприятия представлены в таблице 3.

Таблица 3

Экономический эффект от реализации мероприятия по сдаче в аренду

помещений 1-го этажа многофункционального объекта недвижимости

в г. Иваново

№ п/п	Наименование	Ед. изм.	Значение
1	2	3	4
1	Общая арендопригодная площадь	м2	130,27
2	Среднерыночная арендная ставка	руб./м2/мес.	350
3	Потенциальный валовый доход	руб./год	547134
4	Коэффициент потерь от недоиспользования площадей	%	0,05
5	Коэффициент потерь при сборе арендной платы	%	1,0
6	Действительный валовый доход	руб./год	519777,3
7	Операционные расходы	%	15
		руб./год	77966,6
8	Чистый операционный доход	руб./год	441810,7
9	Налог на прибыль в год	%	20
		руб./год	88362,14
10	Чистая годовая прибыль	руб./год	353448,56

Вывод: экономический эффект от реализации мероприятия по сдаче в аренду помещений 1-го этажа многофункционального объекта недвижимости в г. Иваново составит 353448,56 руб./год.

Для выбора наиболее эффективного управленческого решения для исследуемого многофункционального объекта недвижимостинеобходимо произвести сравнение предлагаемых вариантов управления.

Сравнение возможных вариантов управленческого решения представлено в таблице 4.

Таблица 4

Возможные управленческие решения

№ п/п	Решение	Эффект управления, руб.
1	2	3
1	Организация магазина автозапчастей на 1-ом этаже	1509663,08
2	Сдача в аренду помещений 1-го этажа	353448,56 * 4 = 1413794,24

Таким образом, исходя из сравнительной характеристики возможных управленческих решений, эффект управления достигнут за рассматриваемый период, 4 года, целесообразнее будет организовать магазин автозапчастей на 1-ом этаже многофункционального объекта недвижимости в г. Иваново, т.к. по всем рассчитанным показателям данный вариант следует признать высокоэффективным и можно рассматривать вопрос о его реализации. Проект будет выгоден и с экономической и с социальной точки зрения.

Библиографический список

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации ГКРФ (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018).

2. Курс лекций «Оценка бизнеса». Острякова Ю.Е. – И.: 2017. – 38 с.

3. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. – М.: Экономика, 2000. – 421 с.

4. «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст, ред. от 10.07.2018).

5. Третьякова Н.М. Выпускная квалификационная работа (бакалаврская работа) на тему: «Экспертиза и управление многофункциональным объектом недвижимости в г. Иваново». – И.: 2018. – 121с.

Код для цитирования: Скопировать