XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Жизненный цикл объекта недвижимости – это завершенная очередность процессов существования объекта недвижимости с момента ввода в эксплуатацию до прекращения.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости представлены на схеме 1.

Прекращение существования (естественное разрушение или снос)

Конец экономического срока жизни

Изменение функционального назначения

Ухудшение потребительских свойств

Капитальный ремонт (или реконструкция)

Физический износ

Функциональное, экономическое устаревание

Владение и использование

Ввод в эксплуатацию

Прединвестиционная стадия (анализ возможностей и их обоснование)

Создание, формирование (проектирование, строительство)

Схема 1 «Жизненный цикл объекта недвижимости»

На стадии ввода в эксплуатацию и прекращении существования объекта недвижимости необходима государственная регистрация прав [5].

Мероприятия по содержанию жилого дома:

технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома, который осуществляется путем проведения плановых осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

подготовка к сезонной эксплуатации жилого объекта недвижимости (в частности общего имущества). Надзору подлежат ограждающие конструкции, подъезды, общие коммуникации, технические устройства и технические помещения. Все вышесказанное осуществляется с учетом требований, изложенных в нормативно-технических документах, замечаниях и предложениях органов госдарственной жилищной инспекции и Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

экстренное устранение неисправностей в общем имуществе жилого дома, возникших в результате аварий или чрезвычайных ситуаций. А так же восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности населения;

осуществление работ по санитарному содержанию жилого дома. Сюда можно отнести уборку, очистку общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилых объектов недвижимости в таблице 1.

Таблица 1

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилых объектов

Содержание общего имущества МКД	Техническое обслуживание коммуникаций	Аварийное обслуживание
- стены и фасады - крыши - оконные и дверные проемы - внешнее благоустройство	- центральное отопление - водопровод и канализация - электроснабжение	- водопровод - центральное отопление - электроснабжение - сопутствующие работы по ликвидации аварий

Все вышеуказанные мероприятия по содержанию жилых объектов недвижимости осуществляются за счет фонда управляющей компании, либо товарищества собственников недвижимости.

Основные документы по контролю правильной эксплуатации зданий и сооружений:

Закон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ [2].

Постановление Госстроя СССР «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» от 29.12.1973 г. № 279 [3].

ГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (приказ Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст) [1].

Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98 [4].

Эксплуатационный контроль – это совокупность проверок, включая наблюдение и контроль за объектами недвижимости в процессе их эксплуатации.

Согласно 384 ФЗ, эксплуатационный контроль - это единая система обслуживания здания, регулярных осмотров, текущих ремонтов, проверок и мониторинга ключевых систем (основание, несущие и прочие конструкции, коммуникации и т.д.). Законодательство включает в этот комплекс технический (за техническим состоянием) и производственный контроль (за процессами производства).

Требования безопасности, предъявляемые к зданиям, перечислены как в нормативных документах, так и в проектной документации. Отдельного исполнительного органа, осуществляющего надзор за эксплуатационным контролем, нет. Несмотря на это все данные контролируются в рамках надзорных проверок МЧС, Ростехнадзора и др., а при несчастном случае либо аварии работодатель и должностные лица привлекаются к ответственности

Эксплуатационный контроль проводится постоянно, при этом его объем и периодичность определяются износом зданий и их назначением. Два раза в год проводятся сезонные осмотры. Любые внештатные ситуации типа «погодных» ЧП, аварий в зданиях требуют осуществления внеплановой проверки. Таким образом, получается, что каждое здание осматривается минимум раз в 6 месяцев, а узлы, требующие более пристального внимания – чаще.

Библиографический список

ГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (приказ Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст)

Закон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ

Постановление Госстроя СССР «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» от 29.12.1973 г. № 279

Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98

Жизненный цикл жилого объекта недвижимости. [Электронный ресурс] // URL: http://www.grandars.ru/college/biznes/zhiznennyy-cikl-obekta-nedvizhimosti.html (дата обращения 09.12.2018).

Эксплуатационный контроль. [Электронный ресурс] // URL: https://lektsii.org/10-90221.html (дата обращения 09.12.2018).

Код для цитирования: Скопировать