XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Согласно законодательству Российской Федерации существуют три формы управления многоквартирным домом (МКД) [2]:

Непосредственное управление жильцами;

Товарищество собственников недвижимости;

Управляющая компания.

Каждая из данных форм имеет как положительные, так и отрицательные стороны.

Непосредственное управление

Непосредственное управление многоквартирным домом – это самый простой способ управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Это связано с тем, что в многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах. Это введено для того, чтобы собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несли самостоятельно. А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность. Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Плюсы непосредственной формы управления МКД заключаются в том, что оплата коммунальных услуг производится непосредственно поставщику, каждый собственник квартиры отвечает по долгам лично, а не за весь дом; оплата коммунальных услуг без наценки, поскольку отсутствует посредник; нет коллективной ответственности. Минусы данной формы выражены в том, что отсутствует юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСН, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта. каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен.

Товарищество собственников недвижимости

В доме с такой формой управления, как товарищество собственников недвижимости не реже чем раз в два года большинством голосов на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома. Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации [1]. Если председатель правления не обращает внимание на заявления жителей МКД по поводу некачественного предоставления жилищно-коммунальных услуг, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.

ТСН может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСН большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организации.

Плюсы товарищества собственников недвижимости заключаются в том, что ТСН может зарабатывать деньги на сдаче в аренду нежилых помещений, прилегающих территорий и направлять их на нужды дома; жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами, правление можно переизбрать. Минусы проявляются в том, что в ТСН коллективная ответственность; члены ТСН не являются потребителями, то есть, на них не распространяется закон «О защите прав потребителей» и они не имеет права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и проч. ; работу с неплательщиками ТСН ведет самостоятельно. Может сложиться ситуация, что задолженность неплательщиков будет распределена между жильцами, если невозможно взыскать ее с неплательщиков; ТСН необходимо организовать бухгалтерию, и т. д. и т. п.

Управляющие компании

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСН или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
Плюсы управляющей компании заключаются в том, что собственниками заключается один договор и на техобслуживание и на коммунальные услуги с управляющей организацией. Договоры с поставщиками услуг заключает управляющая организация от своего имени. Минусы проявляются в отношениях между поставщиком коммунальных услуг и собственником так как управляющая компания – это недешевый оплачиваемый посредник. Посредники могут затруднить получение денег поставщиками, например, расходуя собранные средства на свои собственные цели, не передавая их по назначению; существует риск натолкнуться на мошенников при выборе управляющей организации; нет нормативных документов, регулирующих деятельность управляющих организаций [3].

Выбор формы управления – это важная задача, которую должны решить жильцы. В любом случает жильцы должны понимать и учитывать тот факт, что ни одна форма управления не будет максимально эффективной, если сами жильцы не принимают участия в процессе управления МКД. В результате равнодушного отношения жильцов к общим собраниям может прийти в упадок ТСН, либо управляющая компания будет завышать стоимость своих услуг.

Библиографический список

СП 255. 1325800. 2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.08.2018).

ТСН или управляющая компания. [Электронный ресурс] // URL: http://fb.ru/article/254479/tsj-ili-upravlyayuschaya-kompaniya---chto-luchshe-upravlyayuschaya-kompaniya-i-tsj-plyusyi-i-minusyi (дата обращения 02.12.2018).