XI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2019

Разработка и применение методик проведения оценки недвижимости не новая для России сфера деятельности.История развития оценочной деятельности началась приблизительно в тоже время, что и история всего рынка недвижимости в России, со второй половины XIX века, и условно разделяется на два периода: дореволюционный и современный (который включает и промежуток существования советской власти и СССР).

Оценочная деятельность в Российской Империи

В связи с отменой крепостного права в 1861 г., и появлением возможности для широкого развития рыночных и утверждения капиталистических отношений, сложилась неотложная необходимость в создании фискального реестра. Изначально оценка проводилась для целей налогообложения. Первые упоминания о попытках создания такой оценки относится к XVIII веку – оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771-1784). И только в начале XIX века работы, включающие регистрацию, описание и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы [5]. А в Российской Империи в ходе оценочных работ первой половины XIX века имела место быть не только оценка земли, но и ее переоценка, временные границы которых не устанавливались десятки лет.

С отменой крепостного права в 1861 г. в России создавались условия и необходимость проведения кадастровых работ, частью которых являлась оценка недвижимости. Имущественные отношения становились фактом, в точности установления которого было чрезвычайно заинтересовано государство, ведь земские бюджеты формировались за счёт становления недвижимого имущества – предметами налогообложения. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемого имущества.

Кадастровый учет, и сопутствующую ему оценку предусматривало "Положение о земских учреждениях" 1864 г. В принципе земская реформа 1864 г. была направлена на организацию местного самоуправления таким образом, чтобы они самостоятельно занимались решением хозяйственных вопросов в регионах. Оценочная деятельность была также отнесена к компетенции земских губернских и уездных учреждений. Именно под руководством земств в 1860-1880-х г. были осуществлены огромные масштабы оценочных работ в сфере недвижимости по всей территории Российской Империи.

Но процесс реформирования страны продолжался и 1 января 1887 г. была отменён подушный налог и вместо него был установлен поземельный (подоходный). Подобные изменения создали необходимость государственному аппарату иметь сведения о ценности и доходности недвижимости. Поэтому обновления законодательных основ и структур, методик проведения оценочных работ налогооблагаемого имущества – стало весьма актуальным вопросом. Для успешного проведения оценочных работ в новых экономических условиях 8 июня 1893 г. был издан закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях империи. Закон сопровождали «Правила оценки недвижимых имуществ». Нормативное обеспечение, организация, финансирование и проведение оценочных работ по земельной собственности была возложена на специальные губернские и уездные оценочные комиссии. Но, непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т.д.

С появлением земской оценочной деятельности возникла и такая область работ, как земская оценочная статистика, включающая статистические работы по обследованию и оценке земель сельского хозяйства в целях налогообложения. Для этого даже были разработаны методы:

определения характерных статистических параметров для массовой оценки;

сбора и анализа массовых оценочных данных.

Сбор сведений оценки осуществлялся с помощью опросных листов, что рассылались по уездам, волостям и даже отдельным крупным домовладениям, а с 1874 г. в эту практику вводится ещё и экспедиционный способ.

Таким образом, земская статистика дала возможность доступно показать налогоплательщику конкретный результат оценки земель и убедить в его правильности.

Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости происходила следующим образом: по требованию земской управы владелец был обязан сообщать сведения о составе, ценности и доходности имущества, подтверждая соответствующими документами. Данные владельцев проверялись страховыми и кредитными учреждениями, а также статистикой продаж и арендной платы. И на основании полученных материалов – земская управа производила расчёт доходности и сообщала о нём владельцу. В конце работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, гарантируя контроль общественного мнения.

Характерной чертой методик оценки земли конца XIX - начала XX вв. являлась оценка земельных угодий одновременно как источника дохода и предмета сделки купли-продажи. При оценке возможного земельного дохода учитывались характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем. Самым надежным способом использования земли считалась сдача ее в аренду, причем предпочтение отдавалось долгосрочной аренде.

Свои особенности в оценочной деятельности конца XIX в. имела и оценка лесов и лесных земель. Предлагалось производить их оценку по «совершенно особым основаниям». Имея два участка лесной почвы, из которых один покрыт лесом, а другой представляет собой вырубку, их оценка производилась по-разному.

Оценка же объектов недвижимости на городских территориях, согласно инструкции министерства финансов от 8 июля 1894 г. состояла из двух частей: установление ценности земельного участка и определение стоимости построек, расположенных на этом участке. Для целей этих работ в городах и других населённых пунктах проводилась перепись всего недвижимого имущества с указанием стоимости (по показаниям владельца), суммы страховки, купли-продажи, залога и т.п. Однако применять эти показания для оценки объектов с неизвестной стоимостью было нельзя, проводить аналогию не позволяет тот факт, что в большинстве случаев характеристики объектов не совпадали. Поэтому, чтобы использовать данные переписи, из общей стоимости объекта выделяли стоимость элементов, составляющих объект, а затем применяли эти элементарные величины для оценки объектов с неизвестной стоимостью. Также стоимость некоторых элементов объекта недвижимости можно было определить с помощью нормативно-справочных данных, установленных на основании местных исследований.

Отдельного внимания требует факт образования и развития мануфактурного производства в России в конце XIX в., которое тоже подлежало налогообложению, развития сельского хозяйства в том числе, возникновения крупных промышленных городов, всё это поменяло, как источники доходов, так и структуру налогообложения. Доля налогообложения увеличивается на недвижимое имущество и доход предприятия за счёт введения таких определений, как «ценность» и «доходность». Это также привело и оценочную деятельность к качественным преобразованиям.

Сам предмет налогообложения и оценки начинает включать в себя разнообразные фабрики и заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности предназначенное под производство. Именно индустриализации конца XIX века обязаны появлением новых видов и форм оценки. Быстрый рост числа фабрик и заводов, развитие добывающей и перерабатывающей промышленности и их (уставного капитала) парка машин и механизмов - дали иное направление развития оценочных работ. Потому что в хозяйственной практике возникала необходимость провести оценку конкретных станков, механизмов или другого фабрично-заводского оборудования. С более уверенным обоснованием механизированных орудий труда в сфере производства, государство начало облагать налогами владельцев этих машин и оборудования, приносивших определенный доход.

Начало XX века ознаменовалось выходом в свет «Проекта правил для оценки оборудования фабрик и заводов» 1903 г. Этот и другие нормативные документы были попыткой введения в оценочные работы единообразия и устойчивости, путём определения некоторых общих правил. Ведь многолетняя практика земств в области оценки показала, что достигнуть полного однообразия в оценочных работах при разрозненной поуездной организации - невозможно.

Учитывая эти факты, была выявлена необходимость иметь при губернском земстве специалистов, обладающих знанием и опытом работы с данными по оценке, чтобы консультация и указаниями таких лиц пользовались уездные управы при проведении оценочных работ на местах, этим самым приводя оценочные работы в необходимое единообразие. С самого возникновения оценочных работ, на оценщиков возлагались определенные обязанности и ответственность. К примеру, оценщик, как третья незаинтересованная сторона, не должен преследовать личных интересов и объективно относиться к выполнению своей работы. Также было важно придерживаться утвержденных правил оценки, анализировать, делать выводы в доступной для заказчика форме, чтобы он сам мог убедиться в правильности, обоснованности и объективности оценочных выводов.

Таким образом, в конце XIX и в начале XX вв. в России были уже разработаны и реализованы на практике методы оценки земли и городской недвижимости по уровню доходности, как это требовалось для целей налогообложения.

Отдельные статистические отделения городских управ в ходе обработки данных могли заниматься решением весьма сложной задачи - выявлением основных и дополнительных факторов, определяющих доходность квартир, а также количественную зависимость между доходностью квартиры и отдельными факторами. Результаты этих статистических исследований позволили выявить сильное влияние местоположения квартиры на уровень ее доходности. Таким образом, уже на рубеже XX века было определено, что главным фактором стоимости недвижимости является местоположение.

Анализ, как сильных, так и слабых сторон оценочной практики в дореволюционной России представляет большой интерес и сегодня, особенно при рассмотрении вопросов кадастровой оценки недвижимости, оценки в целях налогообложения и массовой оценки [4].

Оценочная деятельность в СССР

Приход к власти большевиков и установление советской власти, способствовал в 1917 г. ликвидации частной собственности на объекты недвижимости и средства производства, после чего оценочная деятельность утратила общественный интерес. По сути, применялисьтолько отдельные ее элементы, преобразованные в одну из функций бюро технической инвентаризации (БТИ) и Земельного кадастра.

Однако необходимость государственного управления имуществом позволило развиваться профессиональной системе норм и нормативов, всесторонне регламентирующих условия деятельности. Одним из таких документов для оценочной деятельности являются строительные нормы и правила (СНиП), впервые введенные для всеобщего применения в 1955 г.

Строительные нормы и правила написаны профессиональным языком, для специалистов и организаций, чья работа основана на них. Зачастую это создаёт невозможность получить внятную консультацию, отсутствие доступной информации для граждан и другие «неудобства».

В советский период (1918 - 1991 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, характерных для командно-административной системы экономики, и не имевшей ничего общего условиями рынка недвижимости. По сути, практически все наработанные достижения оценочной деятельности дореволюционной России были утрачены и не применялись в связи с изменением экономического курса государства.

К 1998 г. и эти методы лишились главенствующей роли, лишь только частично продолжая применяться на «первичном» рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их влияниеочень незначительно [4].

Оценочная деятельность в наше время

Оценочная деятельность на российском рынке, можно сказать, возобновилась примерно 12 лет назад. За это время сформировались профессиональные общественные объединения, появились специализированные издания, были разработаны образовательные программы и методики, и оценка заняла свое место среди совершенно новых профессий, появление которых произошло в связи с развитием рынка в России.

Нужно сказать, что современный этап развития оценочной деятельности по большей части напоминает период, уже пройденный Россией в конце позапрошлого века. Поэтому изучение того периода поможет избежать совершения старых ошибок.

Подготовку профессиональных кадров в сфере оценки в нашей стране начал Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Обучение производилось на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, появились семинары, проводимые российскими общественными организациями, практикующими оценку. Все эти действия поспособствовали процессу становления и развития оценочной деятельности в России на рубеже веков, но нельзя не упомянуть такой существенный недостаток, как их ориентированность на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют значительной адаптации.

Ещё одним мощным импульсом развития оценочной деятельности стала необходимость проведения переоценки основных фондов в 1995 - 1997 гг., в процессе которой, для определения рыночной стоимости имущества предприятий, привлекались независимые экспертные организации.

Не последнюю роль сыграло постановление Правительства Российской Федерации №945 от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель». Ведь с этого момента в России началась кадастровая оценка недвижимости – новая веха в истории оценочной деятельности и налогообложения недвижимости.

Развитие оценочной деятельности наглядно прослеживается в наблюдениях за созданием и развитием фирм, занимающихся оценкой. Изначально, основная масса оценщиков представляла собой специалистов, задачей которых была оценка квартир и автомобилей, то есть тех объектов собственности, которые наиболее широко участвовали в процессе купли-продажи на развивающемся рынке. Как бы то ни было, проведение приватизации не вызвало большой потребности в оценке у населения. Чего не скажешь об общественной популярности оценочной деятельности во второй половине 90-х годов.

По мере развития оценочной деятельности все более явной становилась необходимость привлечения к процессу оценки экономистов-бухгалтеров (или аудиторов) для подачи обоснованных заключений о порядке учета активов предприятия, правильности формирования их балансовой стоимости, произведенных переоценках. Это привело к тому, что всё большее количество экспертных компаний предоставляли услуги по оценке.

Анализируя опыт работы отечественных оценочных компаний, можно отчетливо увидеть, что изменение целей заказываемой оценки влечёт за собой повышение уровня требований к качеству осуществляемой работы. Факт формирования уставного капитала из некоторой доли нематериальных активов,с целью увеличения доли одного или нескольких учредителей в уставном капитале без осуществления реальных вложений, задал новую высокую планке оценщикам. Теперь перед ними стояла задача осуществления реальной, осуществленной по всем стандартам и правилам оценке прав, вытекающих из авторских и иных договоров на произведения науки, искусства, на программы для ЭВМ, из патентов на изобретения, прав на «ноу-хау» и др.

Но также часто требуется выполнение работ по оценке отдельных объектов собственности, таких как объекты недвижимости или дорогостоящее оборудование, не имеющее рыночных аналогов.

Финансовый кризис 1998 г. побудил многие ранее вполне успешные предприятия принимать участие в процессах разделения, слияния, ликвидации. Появляется много банкротов, предприятий, которые вынуждены продавать свой бизнес в целом или часть имущества для того, чтобы рассчитаться со своими кредиторами. Даже подобная удручающая ситуация требовала помощи оценщиков в определении стоимости активов.

В основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допущений, поэтому на оценщика, как правило, возлагается задача найти наиболее вероятную цену продажи объекта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем рыночная стоимость и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.

На первый взгляд, при определении рыночной цены объекта оценки в качестве аналогов можно принять суммы предыдущих сделок с подобными объектами, однако это не верно, т.к. цена сделки не характеризует интересы продавца и покупателя.

Если говорить о стоимости основных фондов предприятий, то в практике нашей страны наиболее распространённым является балансовая, то есть та стоимость, по которой имущество числится в бухгалтерском учете и является базой для налогообложения на имущество предприятия. Такой порядок действовал ранее, объекты основных средств, находящихся на балансе предприятий, ежегодно переоценивались по установленным коэффициентам, и только с 1995 г., было разрешено для проведения переоценок привлекать ещё и экспертов [4].

За эти годы произошло много знаковых событий – в 2006 году введен налог на земельные участки на основе кадастровой стоимости. В 2008-2009 годах осуществлялась реализация проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации». В 2010-2011 годах на территории Республики Татарстан и Калужской области осуществлена реализация проекта «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости» [2]. Стоит отметить что до этих пор в стране, даже по результатам переоценок стоимость имущества предприятий в большинстве случаев так и не имела ничего общего с рыночной стоимостью. Полученная таким образом балансовая стоимость имущества использовалась для целей бухгалтерского учета и налогообложения. Базой при исчислении налога на имущество для физических лиц, являлась инвентаризационная стоимость, определяемая БТИ, и также не имеющая ничего общего со стоимостью рыночной [4].

Поэтому введение в 2014 году кадастровой стоимости в качестве налоговой базы по объектам недвижимости, принадлежащим юридическим и физическим лицам, по результатам работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства, проведённых по всей территории страны в 2010-2012 гг. – стало следующим важным шагом в реформировании системы имущественного налогообложения России, затронет интересы практически всех физических лиц-собственников квартир и индивидуальных жилых домов. 28 субъектов РФ вводят эти изменения уже с 2015 года[2] [3].

С 2016 года к этим 28 субъектам должны присоединиться ещё 21субъект, в которых также в качестве налоговой базы на имущество физических лиц выступает кадастровая стоимость.Также к 2016 году в 38 субъектах страны должны быть введены особенности налогообложения налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости.

Согласно требованиями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) субъектами Российской Федерации устанавливается единая дата начала применения порядка определения налоговой базы по налогам на имущество физических лиц и организаций исходя из кадастровой стоимости. Все субъекты Российской Федерации до 2020 должны перейти на исчисление кадастровой стоимости по указанным налогам от кадастровой стоимости[1].

Подходя к концу этой статьи, можно заключить, что такая сложная и прогрессивная наука, как оценочная деятельность, появилась в нашей стране достаточно давно, ещё в конце XIX века и развивалась по мере возрастающих к ней требований собственников различных объектов оценки. Эта деятельность изменялась и преобразовывалась вместе с социально-экономическими и историческими изменениями, но никогда не прекращала своего существования. В России за последние 10 лет (после тяжёлых для неё советских времён) оценочная деятельность, вместе с развитием рынка, прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике. Результаты независимой оценочной деятельности являются информационной основой для принятия эффективных решений, как частными лицами, так и государственными органами, что также обеспечивает защиту имущественных прав участников гражданских отношений. Это делает оценочную деятельность важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике страны.

Но, вместе с востребованностью оценки, растут и требования к качеству работы оценщика. В дальнейшем, решение, этой ключевой для всей сферы деятельности задачи, будет осуществлено при тесном взаимодействии государства, специалистов-оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

Список литературы

Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ : [ред. от 24.11.2014]. В 2 ч. Ч. 1. – Режим доступа :КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А. В. Основы кадастровой оценки недвижимости : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 140 с.

Пылаева, А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости : учебное пособие / А. В. Пылаева – Нижний Новгород : ФГБОУ ВПО НГАСУ, 2015. – 175 с.

Ронова, Г. Н. ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ : учебно-методический комплекс /Г.Н. Ронова Т.В. Кузьмина. –М.: Изд. Центр ЕАОИ. 2008. – 253 с.

Слугин О.В. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие / О.В. Слугин, Н.Л. Еберзина. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2004. – 84 с.

Код для цитирования: Скопировать