X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF
Для определения недвижимости имеется конкретная правовая норма – статья 130 ГК РФ, положения которой сводятся к следующему: в качестве равнозначных используются понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Главным сущностным признаком признается неразрывная связь с землей, то есть объекты недвижимости не могут быть перемещены без нанесения несоразмерного ущерба их назначению. Иначе говоря, все объекты недвижимости (далее ОН) являются стационарными. Первичным ОН, по определению, признается земля, точнее – земельный участок, то есть фрагмент земной поверхности.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. Определение стоимостного эквивалента объектов недвижимости представляет собой главный вид экономической экспертизы и носит название оценки. Оценка недвижимости - это определение ее предположительной рыночной стоимости. Достоверность такого предположения полностью зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки.
Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: операции купли-продажи или сдача в аренду; акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей; привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; страхование объектов недвижимости; кредитование под залог объектов недвижимости; внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; ликвидация объектов недвижимости; исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом). Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.
Целью оценки является определение обоснованной рыночной стоимости ОН, находящегося в собственности заказчика. Назначение оценки – оценка выполняется для принятия решения о продаже этого недвижимого имущества. Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость.
Так как в большинстве случаев обязательным условием для осуществления операций с недвижимостью является оценка ее стоимости. Заключение договора купли-продажи, оформление залога или ипотеки, дарение или наследование предполагают определение стоимости объекта недвижимости.
В зависимости от целей оценки и используемого инструментария, выделяют следующие виды стоимости:
рыночная;
ликвидационная;
инвестиционная;
инвентаризационная;
кадастровая.
Рыночная стоимость
Именно рыночная стоимость недвижимости является ее наиболее объективной характеристикой, позволяющей дать максимально точный ответ на вопрос: какова реальная цена того или иного объекта в сложившихся условиях?
Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на конкурентном рынке, при отсутствии каких-то особых условий или ограничений. В данном случае речь идет о том, что:
объект не отчуждается принудительно (например, реализация залоговой квартиры банком);
время экспозиции объекта соответствует среднерыночным показателям (т.е. отсутствует срочная продажа);
стороны осведомлены об условиях сделки и действуют в собственных интересах, без какого-либо принуждения;
расчет за объект недвижимости производится в денежной форме.
Ликвидационная стоимость
В отличие от рыночной стоимости, ликвидационная стоимость объекта недвижимости определяется наиболее вероятной ценой, по которой он может быть продан в сроки значительно меньшие среднерыночных.
Фактически, в данном случае речь идет о цене «быстрой продажи» объекта недвижимости - именно ею чаще всего пользуются российские банки при выдаче ипотечных кредитов, страхуя тем самым собственные риски.
Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость объекта недвижимости определяется для конкретного лица или группы лиц, которые планируют использовать его (объект) в инвестиционных целях.
В частности, для получения дохода в виде арендной платы, дохода за счет любого другого способа использования, а также дохода от прироста рыночной стоимости в будущем. Соответственно, инвестиционная стоимость конкретного объекта недвижимости зависит от круга инвесторов и тех целей, в которых он будет использоваться.
Инвентаризационная стоимость
Данная оценка предполагает расчет восстановительной стоимости объектов недвижимости по состоянию на данный момент, проводимый на основании УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости) и при помощи специальных коэффициентов.
Инвентаризационная стоимость определяется путем вычитания из восстановительной стоимости на данный момент величины фактического износа. Цель оценки – определение базы для налогообложения операций с недвижимостью (было актуально до 2012 года включительно).
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость представляет собой рыночную цену, установленную в ходе законодательно определенной процедуры кадастровой оценки объектов недвижимости экспертом-оценщиком.
Определение кадастровой стоимости осуществляется с применением массовых методов, как правило - в целях налогообложения операций с недвижимостью.
При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональными оценщиками, безусловно, применяются специальные методы оценки недвижимости. Прежде всего, стоит упомянуть, что существует три подхода при оценке недвижимого имущества.
Доходный подход, суть которого заключается в применении совокупности методов оценки стоимости, которые основаны на выявлении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта оценки. Соответственно, используется для оценки объектов, приносящих доход. Затратный подход – предусматривает применение таких методов, которые основаны на определении необходимых затрат – для восстановления или замены, например при наличии износа. Рыночный подход подразумевает использование совокупности методов, которые основаны в свою очередь на сравнении объекта оценки недвижимости с другими аналогичными объектами (при наличии соответствующей информации об этом).
Все вышеуказанные подходы основаны на применении методов оценки недвижимости. Метод капитализации доходов используется в том случае, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут сильно отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти заранее прогнозируемыми темпами. Метод дисконтирования будущих доходов применяется, когда будущие доходы могут быть весьма точно определены, а также ожидается их существенное отличие от текущих по причине влияния самых различных факторов.
Кроме того, для целей оценки недвижимости, важно дать определение величины накопленного совокупного износа. В случае применения затратного подхода – понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Принимать во внимание износ объекта означает проводить так называемую корректировку стоимости вновь воспроизведенного, например, здания для определения стоимости оцениваемого объекта (может применяться также, например, при оценке ущерба того или иного имущества).
А что касается восстановительной стоимости, то она выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки, а стоимость замещения, соответственно, - издержками на создание так называемого объекта — аналога.
Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование. Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки. Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.
Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия. Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ. Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска. Однако в последнее время получили распространение комбинированные методики, включающие статистические и экономические модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния рынка, на- 199 значения оценки и других факторов. Поэтому в конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете. На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.
ЛИТЕРАТУРА
1 Ивасенко А.Г. и др Земля и недвижимость. - Томск: Изд. ТПУ, 2001.-126с.
2 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Информационно-издат.дом "Филинъ", 1999.-592с.
3 Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – изд.доп. и перераб. – М.: «Книга сервис», 2004. – 176с.
4 Гриненко С. В. Работа с недвижимостью. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107с.
5 Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003
6 ГОСТ Р51195.0.01—98. Единая система оценки имущества. Основные положения.
7 Учебное пособие «Оценка недвижимости» / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.