X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Необходимость оценки недвижимости обосновывается уточнением ее рыночной стоимости, при подготовке к передаче в аренду, продаже или пересчета налогов и сборов. При этом во время оценочных работ должны быть учтены следующие параметры:

-Тип здания, в котором располагается офис. Стоимость помещений напрямую зависит от года постройки здания – новое ли это строительство либо целиком реконструированное здание, построенное не более трех лет назад на момент оценки.

-Немаловажным фактором при оценке офисной недвижимости является и наличие грамотно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

-Управление зданием и наличие охраны также немаловажный фактор при оценке офисных помещений. Если имеющаяся в наличии система охраны соответствует мировым стандартам, то это позволит увеличить оценочную стоимость здания.

- Планировка и отделка офисного помещения не менее важна, чем все остальные факторы. Открытые планировки, возможность без особых усилий изменять конфигурацию помещения, наличие или отсутствие ремонта и авторского дизайна.

- Роль играют окна и доверие. На первый взгляд может показаться, что такая мелочь не способна управлять ценой помещения. На самом деле, это тоже играет немаловажную роль при оценке помещений.

-Немаловажным принято считать наличие или отсутствие стоянки для автомобилей. Зачастую крупные офисные помещения снабжены платными подземными стоянками.

Оценка офисных помещений - этому виду оценки подлежат сооружения, строения, помещения определенного функционального назначения, введенные в эксплуатацию и имеющие регистрацию в органах исполнительной власти государственных и муниципальных образований и принадлежащие им или гражданам на праве собственности. Частным и наиболее распространенным случаем проведение оценки помещения является оценка офиса, также оценка офисного здания, если офис занимает его полностью или оценка квартиры, если вы приобретаете ее под коммерческую деятельность.

Офисные здания и помещения – это одни из самых интересных для оценки коммерческих объектов. Они предполагают индивидуальный подход к их рассмотрению специалистом, учет множества параметров, которые раскрывают как особенности самого объекта, так и рынка недвижимости. Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании - это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его место расположения.

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании - это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его место расположения.

Проведение оценки офисной недвижимости требует от специалиста независимой экспертной организации знания рынка и тщательного рассмотрения совокупности факторов, влияющих на ценообразование. Оценку офиса или оценку офисных помещений заказывают по разным причинам. Например, для того, чтобы совершить выгодную сделку купли-продажи, внести недвижимость в уставный капитал предприятия, взять кредит в банке или принять важное управленческое решение - необходимо провести такую процедуру, как оценка помещения вашего офиса. При этом наиболее эффективным способом оценки офиса специалисты считают сравнительный метод, основанный на изучении аналогичных сделок, который, конечно, не исключает возможности использования двух других подходов особенно в том случае, когда не удается получить достоверную информацию об аналогичной сделке, совершенной ранее. Офисы все чаще становятся объектом инвестирования финансовых ресурсов, они покупаются, продаются, сдаются в аренду. Таким образом, на сегодняшний день имеется достаточное количество прецедентов, которые можно использовать в сравнительном подходе при оценке офиса.

Порядок оценки офисных помещений:

• осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;

• анализ окружения объекта недвижимости;

• анализ рынка офисной недвижимости;

• выбор применяемых подходов и методов к оценке офиса с учетом его специфики;

• непосредственно рыночная оценка офисных помещений;

• составление отчёта об оценке.

Оценка помещения требуется не только при проведении оценки офисов. Это просто частный и наиболее распространенный случай. Оценка торговых помещений или оценка нежилых помещений может может иметь самое различное назначение - склады, магазины и т.д. Для правильной и объективной оценки помещения, оценщику обязательно должной быть известно его нынешнее назначение для того, чтобы определить вид стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная), а также цели его использования в перспективе. При этом клиентом может быть названа не одна, а несколько целей оценки. В этом случае часть процедур по определению стоимости совпадут, но в тоже время, окончательные результаты оценки помещения, могут оказаться различны. Данный вид определения стоимости может применяться как к отдельным объектам, так и к объектам в составе имущественных комплексов.

В ходе оценки стоимости офиса специалист большое внимание уделяет ликвидности объекта недвижимости, особенно если определение стоимости производится в целях использования в качестве залога или продажи. С ликвидностью связан и другой ценообразующий фактор – востребованность объекта, выраженная в наличии постоянных арендаторов, небольшом коэффициенте недозагрузки (в случае офисного здания, сдающегося в аренду по частям).

На основании оценки офисов составляется отчет, являющийся итогом работы оценщика. Такой отчет об оценке офисной недвижимости содержит полное описание офиса, оценка которого производилась, подходов к его оценке, аналогов офиса, расчетные данные о цене, полученные сравнительным методом, согласование итогов оценки, копии документов БТИ и документов, подтверждающих право собственности и так далее.

Итогом действий по независимой оценке офисных помещений станет достоверная стоимость офиса, которая учитывает все мельчайшие детали.

Если офисное здание является муниципальной или государственной собственностью, целями для его оценки могут быть:

• приватизация;

• отчуждение или реализация;

• передача в аренду или в управление;

• залог;

• переуступка долговых финансовых обязательств;

• национализация объекта.

В случае если владельцем офиса является лицо физическое, оценка коммерческого объекта преследует те же цели, что и оценка частного недвижимого имущества:

• ипотечное или залоговое кредитование;

• купля-продажа;

• ликвидация офисного здания/помещения;

• заключение брачного договора;

• раздел имущества при расторжении брака;

• выкуп или изъятие муниципальными или государственными органами;

• акционирование компании или перераспределение частей имущества;

• проверка налоговых начислений;

• страхование офисной недвижимости;

• исполнение решения суда;

• оформление завещания и т.д.

Основная цель оценки недвижимости – определение рыночной или иной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем. В конкретной ситуации возможно использование максимального числа методов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден ограничиться одним методом, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заключение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в виде однозначного результата или диапазона значений стоимости.

ЛИТЕРАТУРА

1. Дутова А.В., Лущан М.Н.Оценка инвестиционной привлекательности// Наука и молодежь сборник научных трудов. Министерство сельского хозяйства РФ; Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт им. А.К. Кортунова ФГБОУ ВО "Донской государственный аграрный университет". Новочеркасск, 2015. С. 108-113.

2. Быкадорова А.А., Дутова А.В. Основа реализации стратегий территориального планирования// Актуальные вопросы экономики, менеджмента и финансов в современных условиях Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. 2016. С. 263-265.

3. Дутова А.В., Курносова Е.С. Автоматизированный расчет арендной платы за земельные участки в муниципальном образовании//А Проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса России Материалы всероссийской научно-практической конференции. В 8-ми томах. 2017. С. 38-43.

Код для цитирования: Скопировать