X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Кроме использования в целях налогообложения кадастровая стоимость часто помогает определять размер госпошлины при вступлении в наследство, плату за регистрацию недвижимости, страховую сумму, ставок арендной платы.

Залоговая стоимость – это формальная стоимость, определяемая каждым банком самостоятельно по методикам, утверждаемым внутренними нормативными актами. Законодательно же это понятие не закреплено. Термин «залоговая стоимость» отсутствует в законодательстве.

Только в Законе Об ипотеке (залоге недвижимости) упоминается залоговая стоимость применительно к земельному участку:

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.(Ст.67.п.2)

В то же время в Гражданском кодексе (ст.340 п.1) применительно к стоимости предмета залога не используется какой-либо термин:

Стоимость предмета залогаопределяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Залоговая стоимость – это стоимость того имущества, которое послужило залогом при получении кредита.

Залог является в настоящее время одним из самых популярных методов обеспечения заключенных кредитных обязательств. Видов залогового имущества немало, однако наибольшую степень надежности при определении кредитного риска предоставляет залог недвижимости.

Оценка залога позволяет установить правильное соотношение между стоимостью закладываемого имущества и величиной кредита, что впоследствии способствует предотвращению (урегулированию) разногласий между сторонами сделки, которые могут возникнуть при обращении взыскания на предмет залога. Независимую оценку стоимости объекта недвижимости проводит банк.

Предметами залога могут быть: объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.); машины и оборудование; ценные бумаги (векселя, акции предприятий); товары промышленной и продовольственной группы (продукция высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте; имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.

Такую услугу как кредит под залог имущества первоначально банки представляли только юридическим лицам, но потом она распространилась и на физические лица. После получения кредита заемщик может продолжать пользоваться заложенным имуществом, но теряет право продавать, дарить, обменивать предмет залога.

Основной целью залоговой работы можно назвать необходимость обеспечения возвратности денежных средств, предоставленных заемщикам по кредитным продуктам. При этом залоговая работа должна строиться на соблюдении следующих важнейших принципов:

-проведение тщательного анализа предмета залога (на основе методик анализа и оценки залогового обеспечения, а также баз данных о конъюнктуре рынка по основным видам имущества, принимаемым в залог);

-наличие качественной нормативно-методической документации, регламентирующей залоговую работу в коммерческом банке (внутренние инструкции по работе с залогами и прочие);

-формирование качественного залогового портфеля банка (в том числе выделение приоритетных видов залогового обеспечения);

-соблюдение единых требований к работе с залогами на всех уровнях структуры банка (в частности, требований к порядку оформ-ления, составу, структуре и качественным характеристикам залогового обеспечения;

-обеспечение максимальной степени сохранности, регулярный контроль состояния и наличия принятого банком в залог имущества совместно с его надлежащим документальным сопровождением.

В основе определения залоговой стоимости лежит принцип замещения, предусматривающий учет поведения покупателей на рынке, которое заключается в том, что за приобретение имущества не платится сумма, большая от минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке.

Одним из методов определения залоговой стоимости является метод чистых активов, основанный на корректировке баланса. Корректировка баланса предприятия проводится в несколько этапов: оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности; определяется текущая стоимость обязательств предприятия; рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств.

Для того, чтобы была произведена оценка стоимости залогового имущества, очень часто банк может воспользоваться услугами специально привлеченной сторонней организации. Хотя в настоящий момент все более широко используется практика создания внутри собственной структуры специального подразделения, специализирующегося на оценивании залогового имущества. Независимо от того, кем именно проводится оценка, залоговое имущество в процессе рассматривается с учетом рисков для кредитной организации, которые являются характерными именно для этого вида имущества.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Управляемые

-Риск повреждения или утери.

Управляемым этот вид риска является потому, что залоговое имущество подвергается страхованию, и в случае утери или определенных повреждений обеспечение кредитных средств все равно будет произведено.

-Риск недостаточно срока экспозиции.

Его можно отнести к условно управляемым, поскольку подобный риск подразумевает собой отдельный вид активов, для которых характерны затруднительные условия реализации по соответствующей стоимости в короткие сроки.

-Риск юридических проблем в оформлении.

Сюда входят различные юридические трудности и препятствия при оформлении залоговых отношений.

-Риск сложности контроля имущества.

Перед заключением договора должна производиться подробная оценка и поиск всех возможных способов контроля, которые впоследствии будут занесены в соответствующие пункты договора.

-Риск низкой ликвидности.

Его расчет является одним из наиболее важных, поскольку ликвидность выступает одним из компонентов, по которым производится расчет залоговой стоимости.

-Риск невозможности взыскания.

Его можно представить, как следствие из риска контроля имущества, поскольку невозможным взыскание может быть в результате трех основных факторов: отсутствия самого предмета залога, отсутствия возможности доступа к его хранению и юридические сложности, касающиеся процесса взыскания.

-Риск признания сделки недействительной.

Возникает преимущественно в результате нарушений в договоре или иных документах, оформляющих залоговые отношения. Избежать этого можно, если при заключении сделки прибегнуть к услугам нотариального заверения.

Неуправляемые

-Риск неправильно оценки.

Неуправляемым этот риск является ввиду того, что оценка производится один раз при заключении договора, после чего условия продолжат действовать в течение всего срока кредитных обязательств.

-Риск обесценения.

Этот риск связан со сложностью прогнозирования величины спроса на данный вид имущества в будущем.

-Риск недостатка информации

Этот риск связан с упущением в процессе оценки до заключения договора отдельных факторов – например, наличия какого-либо дефекта у имущества, его особенностей или наличие прав на него у третьих лиц.

Оценка залога эффективная процедура, необходимая как банку, так и клиенту при проведении сделок по кредитованию. Оценка залога, предметом которого является жилье или транспорт, особенно актуальна также и для юридических лиц в целях расширения деятельности и технического перевооружения действующего предприятия. Оценка предмета залога служит для оформления кредита в банке и получения средств на развитие, расширение деятельности предприятия. Недвижимость, обладая достаточно большой стоимостью часто предлагается в качестве предмета залога. При этом банк проводит независимую оценку стоимости объекта недвижимости.

ЛИТЕРАТУРА

1 Верстина Н.Г. Планирование ресурсного обеспечения инвестиций в объекты городской недвижимости/ Н.Г. Верстина, Н.Н. Таскаева, Е.М. Акимова // Экономика и предпринимательство. 2013. № 12-2 (41-2). С. 285-290.

2 Ватолин В.В. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 11. С. 75-77.

3 Грибовский С.В. К вопросу привлечения небюджетных инвестиций в государственную недвижимость // Вопросы оценки. 2000. № 3. С. 49-52.

4 Григорьева О.Ю. Достоинства и недостатки инвестиций в недвижимость// Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2010. № 8. С. 116-119.

5 Калашникова Е.Ю. Оценка рисков при финансировании инвестиций в недвижимость // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 13. С. 10-18.

6 Луковцева А.К. Формирование инновационного потенциала социально-экономического развития Южного федерального округа Российской Федерации - М. : Дашков и Ко, 2012. 487 с.

7 Ленковец О.М. Инвестиции в недвижимость как важная составляющая экономической системы// Современные аспекты экономики. 2012. № 5 (177). С. 151-153.

8 Матраева Л.В. Распределение прямых иностранных инвестиций в регионы Российской Федерации: проблемы анализа и причины дифференциации. М. : Дашков и Ко, 2013. 192 с.

9 Радыгина С.В. Инвестиции в земельные участки и иные виды недвижимости// Вестник Удмуртского университета. Серия Экономика и право. 2013. № 2-4. С. 84-89.

10 Якушин В. К вопросу об управлении инвестициями на рынке недвижимости// Предпринимательство. 2007. № 1. С. 138-141

Код для цитирования: Скопировать