X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

В современном мире объекты недвижимости являются неотъемлемой частью жизни людей. Причиной этому является связь с хозяйственной деятельностью и значимое участие в общественных отношениях. Вопрос эффективного управления, финансирования и развития недвижимости актуален, как и в настоящее время, так и последующие несколько лет. Это обуславливается тем, что недвижимость занимает особое место во всех видах деятельности людей, а именно:

- недвижимость исполняет социальную функцию, поскольку обеспечивает базовые потребности всех слоев населения;

- рынок недвижимости является стимулятором экономического роста страны;

- недвижимость является значимым элементом культурно-исторического наследия.

Исходя из выше перечисленного, важно, чтобы сфера недвижимости развивалась и становилась современнее. Один из вариантов ее модернизации, рассматриваемый в статье – введение понятия «стоимость жизненного цикла». Цель данной работы – формирование вывода о том, что необходимо и рационально ввести понятие стоимости жизненного цикла недвижимости в России на законодательном уровне. Для достижения поставленной цели авторами была составлена характеристика вводимых терминов, структура процедуры определения стоимости, а также проведен сравнительный анализрегулирования расчета и оценки стоимости жизненного цикла в РФ и в зарубежных странах.

Жизненный цикл объекта, как период времени его существования, определяется в узком и развернутом смысле. В узком смысле – жизненный цикл объекта недвижимости включает в себя три основные фазы: формирование, эксплуатацию и снос. [1] В более широком смысле, жизненный цикл объекта недвижимости состоит из стадии формирования замысла развития территории (предпроектная стадия), проектирования объекта недвижимости, строительства, эксплуатации и ликвидации объекта. [2]

Стоимость Жизненного Цикла Здания (СЖЦЗ) – расчетная величина денежного выражения совокупных издержек владения жилым домом, включающих в себя расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт, утилизацию созданного в результате выполнения работы объекта (элементов здания или здания целиком). [3]

Минимальная совокупная стоимость владения - это стоимость объекта с учетом издержек всех его стадий жизненного цикла. [4] Целью при разработке проекта является минимизация приведенной стоимости владения.

В контракт жизненного цикла входит:-закупка материалов;-разработка проекта и возведение объекта;-последующие обслуживание и ремонт;-если необходимо, дальнейшая эксплуатация и снос построенного объекта.

Введение понятия стоимости жизненного цикла недвижимости необходимо для того, чтобы потребитель/инвестор/заказчик оценивал проект не только с точки зрения затрат на стадии строительства, но и учитывал стоимость эксплуатации, обслуживания и (возможно) снос и утилизацию объекта.

В том числе введение рассматриваемого понятия нужно для того, чтобы обосновать внедрение инноваций, которые могут быть дорогими на стадии инвестировании, но давать эффект на стадии эксплуатации (экономия энергоресурсов, увеличение срока службы и т.п.)

Рассмотрим пример:

Объекты «зеленого» строительства должны строиться с расчетом минимального воздействия на окружающую их природную среду и обеспечения наиболее благоприятных и комфортных условия для проживания. [5]

На сегодняшний день строительство «зеленых» зданий достаточно дорогостоящее. Но общий эффект достигается, если рассматривать стоимость жизненного цикла здания (СЖЦЗ) в целом. Если затраты на этапе строительства велики по сравнению с типовыми объектами, то на этапе эксплуатации можно проследить уменьшение затрат за счет использования мер по повышению энергоэффективности. Таким образом, на первый взгляд использование «зеленых» зданий кажется дорогостоящим способом борьбы с возникшими проблемами, то полный расчет СЖЦЗ говорит об обратном.

Главная задача расчета СЖЦЗ заключается в оценки совокупной стоимости проектного решения будущего эффективного здания, которая будет обеспечивать низкую стоимость владения за весь период жизненного цикла объекта. [6] Итоговый показатель оценки такого здания - приведенная стоимость владения, которая равна отношению общей стоимости к его запланированному периоду эксплуатации.

Впервые подходы оценки жизненного цикла (Life Cycle Assessment, LCA) были предложены международной организацией SETAC.

Метод LCA представляет собой системный подход к оценке экологических последствий производства продукции в течение всего ее жизненного цикла от добычи и переработки сырья и материалов до утилизации отдельных компонентов. [7] Применяется для определения влияния каждой из стадии жизненного цикла объекта на окружающую среду.

Помогает определить «узкие места» производственного процесса, что влечет возможность сокращения расходов, повышение эффективности, стимул развития инновационных подходов при производстве продукции.

В последнее годы в Японии, США и в некоторых европейских странах, все большую популярность получает метод управленческого учета затрат по стадиям жизненного цикла продукции – life-cyclecosting (LCC). [8]

LCC – концепция, определяющая внедрение необходимых мероприятий при производстве, направленных на снижение затрат при эксплуатации.

Одновременно внедрения методик LCC и LCA ставит задачу выбора лучшей̆ технологии процесса, при проектировании с минимизацией потребления различных видов ресурсов (энергия, материалы и тд.), а также вредных бытовых отходов и ядовитых выбросов, загрязняющих окружающую среду.

Этапы применения LCC и LCA:

1. составляется несколько похожих проектов продукта, определяются основные составляющие;

2. количественные характеристики воздействий LCA + запланированная стоимость жизненного цикла LCC каждого вида конструкции;

3. вводятся поправки LCC с учетом результатов анализа LCA;

4. оптимизация скорректированной̆ LCC ЖЦ варианта продукции;

5. выбор более эффективного варианта.

На сегодняшний день только два стандарта являются международными – это американский LEED и британский BREEAM, а третье место после перечисленных занимает немецкий стандарт DGNB. [9]

1)Стандарт BREEAM – добровольная критериальная система оценки ОН, разработанная совместно с участниками рынка (Великобритания, страны Персидского залива, Испания, Норвегия, Германия, Швеция), использование сертификатов в странах Европы.

Конкурентное преимущество-независимая сертификация и высокие показатели энергоэффективности = рост доходности проекта увеличением арендной платы и снижения издержек.

Особенность-рассмотрение системой всех взаимосвязанных критериев: Управление, Здоровье и комфорт, Энергия, Транспорт, Вода, Материалы, Утилизация отходов, Использование ЗУ, Загрязнение, Экология и Инновации.

Классификация стандартов BREEAM:

- BREEAM International New Constructionn (для оценки новых коммерческих зданий)

- BREEAM In-Use (для оценки уже существующего сооружения)

- BREEAM Refurbishment (для оценки при реконструкции или ремонте жилых сооружений)

- BREEAM Communities (для оценки мастер-планов населённых пунктов и территорий)

- BREEAM Bespoke (для оценки проектов, неохваченных стандартной сертификацией -школ, больниц, тюрьм)

2)Стандарт LEED – комплексная добровольная система оценки мероприятий при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий. [10] При оценке делается акцент на энергоэффективность и инновации, а также на снижение воздействия на окружающую среду и повышения комфорта.

Основные отличия LEED и BREEAM: LEED – стандарт больше коммерческий, сфокусированный на энерговодопотреблении, а BREEAM – стандарт научный, направленный на широкий спектр экологических проблем [11].

Сертификация Проектной документации (ПД) и Объекта недвижимости = подтверждение профессионализма разработчиков

Инструмент для разработки ПД с описанием экологических подходов

Отличие-постоянное совершенствование критериев оценки с уклоном в инновации и новые технологии

Стандарт LEED V2009, 6 КАТЕГОРИЙ:

- «Экологичное строительство» (Sustainable Sites, SS);

- «Эффективное использование водных ресурсов» (Water Efficiency, WE);

- «Энергосбережение и очищение воздуха» (Energy and Atmosphere, EA);

- «Экологичные материалы» (Materials and Resources, MR);

- «Экологичная отделка интерьера» (Indoor Environmental Quality, IEQ);

- «Инновации и дизайн» (Innovation and Design, ID)

3)Стандарт DGNB - система, направленная на устойчивое развитие и работающая над базовыми методами измерения устойчивости ОН, Германия.

Отличие-помимо экологической также учитывает экономическую, социально-культурные и функциональную эффективность зданий.

Единственная система, которая при оценках LCC и LCA держит ориентир на специфику функционирования здания в течение 50 лет.

Сильная проработка предпроектной стадии с положительным влиянием на дальнейшие стадии в экологии и экономике

Опыт в РФ

В связи с повышением спроса на экологическое строительство и последующую сертификацию, в России стали появляться национальные стандарты, которые включают в себя основные положения LEED и BREEAM, а также российских ГОСТов и СНиПов. [12]

Стандарт GREEN ZOOM.

Направленность на рынок РФ (Учет особенностей норм проектирования и строительства)

Сертификация GREEN ZOOM по разделам:

- Оценка земельного участка и выявление возможностей для повышения ЭВЭ

- Расположение застраиваемой территории и организация транспортного обеспечения

- Экологическая стабильность территории, используемой под строительство

- Существенное уменьшение вредных выбросов в атмосферу

- Профессиональный выбор строительных материалов и эффективное управление отходами

- Инновации

Для наглядности сравнения данные о регулировании расчета и оценки стоимости ЖЦ сведены в Таблицу 1.

Табл. 1 - Регулирование расчета и оценки стоимости ЖЦ в РФ и в зарубежных странах

На данный момент
РФ	Зарубежные страны
ФЗ №39 от 25.02.1999 (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности» (ст.13, п.6)	Стандарты ряда ISO 15686: 2008 «Здания и встроенное недвижимое имущество. Планирование долговечности»
ФЗ №44 от 05.04.2013 (ред. 31.12.2017) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» - возможность в качестве критерия для госконтрактов применять именно минимальную стоимость всего жизненного цикла объекта, а не минимальную стоимость его изготовления (ст.32 в соответствии с частью 16 ст.34)	Стандарты ряда ISO 14044: 2006 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Требования и руководящие указания» ISO 14040: 2010 «Экологический менеджмент. Оценка жизненного цикла. Принципы и структура»
ФЗ №115 от 21.07.2005 (ред. 31.12.2017) «О концессионных соглашениях». Цели ФЗ включают в себя: увеличение объема инвестиций в экономике, обеспечение эффективного использования государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений между РФ и ИП, улучшение качества услуг и товаров, предоставляемых потребителям.	ISO 14025: 2006 «Декларирование экологической безопасности изделий»
ФЗ № 261 от 23.11.2009 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» - предусматривается постепенное снижение потребления энергетических ресурсов.	Стандарты ряда ЕН 15643:2010 «Устойчивое разви­тие в строительстве. Оценка устойчивого развития строительных объектов»
ПП РФ №563 от 12.05.2017 «О порядке и об основаниях заключения контрактов, предметом которых является одновременно выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» - определяет Правила заключения контрактов на строительство «под ключ».
ПП РФ №1087 от 28.11.2013 «Oб Oпределении случаев заключения кoнтракта жизненного цикла» - определяет случаи, при которых заключается данный контракт.
Приказ Министерства регионального развития РФ от 28.05.2010 № 262 «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений».
СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011 «Зеленое строительство»	- ISO 15392:2008 Устойчивость при строительстве зданий – Общие принципы; - ISO/TS 21929-1:2006 Устойчивость при строительстве зданий – Устойчивые показатели – Часть 1: Основы разработки показателей для зданий; - ISO 21930:2007 Устойчивость при строительстве зданий – Экологическая декларация строительной продукции); - ISO/TS 21931-1:2010 Устойчивость при строительстве зданий – Основы методов оценки экологических характеристик строительных работ.

Следует учесть, что на данный момент не существует достоверных исследований о сроках эксплуатации многих материалов и конструкций. Требуется разработка и внедрение соответствующих стандартов. Нужна практика, требующая от предприятий обязательных деклараций о качестве продукции. И технические комитеты, чтобы проверять соответствие выпускаемых изделий техническим условиям.

Государству необходимо обеспечивать распространение практики применения контрактовжизненного цикла и критерия стоимости затрат жизненного цикла, которые позволяют:

• Облегчить доступ к государственным закупкам инновационных, наукоемких и ресурсоэффективных товаров и услуг

• Обеспечить равномерную загрузку бизнеса и средне- и долгосрочное планирование

• Повысить эффективность контроля за выполнением долгосрочных государственных контрактов

Необходимо развивать и поддерживать инициативу дальнейшей разработки Методических рекомендаций по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта и оценке стоимости затрат жизненного цикла с применением ресурсоэффективности и расширением нормативно-правовой базы на основе заимствования зарубежного опыта (например, полноценный перевод всех частей ISO 15686, в которых раскрывается LCC и LCA).

Библиографический список:

Бурханова Н.М. Экономика недвижимости [Текст] / Н. М. Бурханова. - М.: «Эксмо», 2008. – 87 с.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов [Текст] / А. Н. Асаул. - СПб, 2009. - 306 с.

Национальное объединение проектировщиков. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат: учебное пособие [Текст] / Национальное объединение проектировщиков. - 2014. – 6 с.

Петрова Т.В., Стрекалов С.В. Целесообразность внедрения и использования метода совокупной стоимости владения: журнал [Текст] / Т.В. Петрова, С. В. Стрекалов // Экономика и экономические науки. - 2017. - № 9. – 35 с.

Строганов В.Ф., Гимфранов Р.Ю. «Зеленое строительство» один из аспе устойчивого развития страны [Текст] / В. Ф. Строганов, Р. Ю. Гимфранов // Экология. - 2010. – 320 с.

Смирнова О. О., Острякова Ю. Е. СЖЦЗ как показатель экономической эффективности от строительства «зеленых» зданий: сборник статей [Текст] / О. О. Смирнова, Ю. Е. Острякова - 2015. - № 3. – 133 с.

Вестник МГОУ: журнал [Текст] // Экономика. – 2014. - №4. – 129 с.

Соколов А. Ю., Якупов И. З. Современные концепции управленческого учета – система LLC: журнал [Текст] / А. Ю. Соколов, И. З. Якупов. М.: Аспект, 2012. - № 1. – 2 с.

Андросов А. Н. Анализ тенденций и экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки: диссертация [Текст] / А. Н. Андросов // Экономика и управление народным хозяйством. - 2016. – 94 с.

Миндзаева М. Р., Горгорова Ю. В. Сравнительный анализ зарубежных стандартов экологического строительства и их влияние на формирование Российский эко-стандартов [Текст] / М. Р. Миндзаева, Ю. В. Горгорова // Общие и комплексные проблемы естественных и точных наук. - 2013. – 2 с.

Агапова К. Сертификация зданий по стандартам LEED и BREEAM в России [Текст] / К. Агапова // Здания высоких технологий. - 2013. – 59 с.

Томаков В. И., Томаков М.В. Зеленое строительство в концепции устойчивого развития Российских городов [Текст] / В. И. Томаков, М. В. Томаков Курск // Издательство Юго-Западного государственного университета. - 2017. – 22 с.

Код для цитирования: Скопировать