X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Земельно- имущественный комплекс- базовый элемент общественных и земельно-имущественных отношений. Он, по сути, является объектом всеобщих интересов и одним из факторов воспроизводственного процесса. Поэтому современные подходы к формированию и использованию ЗИК должны обеспечивать высокий уровень условий жизни, развитие предпринимательской и иной деятельности. Также подходы к управлению комплексами должны быть ориентированы, в первую очередь, на систему земельно-имущественных отношений, которая позволит получить максимум поступления финансовых средств в федеральный, региональный и местный бюджеты.[3] Эти отношения затрагивают непосредственно интересы страны, регионов, муниципальных образований, всех хозяйствующих субъектов и граждан. Поэтому большое внимание следует уделять решению вопросов, связанных с теорией и методологией формирования эффективных информационных и экономических механизмов в системе управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Необходимостью также является разработка практических рекомендаций, направленных на обеспечение эффективного функционирования земельно-имущественных комплексов и их отдельных элементов.

Функционирование ЗИК затрагивает несколько уровней - культурный, экономический, правовой, социальный, политический и т.д. Поэтому процесс рационального и наиболее эффективного управления весьма сложен и зависит от факторов, влияющих на развитие комплекса. Например, таких как трансформация административных органов и механизмов хозяйствования, становление рынков недвижимости и инвестиций, деятельность многообразных частных обеспечивающих структур- инвестиционных, юридических и образовательных.[2]

Нынешние рыночные условия позволяют использовать земельно-имущественные комплексы в совершенно иных рамках. Например, как место удовлетворения потребности населения в развлечении и отдыхе; как место ведения некоммерческой деятельности; как место приложения человеком своего творческого, интеллектуального, инновационного потенциала.

Это подтверждает тот факт, что население, имеющее намерения поселиться в том или ином городе, прежде всего, ищет территорию, где сможет реализовать все вышеперечисленные требования. У населения есть выбор, и возможность сравнивать между собой альтернативы, конкурентные преимущества. [4]

Основной целью развития территорий является обеспечение привлекательности городской среды проживания, виды недвижимости должны обеспечивать комфортность для нахождения населения, благоприятную среду для состояния не только физического, но и психологического здоровья.[5] На основе учета этих факторов формируется развитие гармоничного общества.

Развивая гармоничные общества, необходимо обращать внимание не только на традиционные их потребности, но и на зачастую анализируемые в литературе аспекты (этнические, этические, культурные и прочие мотивы заинтересованных групп; социальное равновесие, социальную дифференциацию и различия экономического развития), вызывающие дестабилизацию городов. Следует подчеркнуть, что наилучшие результаты достигаются лишь в том случае, когда к ответственности за развитие застроенной среды привлекаются все заинтересованные группы. При этом необходимо соблюдать определенные границы, обуславливаемые факторами микро-, мезо- и макроуровней. При изменении этих факторов меняется также уровень эффективности застроенной среды. Это означает, что застроенная среда может эффективно функционировать лишь при определенном сочетании имеющихся факторов микро-, мезо- и макроуровней, приведенных на рисунке 1.

Рис. 1. Факторы микро-, мезо- и макроуровней, оказывающие влияние

на эффективность застроенной территории

Наглядное взаимодействие факторов макроуровня с застроенной территорией можно наблюдать на рисунке 2. Факторы, лежащие за пределами эллипса, отрицательно влияют на эффективность территорий. Факторы, находящиеся внутри, напротив, имеют положительное воздействие. При совпадении внутренних частей эллипсов факторов макроуровня создаются более благоприятные условия жизненного цикла застроенной среды. Установление теоретически рационального пространства достигается лишь при совпадении пяти областей макроуровня. В них непосредственно входят политические, правовые, экономические, социальные, культурные, религиозные, технологические, природные и другие факторы. Чем больше общая совпадающая часть (с учетом важности факторов), тем выше будет уровень эффективности застроенной среды.

Рис. 2. Установление теоретически оптимального, рационального

и негативного пространства макросреды для застроенной среды

Опираясь на вышесказанное, можно сделать вывод, что земельно- имущественный комплекс, как основной природный ресурс и фактор воспроизводственного процесса, является эффективным рычагом управления по повышению привлекательности застроенной среды, уровня комфортности жизни населения и экономического состояния регионов. Являясь основой построения земельно-имущественных и социально- экономических отношений, ЗИК способен увеличить доходность в бюджетах всех уровней от налоговых и иных поступлений. [1]

Для наиболее эффективного управления земельно-имущественным комплексом нужно проработать следующие направления:

- прогнозирование поведения системы ЗИК с учетом дальнейшего взаимодействия всех отдельных объектов комплекса;

- прогнозирование использования земельных участков ЗИК;

- поддержание актуальной базы реестра прав на недвижимость в целях гарантии правового существования ЗИК;

- проведение мониторинга и анализа рациональности землепользования в структуре ЗИК;

и т.д.

Для понимания механизма эффективного управления и получения необходимых данных следует классифицировать земельно-имущественные комплексы. [6,7] Классифицируем разные виды ЗИК следующим образом (таблица 1).

Таблица 1. Классификация ЗИК

Признаки классификации	Виды земельно-имущественного комплекса
	Земля	Здания, строения, сооружения (как объект недвижимости)	Сети инженерно-технического обеспечения
по происхождению		Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр; искусственные объекты (постройки) - жилая недвижимость1.1 по этажности : малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). 1.2.по классу: Эконом-класс(типовое жилье), бизнес-класс, комфорт- класс, премиум-класс, люкс-класс, эксклюзив- класс. коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс общественные (специальные) здания и сооружения: 3.1. лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.); 3.2. учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); 3.3. культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); 3.4. специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;	инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
по назначению	1. земли сельскохозяйственного назначения. 2. земли населенных пунктов. ––земли городской, поселковой и сельской застройки; ––земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах; ––земли, занятые лесами, а в городах – городскими лесами; ––земли промышленного, транспортного назначения, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения в городах, поселках, сельских населенных пунктах; 3. земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко- культурного назначения. -земли заказников (за исключением охотничьих), запретных и нересто-охранных полос; -земли, занятые лесами, выполняющими защитные функции; другие земли в системе охраняемых природных территорий; -земли памятников природы (Земли природоохранного назначения 2014): ––земли лесного фонда; ––земли водного фонда; ––земли запаса.	Система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.	Транспортные коммуникации (железные дороги, автомобильные · дороги, троллейбусные линии) · Электрические сети; · Канализационные и ливневые коллекторы; · Линии связи; · Водоводы и водопроводы; · Трубопроводы; · Газопроводы; · Нефтепроводы; · Водоводы; · Коллекторы; · Каналы, мелиоративные канавы (Технический регламент о безопасности зданий и сооружений ст. 2 (ФЗ № 384 от 30.12.2009 )
По конструктивным особенностям		- дома с кирпичными стенами; -панельные дома; - монолитные дома; - деревянные дома; - дома смешанного типа.
По приношению денежного дохода		Коммерческая: Офисные помещения. По классу: А1, А2, В1, В2, С1, С2, D. Гостиницы. Гаражи-стоянки (автопаркинги) Магазины и торговые комплексы По типу индекса и классу: индекс типа 1- класс 1, индекс типа 2- класс 2, индекс типа 3- класс 3, индекс типа 4- класс 4, индекс типа 5- класс 5, индекс типа 6- класс 6, индекс типа 7- класс 7, индекс типа 8- класс 8, индекс типа 9- класс 9, индекс типа 10- класс 10. Промышленная (индустриальная) недвижимость Складская недвижимость По классу: А+, А, В+, В, Е, D. Некоммерческая
Относительно поверхности			Наземными, подземными и наземными (Технический регламент о безопасности зданий и сооружений ст. 2 (ФЗ № 384 от 30.12.2009 ) Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов;
в зависимости от необходимости оформления земельного участка			автомобильные дороги; · железнодорожные линии; · надземные и подземные линии электропередач напряжением 0,4 кВ, 10 Кв и более; · надземные и подземные газопроводы высокого давления с давлением свыше 1,2 мПа; · надземные тепломагистрали высоких параметров с температурой среды свыше 150° С; · надземные пульпопроводы; надземные (обвалованные) водоводы; · каналы; · акведуки (ГР.К. ст.51)
по уровню управления	Федеративные -свободные федеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки -земельно-имущественные комплексы федеральных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов - земельно-имущественные комплексы субъектов Федерации 2. Субъекты Федерации -свободные субфедеральные земли и обремененные природными ресурсами земельные участки -земельно- имущественные комплексы населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, муниципалитетов, находящихся на территории данного субъекта Федерации 3. Муниципалитет -земельно-имущественные комплексы муниципальных населенных пунктов и хозяйствующих субъектов, находящихся на территории данного муниципалитета 4. Хозяйствующие субъекты -земельные участки, относящиеся к основным фондам
по видам местного самоуправления	Муниципальный район Межселенная территория Городской округ Городское поселение Внутригородская территория (внутригородское муниципальное образование) города федерального значения

Данная классификация поможет в разработке модели эффективного управления и прогнозирования поведения системы земельно-имущественного комплекса. [12] В общем виде процесс создания модели для эффективной системы управления ЗИК условно можно разделить на следующие этапы:

––анализ рынка и перспективы развития территории. Исследование существующей территории, в т. ч. правовых аспектов землепользования;

––анализ и расчет эффективной схемы развития территории, в т. ч. предварительный расчет экономической эффективности проекта, который можно реализовать на выбранных земельных участках;

––обоснование инвестиций, в т. ч. расчет затрат, и финансовый анализ проекта, оценка рентабельности;

––оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий;

––привлечение инвестиций в управление ЗИК;

––градостроительное планирование земельного участка, в т. ч. согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения, выбор решений, оформление технических условий на ресурсы, согласование обременений, подготовка проекта планировки и концепции генерального плана развития территории;

––реализация проекта развития территории.[11]

Это позволит получать максимум экономического эффекта, а, следовательно, повысить условия и уровень жизни, предпринимательскую и иную деятельность. Так как земельно-имущественный комплекс на современном этапе развития является базовым элементом общественных и земельно-имущественных отношений, и при правильном его формировании и управлении, возможно получить умножение доходности в бюджетах всех уровней от налоговых и иных поступлений при использовании ЗИК.

Библиографический список:

А. Каклаускас, Э. Завадскас, Р. Даргис. Гармоничное развитие недвижимого имущества. 2014. С.42-50

Черняев А.А., Нарежная Т.К. ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛИ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ ПРОСТРАНСТВ ГОРОДА// Экономика и предпринимательство. 2017. № 4-2 (81-2). С. 901-905.

Зайнашева Ю.В., Нарежная Т.К. ОСОБЕННОСТИ СОЦИАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ// Фундаментальные и прикладные науки сегодня. 2016. С. 1-3.

Калашникова Е.А. ФОРМИРОВАНИЕ КОМПЕНСАЦИОННОГО ФОНДА В СООТВЕТСВТВИИ С ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ № 372 – ФЗ// ИННОВАЦИОННО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ НАУКИ сборник статей по итогам Международной научно-практической конференции. 2017. С. 96-99.

Слепкова Т.И. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ИНДУСТРИАЛЬНЫХ (ПРОМЫШЛЕННЫХ) ПАРКОВ В РОССИИ// Экономика и предпринимательство. 2017. № 8-3 (85-3). С. 607-614.

Земельный кодекс Российской Федерации

Гербеева Л.Ю. МЕТОДОЛОГИЯ РАЗВИТИЯ, ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ РЕГИОНА// ВЕСТНИК ОГУ. 2010. №13 (119). С.12-18

Гальченко С.А., Ноздрачев Т.О. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ

Бачуринская И.А., Васильева Н.В., Максимов С.Н. ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ КРУПНОГО ГОРОДА

Будущее за КОТами //«Эксперт Северо-Запад» №10 (607) [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://expert.ru/northwest/2013/10/buduschee-za-kotami/media/186093/ (дата обращения: 15.11.2014)

БОЛОТИН С.А., ГРАБОВЫЙ П.Г.1, ГУСАКОВА Е.А. СЕРВЕЙИНГ: ОРГАНИЗАЦИЯ, ЭКСПЕРТИЗА, УПРАВЛЕНИЕ. Часть I. Организационно-технологический модуль системы сервейинга. 2015. Москва. С.560

Кулаков К.Ю. Закономерности влияния факторов пространственной среды города на рыночную стоимость объектов городской недвижимости : диссертация ... кандидата экономических наук. 2000. С.153-160

Код для цитирования: Скопировать