X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества, регламентируемая Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ. Оценка недвижимости - необходимый элемент таких действий, связанных с недвижимостью, как аренда, купля – продажа и иные действия. В соответствии с ФСО №7 «Оценка недвижимости» (пункт 23 в) ) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (Net Operational Income или сокращенно NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R).

Базовая формула метода прямой капитализации имеет следующий вид:

V=NOI/R

где V – стоимость объекта недвижимости;

R – общая ставка капитализации;

NOI – чистый операционный доход.

Алгоритм метода прямой капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;

2) определение общей ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Давайте рассмотрим, как определяется коэффициент капитализации. Важно понимать, что он определяется на основе рыночной информации; в данном методе не производится разделение между отдачей на капитал и отдачей капитала; капитализация происходит в рамках бесконечного периода. Прямая капитализация не требует точной оценки всех будущих доходов, потому что коэффициент капитализации получают из анализа. Необходимо также рассмотреть, в чем все-таки заключаются особенности этого метода? В их качестве выступают:

- доход от эксплуатации недвижимости;

- величины будущих доходов;

- доход от перепродажи недвижимости.

Суть данного подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

принципа ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется

текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принципа замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода — оценка доходной недвижимости. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- периода получения доходов;

- времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса)составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

I = V * Я, (1.3)

где I — доход;

V — стоимость объекта;

Я — ставка капитализации.

Из этого в свою очередь следует:

V = I / Я.

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации. Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода. Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

- Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж);

- Метод прямой капитализации;

- Метод дисконтированных денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:

- при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;

- когда предприятие находится еще на этапе становления;

- объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год). Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он может рассматриваться как разновидность метода сравнения продаж — МСП). Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ). Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов. На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов.

Итак, можно выделить капитализацию:

- фактических (реальных) дивидендов;

- чистой прибыли до момента выплаты налогов;

- чистой прибыли уже после выплаты налогов;

- потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один - на текущий момент и два - в будущем). Важный момент - сопоставить полученные параметры. К преимуществам метода капитализации стоит отнести простоту вычисления и возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Метод прямой капитализации можно признать наиболее рациональным, ведь с его помощью можно оценить бизнес любой отрасли и размера.

Список литературы

1. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

2. МИНИСТЕРСТВО ЭКНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ) ПРИКАЗ от 25 сентября 2014 г. № 611. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)»

3. https://utmagazine.ru/posts/12106-metod-pryamoy-kapit

4. http://znaydelo.ru/biznes/dohodnyj-podhod-k-ocenke-biznesa.html

5. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / ... © Мирзоян Н.В., 2005 г. © Московская финансово-промышленная академия, 2005 г. cons-s.ru›media/matherials/oz_nedv_mirz.pdf

Код для цитирования: Скопировать