X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

1. Общая характеристика затратного подхода в оценке недвижимости

В настоящее время актуальность вопроса оценки недвижимости заключается в ее особой значимости в экономической и социально-культурной жизни общества, играет важную роль в регулировании земельно-имущественных отношений.

Оценка недвижимости - одно из важнейшего условия применения эффективных управленческих решений при управлении недвижимости. Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами.

Оценочная деятельность в Российской Федерации регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Конституцией Российской Федерации, Кодексами Российской Федерации (Гражданский, Земельный, Налоговый, Градостроительный, Уголовный) и Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под оценочной деятельностью понимают профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, которая направленна на установление в отношении объектов оценки рыночной, ликвидационной, инвестиционной кадастровой или иной предусмотренной федеральными стандартами.

Теоретическим фундаментом процесса оценки недвижимости является единый система оценочных принципов, на основе которой в оценке формируются базовые концепции, образующую платформу подходов и методов оценки. Они позволяют определиться с фундаментальными понятиями теории оценки недвижимости и описать их механизмы, а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, оценочные принципы представляют собой отображение единых законов финансовой концепции, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и заключается общая цель функционирования оценочных принципов. Комплекс оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, определяя особенности оценочных процедур и позволяя обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости.

В Российской Федерации методология оценки сформировалась на основе американской классификации методов оценки недвижимости. Поэтому различают затратный, доходный и рыночный (сравнительный) подходы, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта (инвестиционная, рыночная, восстановительная, стоимость замещения и другие). Выбор используемых алгоритмов оценки зависят от принятого подхода.

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 16.06.2014 N 132Р-УА "Об утверждении концепции формирования системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки", существует несколько федеральных стандартов оценки (подходов): сравнительный, доходный и затратный подходы.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом физического и морального износа (функционального устаревания). Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Так сложилось исторически, что в период плановой экономики в нашей стране именно затратный подход был основным способом оценки объектов капиталовложений. Становлению теории оценки недвижимости и развитию этого подхода в условиях рыночных отношений было уделено огромное внимание в научных трудах профессоров В.М. Рутгайзера, В.В. Григорьева, Е.И. Тарасевича, а также целого ряда других крупных специалистов. Анализ литературы, посвященной в той или иной мере вопросам недвижимости, показывает, что практически нет ни одной работы, в которой не были бы отражены вопросы, касающиеся затратного подхода в целом или отдельных методов оценки, применяемых в рамках этого подхода. Поскольку затратный подход имеет прямое отношение к проектированию, строительству и реконструкции объектов недвижимости, то не удивительно, что ряд теоретических работ был написан специалистами, имеющими строительное образование. [1]

В России затратный подход применялся при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992-2000 гг. прямым пересчетом, но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. Для применения других подходов требуется обширная информационно-аналитическая информация, которая из-за неразвитости и непрозрачности сегментов рынка недвижимости отсутствует.

В настоящие время затратный подход применяется для целей налогообложения имущества физических лиц , при аресте объекта недвижимости ( в этих случаях необходимо выделить объекты налогообложения – здание, земельный участок или часть имущественного комплекса, на которую наложен арест). Часто используется величина полной стоимости замещения для определения верхнего предела стоимости объекта оценки. Опытные покупатели не станут платить за существующее здание столько же, сколько они должны потратить на постройку нового объекта с аналогичной полезностью. Исключением является случаи, когда покупатель спешит и времени на строительство нет, либо желает избежать рисков, связанных с застройкой. [2]

Затратный подход является одним из трех основных подходов оценки недвижимости. Стоимость объекта недвижимости при применении данного подхода определяется путем суммирования рыночной стоимости (чаще свободного) земельного участка и затрат застройщика на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. А также учитывается прибыль инвестора (застройщика) и вычитывается накопительный совокупный износ улучшений за время эксплуатации.

В подходе используются принципы спроса и предложения, а также принцип замещения (учитывающий воздействие инфляции, территориальное зонирование, динамику социально-экономических изменений и другие факторы).

Затратный подход применяется в следующих случаях:

1. При осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

2. Для оценки незавершенных строительных объектов;

3. При оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;

4. Для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда

нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);

5. Для оценки объектов недвижимости уникального назначения

6. В оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.);

7. В оценке для целей налогообложения (по правилам установленными государственными органами);

8. В оценке последствий стихийных бедствий и иных видов ущерба;

9. Для проведения согласования результатов оценки, полученных с применением также и других подходов (при определении итогового значения стоимости).

Подход целесообразно применять в совокупности с другими методами определения стоимости объектов, принадлежащих развивающимся и еще только формирующимся сегментам рынка недвижимости. Он помогает оценщику в условиях неприменимости сравнительного подхода в ситуациях определения стоимости таких объектов как некоммерческие объекты специального назначения или коммерческие убыточные.

Список литературы

1. Емельянова М.А. «ПОЛНОТА ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА АРЗАМАС», 2016

https://www.scienceforum.ru/2016/1425/16491

2. А. Бакулина, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова, С.В. Грибовский, Н.В. Волович, С.Ю. Перевозчиков. Оценка недвижимости — Москва : КноРус, 2017. — 368 с.

3. Т.Г. Касьяненко. Оценка недвижимости: учебник. — Москва: Проспект, 2017— 512 с.

3. А.А. Бакулина, Т.В. Тазихина, М.А. Федотова, С.В. Грибовский, Н.В. Волович, С.Ю. Перевозчиков. Оценка недвижимости — Москва: КноРус, 2017 — 368 с.

4. Подсорин В.А. Оценка стоимости объектов недвижимости.http://ml.miit-ief.ru

Код для цитирования: Скопировать