ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ ЕКАТЕРИНБУРГ

Иванова М.О.

Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

ВВЕДЕНИЕ

Оценка объектов жилищного строительства является актуальной темой для изучения. Она включает в себя множество сложных и глубоких процессов, связанных с кадастровой деятельностью. В данной работе будет рассматриваться оценочная деятельность квартиры в городе Екатеринбург.

Оценочная деятельность жилищного имущества производится на основе потребительских функций жилья.

Целью данной работы является произвести оценку квартир в городе Екатеринбург и дать анализ полученной информации.

Задачами является:

1) изучение процесса оценочной деятельности объектов недвижимого имущества;

2) раскрытие сущности оценки и признаков, по которой она осуществляется;

3) изучение юридических аспектов оценки недвижимого имущества;

4) изучение сущности государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней;

5) оценить рыночную стоимость выбранных объектов недвижимого имущества с помощью подходов к оценке.

В Российской Федерации оценке недвижимого имущества уделяется большое значение. Так как без данного процесса не может существовать Российский рынок недвижимости [1].

ГЛАВА 1. ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

1.1 Понятие о недвижимом имуществе и операциях с ним

Недвижимость – все, то, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых без ущерба невозможно.

К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [2].

Оценка недвижимого имущества в России осуществляется постоянно и является обязательным процессом при сделках с недвижимым имуществом.

Любой актив обладает ценностью, эту ценность нужно определять для возможности передачи или других операций.

Операции с недвижимостью:

Купля-продажа

Наследование по закону или по завещанию

Реализация обязательств (залог или долги)

Приватизация; национализация

Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением

Изъятие земельного участка и снос строения

Обмен и мена

Акционирование

Изменение состава с разделом имущества

Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия

Внесение имущества в уставный капитал

Долевое строительство с выделением долей

Оформление кредита под залог недвижимости

Расселение (коммунальной квартиры)

Инвестирование средств

Строительство, реконструкция

Передача в доверительное управление

Аренда, наем, поднаем, перенаем

Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление

Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование

Введение и снятие сервитутов, бронирование

Страхование [3].

Но каждая из этих операций требует предварительной оценки стоимости недвижимости, поэтому появляется термин «стоимость недвижимости».

Стоимость недвижимости определяется денежным эквивалентом различных видов недвижимости в конкретный момент времени. Эта стоимость имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью факторов, с помощью которых потребитель удовлетворяет свои желания и потребности. Меновая стоимость возникает в процессе обмена недвижимого имущества. У меновой стоимости одна форма – цена, которая выражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от цели оценки и полноты оцениваемых прав различные виды стоимости могут быть разделены на 2 группы: стоимость в обмене как выражение меновой стоимости и стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Стоимость в обмене характеризует объект недвижимости как способный товар для обмена на другие товары или деньги. Формы проявления стоимости в обмене: рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, ликвидационная.

Стоимость в пользовании обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена отчуждения какого-либо объекта земельных отношений в условиях конкуренции.

Ликвидационная стоимость – это денежная сумма между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение.

Залоговая стоимость – стоимость недвижимого объекта при ипотечном кредите, которую кредитор получает в случае вынужденной продажи владельца из-за неплатёжеспособности.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую страхуются разрушаемые элементы недвижимого имущества, рассчитанная в соответствии с использованными методиками в сфере государственного и частного страхования.

Рыночная стоимость аренды или арендная стоимость – сумма арендной платы, за которую может быть сдан объект недвижимости в аренду на дату оценки при типичных условиях, то есть если:

определенный объект готов к использованию и не занят

период эксплуатации объекта достаточен для того чтобы он был доступен для сдачи в аренду потенциальным арендаторам, для согласования арендной платы и составления договора

при определении стоимости арендной платы ставки по аренде не завышаются/занижаются лицам, имеющим особый интерес или лицам, находящимся в родстве с арендодателем

Рыночная стоимость аренды – разновидность рыночной стоимости и оценивается при долгосрочной или краткосрочной аренде.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, а также, группы инвесторов, которая основана на его предпочтениях и требованиях.

Балансовая стоимость – стоимость объекта, отраженная на балансе предприятия.

Стоимость для целей налогообложения устанавливается в соответствии с документами о налогообложении. В РФ согласно Налоговому Кодексу налогообложение земельных участков осуществляется на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены [1].

1.2 Сущность оценки недвижимого имущества

Без стоимостной характеристики объекта недвижимого имущества невозможны манипуляции с этими объектами. Эта характеристика выявляется с помощью оценки земельного объекта.

Оценка – это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав оцениваемого объекта недвижимости [4].

Основой оценочной деятельности является оценочные принципы. Обычно их разделяют на 4 группы. 1 группа – это принципы, основанные на представлениях потенциального собственника, 2 группа – это принципы, возникающие при использовании объекта недвижимости, 3 группа – принципы, зависящие от рыночных условий на определенный момент времени, 4 – принцип лучшего и рационального использования, приносящего пользу (приложение 1, рис. 1).

Для объектов недвижимого имущества сбалансированность характеризуется показателями емкости и эффективности.

Емкость регулирует количество объектов, которые могут находиться на определенном участке земли, также емкость устанавливает требования по сохранению ландшафта и охране природных и исторических памятников. Обязательным в этом процессе считается вмешательство местных органов власти, которые определяют параметры недвижимого объекта, то есть высоту здания, плотность застройки и эффективность использования этого объекта.

Эффективность – показатель уровня прибыли при использовании сооружений, которые находятся на определённом участке земли.

Предложение –это количество объектов недвижимости, которые выставлены на рынке недвижимого имущества в определенный период времени при сложившемся уровне цен.

Особенностями конкурентного рынка в РФ является ограниченное количество продавцов и покупателей, значительный контроль над некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

Объект, не соответствующий социальным, экономическим, архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального или внешнего износа. Процесс оценки недвижимости включает в себя 7 этапов.

На первом этапе происходит постановка здания на оценку, и он включает в себя: цель оценки, вид определяемой стоимости, установление оцениваемых имущественных прав и дату оценки.

На втором этапе оценки производится составление плана и договора на проведение оценки, также, включает в себя: график работ по оценке, источники информации, выбор методов оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение за её проведение и составление договора на оценку.

Сбор и анализ информации – это третий этап оценочного процесса. Четвертый этап – анализ лучшего и эффективного использования. Включает: анализ земельного участка и анализ земельного участка с уже готовыми улучшениями.

Пятый этап - расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов (доходного, сравнительного и затратного).

Согласование полученных результатов и, конечно же, выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости – шестой этап оценочного процесса. Заключительный этап оценочной деятельности – составление отчета об оценке [8].

Согласно ФЗ «О стандартизации» оценщик в своей работе должен использовать три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

ГЛАВА 2. ОБЪЕКТ И МЕТОДИКА ИССЛЕДОВАНИЙ

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на определенную дату и при определенных сложившихся на рынке условиях.

Данная стоимость объекта определяется с помощью трех подходов: затратного, рыночного и доходного.

2.1 Описание объекта оценки

В настоящее время существует огромный спрос на квартиры. В большинстве случаев на двухкомнатные квартиры, покупатели которых являются молодыми семьями и ориентируются на дальнейшее проживание с детьми.

Объект оценки № 1 – квартира, находящаяся на улице Советская, Кировский район, город Екатеринбург, Свердловская область.

Объект оценки № 2 – квартира, находящаяся на улице Блюхера, Кировский район, город Екатеринбург, Свердловская область.

2.2 Природные условия места объектов оценки

При сделках с недвижимостью особое внимание уделяется условиям, в которых находится рассматриваемый объект.

Климат и рельеф. Екатеринбург-город с умеренно континентальным климатом и часто изменяющимися природными условиями. Поэтому в Екатеринбурге хорошо выражены времена года.

Россия богата уральскими горами, которые расположены между Восточно-Европейской и Западно-Сибирской равнинами. Уральские горы спасают Екатеринбург от масс воздуха, которые поступают с запада и с европейской части России. Но средний Урал открыт для холодного воздуха с Западно-Сибирской равнины, а в то же время и открыт для теплого воздуха с Прикаспия и пустынь Средней Азии. Именно поэтому в Екатеринбурге происходят резкие колебания температур. В Екатеринбурге зимой могут быть сильные морозы, могут дожди, летом вполне реальны заморозки и жара выше 30 градусов тепла.

Растительность. Екатеринбург находится в южно-таежной зоне, в подзоне смешанных лесов. Растительный покров города предоставлен южно-таёжными осиново-берёзово-сосновыми лесами, вторичными (выросшими на месте вырубок) осиново-берёзовыми лесами, пойменными лугами, древесно-кустарниковыми зарослями (пойма реки Исеть), растительностью по берегам переходных осоково-сфагновых болот (торфяники на окраине города). Также в городе имеются темнохвойные пихтово-еловые леса.

Во флоре Екатеринбурга насчитывается 861 вид высших сосудистых растений. В целом, городская растительность отличается высоким флористическим богатством.

На территории Екатеринбурга расположен ботанический заказник по охране редких видов орхидей. 27 видов растений, произрастающих на территории городского округа, занесены в Красную книгу Свердловской области, три-в Красную книгу России. Среди них: ветровник вильчатый, болотноцветник щитолистный, спаржа лекарственная, астра альпийская, пололепестник зеленый, венерин башмачок крапчатый, неперстянка крупноцветковая, гудайера ползучая, тимьян уральский и другие.

Почвы. В городе Екатеринбург существует большое разнообразие городских почв. Большое значение имеет грансостав почв.

В песчаной разновидности почвы преобладает наибольшее содержание песка, глинистых минеральных частиц и небольшое количество перегноя. В песчаной почве не живут микроорганизмы, так как они испытывают нехватку влаги и питательных веществ. В этой почве растения не могут существовать без органических удобрений. Они имеют свойство быстро вымываться из слоев песчаной почвы и поступать растениям в меньшем количестве.

Глинистые или тяжелые почвы имеют свойство образовывать крупные комья. В связи с этим, в тяжелой почве низкая воздухопроницаемость, а, следовательно, живые организмы в данной почве плохо обитают.

Торфяно-болотные наиболее встречаемый тип почвы. Они состоят из органического вещества, богаты азотом, но который часто находится в малодоступной для растений форме. Торфянистые почвы медленно прогреваются, так как торф плохо проводит тепло.

Суглинистые или средние почвы относятся к самым благоприятным почвам для садоводства и земледелия. Суглинистые почвы- промежуточный вариант между глиняными и песчаными почвами. Эти почвы легко обрабатывать, они не преобразуются при вскопке в плотные комки и не слеживаются после обработки, а также богаты природными минеральными веществами. Воздухопроницаемость и водопроводность у этих почв высокая, следовательно, имеется высокое преобладание живых организмов и биологической жизни.

2.3. Методика исследований

Методика №1 – расчет стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

С помощью данного подхода производится оценка объектов жилищного строительства путем сопоставления данного объекта с объектом-аналогом.

Алгоритм затратного подхода:

1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет износа;

3) оценка рыночной стоимости земельного участка;

4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.

Методика №2 – расчет стоимости недвижимости в рамках рыночного (сравнительного) подхода

Данный подход предполагает оценку стоимости объекта путем сравнения недавних продаж, которые сопоставляются с оцениваемым объектом, и осуществление корректировок, учитывающих различие между ними. Этот подход основан на том, что покупатель не приобретёт объект недвижимого имущества, если его цена будет превышать затраты на приобретение такого же объекта с аналогичной полезностью.

Называется рыночным, т.к. используется на тех сегментах рынка, на которых имеется база о надежных и недавних сделках купли-продажи.

Последовательность действий в рамках рыночного подхода:

Изучение рынка и выбор наиболее сопоставимых объектов с объектом оценки;

Сбор и проверка достоверности информации по каждому объекту;

Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. Результатом должна быть продажная цена каждого объекта;

Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Методика №3 – расчет стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

Недвижимость обладает хорошим свойством – приносить доход своему владельцу. Поэтому многие владельцы приобретают недвижимость с этой целью.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на том, что цена приобретенного объекта равна текущей стоимости доходов от владения эти объектом. Действующие принципы в доходном подходе – принцип ожидания и принцип замещения. В основе принципа ожидания лежит то, что на ценность недвижимости влияют будущие доходы от владения данным объектом недвижимого имущества. В основе принципа замещения содержится то, что максимальная стоимость недвижимости, которая будет приносить доход, будет ограничена наименьшей ценой, за которую можно приобрести аналогичный объект, который также будет приносить прибыль.

При использовании данного метода необходимо сделать анализ доходов и расходов.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки.

Последовательность действий в рамках доходного подхода:

Выведение ежемесячной стоимости аренды оцениваемого объекта;

Подсчет налогов на недвижимость;

Подсчет балансовой стоимости;

Расчет общего коэффициента капитализации;

Подсчет полного валового дохода (ПВД) от сдачи в аренду;

Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) объекта оценки.

ГЛАВА 3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Квартира находится в многоэтажном доме, на 5 этаже из 9 этажей, является жилой, общая площадь 59,5 м. кв.

Данный объект жилищного строительства находится недалеко относительно территориального центра Екатеринбурга.

Транспортная доступность – хорошая.

К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

водоснабжения;

канализации;

электроснабжения;

теплоснабжения;

телефонизации

Описание здания. Здание имеет 9 этажей, выполнено при соблюдении стандартов строительства. Все конструктивные элементы взяты в соответствии с серией домов – Брежневские дома, которые строились с 1965 до конца 1980-х годов.

Рыночная стоимость объекта №1 равна 3 031 000 рублей и рассчитана онлайн-калькулятором для расчета рыночной стоимости недвижимости.

Конструктивные элементы здания представлены в таблице 1.

Конструктивные элементы здания, представленные различными характеристиками (бетонный ленточный, ж/бетонные, керамическая плитка, гипсовый перегородочный блок, пластиковый стеклопакет, паркет, плитка, линолеум), а также внутренняя отделка класса «Люкс» находятся в хорошем состоянии.

Таблица 1. Конструктивные элементы здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Состояние
Фундамент	Бетонный ленточный	Хорошее
Стены и их наружная отделка	Ж/бетонные Керамическая плитка	Хорошее
Перегородки	Гипсовый перегородочный блок	Хорошее
Перекрытия: чердачные; междуэтажные; - надподвальные	Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные	Хорошее
Крыша	Ж/бетонная с утеплителем из мин. плиты и гидроизоляцией рубероид	Хорошее
Полы	Паркет, плитка, линолеум	Хорошее
Проемы-оконные	Пластиковый стеклопакет	Хорошее
Внутренняя отделка	Класс «люкс»	Хорошее
Санитарно- и э/технические устройства: отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция	1)Центральное, от котельной 2) От сети 3) Сток в городской коллектор 4) Скрытая проводка 5) АТС 6) Естественная	Хорошее

3.2 Оценка рыночной стоимости объекта №2 (ул. Блюхера, Кировский район, город Екатеринбург, Свердловская область)

Квартира находится в многоэтажном доме, на 3 этаже из 9, является жилой. Также, имеет общую площадь 57 м. кв.

Транспортная доступность – хорошая.

К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

водоснабжения;

канализации;

электроснабжения;

теплоснабжения;

телефонизации

Описание здания. Здание имеет 9 этажей, выполнено при соблюдении стандартов строительства (таблица 2). Все конструктивные элементы взяты в соответствии с серией домов – Брежневские дома, которые строились с 1965 до конца 1980-х годов [55]. Объект №2 имеет рыночную стоимость 3 729 000 рублей, которая рассчитана онлайн-калькулятором для расчета рыночной стоимости.

Таблица 2. Конструктивные элементы здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Состояние
Фундамент	Бетонный ленточный	Хорошее
Стены и их наружная отделка	Ж/бетонные Керамическая плитка	Хорошее
Перегородки	Кирпич	Хорошее
Перекрытия: чердачные; междуэтажные; - надподвальные	Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные	Хорошее
Крыша	Шифер	Хорошее
Полы	Плитка, ламинат	Хорошее
Проемы -оконные	Окно из дерева	Хорошее
Внутренняя отделка	Класс «С»	Хорошее
Санитарно- и э/технические устройства: отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция	1)Центральное, от котельной 2) От сети 3) Сток в городской коллектор 4) Скрытая проводка 5) АТС 6) Естественная	Хорошее

Конструктивные элементы здания также находятся в хорошем состоянии.

3.3Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

В качестве объекта-аналога выбрана квартира, находящаяся на улице Блюхера, Кировский район, город Екатеринбург, Свердловская область,

Квартира находится в многоэтажном доме, на 3 этаже из 9 этажей, является жилой. Имеет общую площадь 57 м. кв.

Объект, рассматриваемый как основной (объект №1), имеет кадастровую стоимость 2 330 000 рублей. Объект-аналог (объект №2) имеет кадастровую стоимость 2 260 000 рублей.

Сравнительный анализ ведется с помощью данных таблицы укрупненных элементов восстановительной стоимости (УПВС). Отдела Жилые и общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения (таблица 3).

Таблица 3. Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога

Конструктивные элементы	Объект – аналог (№2)	Объект оценки (№1)
Фундамент	Бетонный ленточный	Бетонный ленточный
Стены и перегородки	Ж/бетонные Кирпич	Ж/бетонные Гипсовый перегородочный блок
Перекрытия	Ж/бетонные	Ж/бетонные
Полы	Плитка, ламинат	Паркет, плитка, линолеум
Проемы	Окно из дерева Деревянные двери	Пластиковый стеклопакет Двери из МДФ
Внутренняя отделка	Класс «С»	Класс «люкс»
Санитарно- и э/технические устройства:	отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция	отопление водопровод канализация э/освещение телефон вентиляция
Крыша	Шифер	Ж/бетонная с утеплителем из мин. плиты и гидроизоляцией рубероид
Лестница и входы	Ж/бетонные	Ж/бетонные

Применяем алгоритм:

1) Формула для расчета полной восстановительной стоимости объекта №1 (ПВС):

ПВС = В*V_стр*k,

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания; V_стр - строительный объем здания (2136 м²); k - поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Определяем ПВС по сборнику УПВС, отдел №1 жилые здания, раздел №1 здания жилые с полнометражными квартирами, согласно табл. 36 восстановительная стоимость 1 м³ здания составит:

26,6x 1,1 = 29,26 руб,

где 26,6 - восстановительная стоимость здания для второго территориального пояса; 1,1 - поправочный коэффициент для первого климатического района.

ПВС на 1 января 1971 г. составит:

29,26 x 2136 = 62 500 руб

Формула для расчета полной восстановительной стоимости объекта №2 (ПВС):

ПВС = В * V_стр* k,

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³ ) данного типа здания; V_стр — строительный объем здания (1545 м²); k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

24,4x 1,1 = 26,84 руб,

где 24,4 — восстановительная стоимость здания для второго территориального пояса; 1,1 — поправочный коэффициент для первого климатического района.

ПВС на 1 января 1981 г. составит:

26,84 x1545 = 41 470 руб.

2) Расчет износа.

Расчет износа осуществляется в отношении, которое можно выразить формулой:

И = (Т_эф / Т_н) ∙ 100% , (1)

где И – износ, %;

Т_эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т_н – типичный срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для всего здания в целом. Для приближенных расчетов износа можно взять простую формулу:

И = (Т_факт / Т_н) ∙ 100%, (2)

где Т_факт – хронологический возраст.

Оценивается земельный участок №1 со строением 1971 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка равна 3 031 000 рублей. Полная стоимость замещения строения равна 10 254 000 рублей. Дата оценки – 30 мая 2017 года.

Хронологический возраст здания 46 лет. Для расчета износа строения используем формулу (2), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т_факт / Т_н) ∙ 100% =46/150*100% = 30%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу:

V= 3 031 000 + (10 254 000 – 0,3*10 254 000) = 10 208 800 рублей.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 10 208 800 рублей.

Оценивается земельный участок №2 со строением 1981 года постройки. Нормативный срок эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка равна 3 729 000рублей. Полная стоимость замещения строения равна 10 950 000 рублей. Дата оценки – 30 мая 2017 года.

Хронологический возраст здания 36 лет. Для расчета износа строения используем формулу (2), поскольку эффективный возраст не дан.

И = (Т_факт / Т_н) ∙ 100% =36/150*100% = 20%.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу:

V= 3 729 000 + (10 950 000 – 0,2*10 950 000) = 12 489 000 рублей.

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, составила 12 489 000 рублей.

3) Оценка рыночной стоимости объекта №1 и объекта-аналога №2 воспроизведена с помощью онлайн – калькулятора адресу местонахождения.

Объект №1 1971 года имеет рыночную стоимость 3 031 000 рублей [50]. Объект-аналог №2 1981 года имеет рыночную стоимость 3 729 000 рублей [50].

4) Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости

При определении стоимости объекта недвижимости №1 использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 2 830 000 рублей, во втором – 2 960 000 рублей. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 2 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит:

(2 830 000* 1 + 2 960 000 * 2) / 3 = 2 917 000 рублей

При определении стоимости объекта недвижимости №2 использованы: метод затрат и метод капитализации доходов. В первом случае стоимость объекта составила 3 200 000 рублей, во втором – 3 100 000 рублей. Так как объект недвижимости приобретается клиентом с целью последующего извлечения доходов, то рейтинг первого метода в 1 балл, а второго – 2 балла. Тогда итоговая стоимость объекта составит:

200 000 * 1 + 3 100 000 * 2) / 3 = 3 134 000 рублей

3.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного (сравнительного) подхода

Сравнениерыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного (сравнительного) подхода представлено в таблице 4.

В данном случае наиболее корректным является использование метода парных продаж. Он предполагает выделение объектов, которые отличаются только по времени продажи и определить величину корректировок. Нами такие объекты не обнаружены, потому величина корректировок определялась на основе данных о месячных темпах инфляции для интересующих нас периодов по формуле:

где М_i – средне месячный темп инфляции.

К_инфл. = 1,0072

Таблица 4. Сравнение объектов оценки по характеристикам в рамках рыночного подхода

Характеристика объекта сравнения	Объект оценки (№1)	Объект – аналог (№2)
Адрес	Г. Екатеринбург, ул. Советская	Г. Екатеринбург, ул. Блюхера
Год постройки	1971	1981
Общая площадь (кв. м)	59,5	57
Основное назначение на текущую дату	Жилое помещение	Жилое помещение
Первоначальное назначение	Жилое помещение	Жилое помещение
Наружные ограждающие конструкции	ж/бетонные с гипсовыми перегородочными блоками	Кирпич и ж/бетонные конструкции
Местоположение	Выше среднего	Среднее
Земельный участок	2136 м²	1545 м²
Качество отделки	Класс «люкс»	Класс «С»
Качество парковки	Наружная парковка	Наружная парковка
Этажность	9 этажей	9 этажей
Цена 1 кв. м. общей площади, руб.	72 000	68 000

Определение (обоснование) корректировок.

1. Корректировка на рыночные условия (дату продажи, таблица 5).

Таблица 5. Корректировка на рыночные условия

	Объект №1	Объект-аналог №2
Время продажи	Март 2017	Май 2017
Величина корректировок	0,0	9,0

2. Местоположение

Местоположение сравниваемых объектов оценивалась на основании экспертной оценки по шкале: «прекрасное», «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», «очень плохое» (таблица 6).

Таблица 6. Корректировка по местоположению

	Объект №1	Объект-аналог №2
Местоположение	Выше среднего	Среднее
Величина корректировок, %	-	+10

Таким образом, шкала состоит из 8 градаций. Каждая градация оценивалась в 10%.

3. Корректировка на физическое отличие

Единственным существенным отличием объектов сравнения и объекта оценки является материал ограждающих конструкций в объекте сравнения №2 –кирпич, в то время как в объекте оценки для этих целей использованы ж/б панели. Данное отличие оценивается нами в размере 4 %

4. Корректировка на состояние объекта

Состояние, в котором находится объект купли-продажи оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору «состояние», скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал соответствовать состоянию объекта оценки.

В данном случае состояние объекта оценивалось экспертным путем в диапазоне следующих градаций: «отличное», «хорошее», «выше среднего», «среднее», «ниже среднего», «удовлетворительное», «плохое», очень плохое» с ценой одной градации – 5 % (таблица 7).

Таблица 7. Корректировка на состояние объекта

	Объект №1	Объект-аналог №2
Состояние объекта	хорошее	хорошее
Величина корректировок, %	+5	+5

5. Корректировка на качество отделки

При оценке качества отделки рассматривались шесть уровней качества (таблица 8):

· высшее качество – класс «люкс»;

· повышенное качество – класс «У»;

· среднее качество – класс «С»;

· удовлетворительное качество – класс «Э» (экономичный)

· качество низкого уровня – «Н»;

· очень плохое – «О».

Цена градации – 4 %

Таблица 8. Корректировка на качество отделки

	Объект №1	Объект-аналог №2
Качество отделки	Класс «люкс»	Класс «С»
Величина корректировок, %	-12	-4

В нашем случае мы имеем интервал площади 591 м² . По данным наших исследований увеличение на 1 м² площади дает снижение цены 1 м² на величину:

(S_об.ср. – S_об.оц ) х К, (3)

где: S_об.ср. – площадь объекта сравнения;

S_об.оц – площадь объекта оценки;

К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533

Расчетная формула: 0,00533 (S_об.ср - S_об.ощ)

Итоговая корректировка на качество отделки представлена в таблице 9.

Таблица 9. Итоговая корректировка на качество отделки

	Объект №1	Объект-аналог №2
Площадь объекта, кв.м.	2136	1545
Величина корректировок, %	+4,5	-1,1

7. Корректировка на наличие земельного участка

Наличие земельного участка расценивается как преимущество, потому что земельный участок – один из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве наличие или отсутствие земельного участка у жилых зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).

8. Корректировка на этажность

В нашем случае рассматриваются объекты с количеством этажей – 9. Коэффициент приведения для зданий различной этажности, в случае если этажность оцениваемого объекта превышает этажность аналога, составляет – 0,95; в случае если этажность оцениваемого объекта меньше этажности аналога, либо у аналога имеются неполноценные этажи (мансарда и др.) – 1,05. Корректировка не применяется – этажность сопоставима.

9. Корректировка на наличие и качество парковки

Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости (Таблица 9). В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:

· наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5 %, (среднее качество);

· организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10 %, (хорошее качество);

· внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0 %, (плохое).

Таблица 9. Итоговая стоимость объекта в рамках рыночного подхода

Элементы сравнения	Объект №1	Объект-аналог №2
Цена продажи, руб./кв. м	72 000	68 000
Переданные права	Полное право собственности	Полное право собственности
Величина корректировки	0 %	0 %
Скорректированная цена	72 000	68 000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные
Величина корректировки	0 %	0 %
Цена после корректировки	72 000	68 000
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия продажи	0 %	0 %
Цена после корректировки	72 000	68 000
Рыночные условия (дата продажи)	Март 2017	Май 2017
Корректировка на рыночные условия	0 %	9 %
Цена после корректировки	72 000	74 165

Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту №2, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта №2, т.е. 74 165 руб./кв. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 74165 × 1375,8 = 102 036 207 руб.

3.5 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

В ходе работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1800 руб./кв.м.

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимого имущества. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание.

Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества

Налог на имущество (Объект №1) = 42 434 руб.

Налог на имущество (Объект №2) = 59 664 руб.

(Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).

Износ (Объект №1) = 909 300 руб.

Износ (Объект№2) = 745 800 руб.

Первоначальная стоимость (Объект №1) = 3 031 000 руб.

Первоначальная стоимость (Объект №2) =3 729 000 руб.

Балансовая стоимость (Объект №1) = 2 121 700 руб.

Балансовая стоимость (Объект №2) = 2 983 200 руб.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания I группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.

Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.

Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.

Поскольку здания постройки 1971 и 1981 годов и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД (эффективный валовый доход).

На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.

Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.

Определение общего коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:

СК = НП_б/р + Р + Л ± С_в.к.,

где: СК – ставка капитализации;

НП_б/р – безрисковая норма прибыли;

Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;

Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;

С_в.к. – ставка возврата капитала.

Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).

Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Екатеринбурге с учетом собранных данных Р = 4%.

Надбавка за дополнительный риск – 4%.

Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.

К_н/ликв. = К_{безриск.} × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%

Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.

Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).

В настоящее время конъюнктура рынка жилых помещений в городе Екатеринбурге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).

Общий коэффициент капитализации равен:

R₀ = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды.

Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 21 600 руб./кв.м

Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 21 600 × 1375,8 = 29 717 280 руб.;

Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы.

Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.

Таким образом, расчеты показали, что ЭВД объекта оценки составляет:

29 717 280 × 0,8 = 23 773 824 руб. без НДС.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка недвижимости необходима в сфере услуг, связанных с недвижимостью. Без оценочной деятельности невозможно совершать сделки с недвижимостью, таких как купля-продажа, обмен, дарение и другие.

Оценочная деятельность – достаточно сложный процесс, который требует тщательного подхода и компетентного обоснования. Исходя из этого, нужно отметить, что при оценке недвижимого имущества важным фактором является достоверность получаемой информации. На рынке недвижимости также существуют факторы, с помощью которых определяются возможности и пожелания потребителей. Такими факторами выступают полезность, затраты, местоположение, спрос и предложение.

Оценка недвижимости в России регулируется специализированной документацией, которая обеспечивает порядок и равномерность в осуществлении оценочной деятельности.

Оценка объектов недвижимости №1 и №2 была произведена с помощью трех подходов к оценке недвижимости. Такими подходами являются затратный, рыночный и доходный.

В рамках затратного подхода стоимость объекта (№1) недвижимости определялась с помощью сопоставления с объектом-аналогом (№2).

Таким образом, стоимость объекта №1 в конечном итоге равна 2 917 000 руб., а стоимость объекта №2 равна 3 134 000 руб.

В рамках рыночного подхода оценка стоимости объекта недвижимости велась путем определения корректировочных значений по характеристикам, с помощью которых в дальнейшем выводилась итоговая величина цены на объект недвижимости. Этой итоговой величиной стоимости объекта является сумма в 102 036 207 руб.

В рамках доходного подхода определяется эффективный валовый доход, с помощью которого выводится стоимость объекта оценки. Итоговой стоимостью является 23 773 824 руб.

Таким образом, можно сделать вывод, что все поставленные цели и задачи раскрыты, описаны и корректно изложены в данной работе.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ И ИНТЕРНЕТ ИСТОЧНИКОВ

Ронова Г.Н. Осоргин А.Н.. Оценка недвижимости: Учебно-методический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008[Текст] – 4 с. // http://uchebnik.online/knigi-nedvijimost/ponyatie-klassifikatsiya-obyektov-23183.html

П.1 ст. 130, ст 132 ГК РФ

Сделки с недвижимостью. [Электронный ресурс] // www.Grandars.ru

Оценка недвижимости. [Электронный ресурс] // https://ru.wikipedia

Грязнова А.Г. Федотова М.А.. Оценка недвижимости: Учебник для студентов высших заведений. – 2002 – [Текст] – 17-26 с. // file:///C:/Users/hp/Desktop/[Gryaznova_A.,_Fedotova_M.]_Ocenka_nedvizhimosti._(BookSee.org).pdf

Принципы оценки недвижимости. [Электронный ресурс] // http://snip1.ru/house/principy-ocenki-nedvizhimosti/

Основные этапы процесса оценки недвижимости. [Электронный ресурс] // http://www.market-pages.ru/ocenkanedvij/5.html

Грязнова А.Г. Федотова М.А.. Оценка недвижимости: Учебник для студентов высших заведений. – 2002 [Текст]- 27 с.

Конституция РФ, пункт «к» ст. 72

Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке. [Электронный ресурс] // http://www.studfiles.ru/preview/1743591/page:6/

Грязнова А.Г. Федотова М.А.. Оценка недвижимости: Учебник для студентов высших заведений. – 2002 [Текст]- 83-86 с.

Международные стандарты оценки недвижимости. [Электронный ресурс] // http://www.ocenchik.ru/docs/469.html

ФЗ «Оcстандартизации» ст. 1

Российские стандарты оценки. [Электронный ресурс] // http://referatwork.ru/category/gosudarstvo/view/35467_tema_12_rossiyskie_standarty_ocenki

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Рис.1 Принципы оценки недвижимого имущества

Рис. 2 Компоненты недвижимости и их компенсации

Рис. 3 Основные формы регулирования оценочной деятельности

Просмотров работы: 400

Код для цитирования:

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ ЕКАТЕРИНБУРГ

Студенческий научный форум - 2018
X Международная студенческая научная конференция