X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи [2]

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценочной рыночной, кадастровой и иной стоимости (ст. 3 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации)[1]

Анализ рынка недвижимости заключается в его идентификации, исходя из наличия объектов на рынке, их полезности, предпочтений и покупательной способности участников сделки. Анализ для целей оценки состоит в сравнении состояния рынка, его сегмента с конкретным объектом. В итоге формируется вывод о влиянии соотношения предложения и спроса на стоимость объекта при оценке стоимости недвижимости. Результаты анализа используются для выбора варианта использования недвижимости, маркетинговых стратегий, дизайна, а также для прогнозирования доли рынка, занимаемой объектом.

Реакция рынка на вид недвижимости определяется спросом и предложением. Рыночная стоимость зависима от уровня конкуренции на рынке. Изучение параметров объекта оценки позволит оценщику определить конкурирующие объекты, их преимущества или недостатки.

Подходы и факторы анализа рынка недвижимости.

Выделяют два подхода к анализу рынка:1. Анализ от состояния экономики в целом до определенной недвижимости. Этапы первого подхода:

●Изучение равновесия на рынке;

●Анализ вариантов альтернативного применения недвижимости;

●Решение о максимально эффективном применении объекта.

2. Анализ от определенной недвижимости до состояния экономики в целом. Этапы второго подхода:

●Изучение характеристик недвижимости (законодательных, физических, местных, нормативных), спроса, предложения;

●Рассмотрение варианта эффективного (оптимального) применения объекта.

На этапе идентификации сегмента рынка оценщик решает две задачи:

●Идентификация недвижимости;

●Идентификация рынка недвижимости, на котором конкурирует объект.

Эксперт оценочной компании обязан изучить характеристики недвижимости для выявления параметров влияния на стоимость. Анализ рынка предполагает его разбивку на субрынки для выявления конкурирующего сегмента. В итоге эксперт определяет внешние факторы влияния на стоимость объекта.

Сегментация рынка определяется факторами:

●Назначение объекта;

●Характеристики (экономические, физические);

●Территориальные параметры рынка разбивают его на национальный, местный, региональный, городской, пригородный сегменты.

Выделяют следующие факторы влияния на развитие рынка недвижимости:

●Рост экономики страны;

●Уровень развития экономики региона, влияющий на финансовые возможности для покупки недвижимости;

●Взаимосвязь стоимости объекта и перспективой развития региона.

Таким образом, рынок недвижимости определяет стоимость объектов под влиянием факторов:

●Социально – экономическая ситуация в стране и регионе;

●Стабильность финансовой политики правительства и банков;

●Стабильность законодательная;

●Стабильность курсов валют. [3]

Важным этапом оценки недвижимости является определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект

При оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:

1 земли для ведения сельского хозяйства

2 земли под строительство помещений для проживания человека за исключением гостиниц, лечебных учреждений, служебных жилых помещений и режимных учреждений

3 земли под объекты строительства, направленные на обеспечение бытовых, социальных и духовных потребностей человека

4 земли для возведения объектов банковской, коммерческой или иной недвижимости подобного типа, предназначенной для получения прибыли

5 участки под строительство объектов для занятия спортивной деятельностью, прогулок, наблюдения за природой

6 площади для установки объектов, связанных с разработкой недр и добычей полезных ископаемых

7 участки для устройства путей сообщения и транспортных (в т. ч. пассажирских) перевозок

8 земли для размещения объектов обороны и безопасности, а также сохранения внутреннего правопорядка

9 земли для возведения объектов по охране природы, а также для обустройства исторических мест и курортных зон

10 площади для организации использования лесных ресурсов (лесопилка, заготовка древесины, резервные леса и т.д.)

11 территории для использования водными ресурсами, в частности, при применении гидротехнических сооружений

12 земли для проведения деятельности особого вида (в частности, ритуальных услуг), а также неиспользуемые земли запаса

В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано).

Именно на основании категоризации и можно расширять исследуемую территорию, включая в неё объекты той же категории и того же класса.

Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:

1 возраст здания

2 специфика места расположения

3 конструкционные решения

4 планировочные решения

5 архитектура и отделка

6 инженерия

7 инфраструктура

8 парковка

9 управление зданием [4]

Библиографическое описание

1.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ ст 3 (ред. от 29.07.2017)

2. С.Н. Максимова "Управление недвижимостью", Москва, Юрайт 2018 С 103

3. [Электронный ресурс] – Режим чтения: http://ligao.ru/content/analiz-rynka-nedvizhimosti-metody-protsedura

4. . [Электронный ресурс] – Режим чтения: https://kerzhaev.ru/ocenka-stoimosti/analiz-rynka-nedvizhimosti-pri-provedenii-ocenki.html

Код для цитирования: Скопировать