X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Оценка здания — это достаточно сложный процесс, так как требует умения использовать все методы и подходы в оценке. В редких случаях, например, для постановки здания на баланс, используется только затратный подход. При оценке Оценщик должен использовать три подхода или обоснованно отказываться от использования одного или двух из них.

Методы оценки, используемые при оценки зданий:

1. Сравнительный

2. Доходный

3. Затратный

Объектом оценки является административно-производственное здание, находящееся в г. Иваново по адресу 2-й Алексеевский переулок, 10.

Здание находится в собственности. Основным преимуществом является расположение в центре города с развитой транспортной инфраструктурой. Объект оценки подключен к центральным водопроводу и канализацией, имеется электроосвещение, телефон, радио, а так же отапливается данное здание от ТЭЦ.

Год постройки здания – 1935.В здании 2 этажа и подвал общей площадью 1500 кв.м. Высота этажа: в подвале – 2,68м; на 1 этаже 4,11м; 2этаж – 3,5м.

Группа капитальности – 2

Фундамент – кирпичный ленточный

Стены – кирпичные

Перегородки – кирпичные

Перекрытия: чердачное – деревянное отепленное;

междуэтажные – деревянные

лестничная клетка – железобетонное

подвальное – железобетонное

Крыша – оцинкованное железо

Полы – деревянные, линолеум, плитка

Проемы: оконные – ПВХ с тройным остеклением

дверные – филенчатые, металлические

Внутренняя отделка – штукатурка стен и потолка, гипсокартон, окраска, обои, побелка.

Оценка стоимости здания доходным подходом. Произведем расчет стоимости объекта оценки методом капитализации дохода.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R_кап,

где С – стоимость объекта недвижимости;

R_кап – коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

Период прогнозирования приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов в будущем будет постоянным. Для определения рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается следующая последовательность действий:

1. Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

2. Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.

3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

R_кап = R_{дох кап} + R_{норм возвр} ,

где R_кап – коэффициент капитализации,

R_{дох кап} – ставка дохода на капитал

R_{норм возвр} – норма возврата капитала

– снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (R_{дох кап} )строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода

+ Премии за риск вложения в недвижимость

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

Таблица 1

Ставка капитализации

Наименование риска	Величина, %
Базовая ставка доходности	8,25
Премия за риск вложения в объект оценки	2,9
Премия за низкую ликвидность недвижимости	0,2
Премия за инвестиционный менеджмент	3
Годовая норма возврата капитала	0
Ставка дисконтирования	14,35

Таким образом, ставка капитализации принимается с учетом округлений равной 15%.

Рассчитаем чистый операционный доход

ЧОД = ДВД – ОР , где

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S • С_а,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

С_а – арендная ставка за 1 м2.

Размер арендной платы за кв.м. конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: места расположения, прибыльности его предполагаемого использования.

Рассчитаем средневзвешенную величину валовой арендной ставки оцениваемого объекта.

Таблица 2

Расчет арендной ставки оцениваемого объекта

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 4	Аналог 5
Адрес объекта	2-й Алексеевский переулок, 10	Гаражная, 14/26	Станкостроителей,1	Проспект Строителей. 6а
Ставка арендной платы, руб./кв.м/мес. с учетом НДС		110	110	140
Условия рынка:
Дата сделки/предложения	сегодня	сегодня	сегодня	сегодня
Местоположение	г. Иваново	г. Иваново	г. Иваново	г. Иваново
Район расположения	центр	окраина	окраина	центр
этажность	2	2	2	2
Физическое состояние:
Состояние внутренней отделки	плохое	хорошее	плохое	плохое
Состояние системы внутреннего оборудования	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировки стоимости		-10+20	+20	-10
Скорректированная стоимость арендной платы		120	130	130
Среднее значение ставки арендной платы руб./кв.м/мес. с учетом НДС	126,7

Таким образом, средневзвешенная величина валовой арендной ставки для оцениваемого объекта составляет: 126,7 рублей за кв. м в месяц.

Рассчитаем потенциальный валовой доход (ПВД)

ПВД=1500*126,7=190050руб/мес=2280600 руб/год

Рассчитаем действительный валовой доход (ДВД).

коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = (Дп • Тс ) / На ,

Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

На – число арендных периодов в году.

Согласно сложившейся оценочной практике для офисных и торговых помещений арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора

Кнд=(0,3*2)/12=0,05

ДВД=2280600-2280600*0,05=2166570 руб./год

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей принимаются равным 1,0.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

На «содержание» здания 20% от валового дохода.

Таблица 3

Расчет стоимости объекта доходным подходом

№	Наименование	Единицы измерения	Значение показателя
1	Общая арендопригодная площадь	Кв.м	1500
2	Среднерыночная арендная ставка для объекта оценки	руб./кв.м/мес	126,7
3	Потенциальный валовый доход от сдачи объекта оценки	руб./год	190050
4	Коэффициент недоиспользования	%	5
5	Валовый операционный доход	Руб/год	2166570
6	Операционные расходы	%	20
7	Операционные расходы в руб.	рублей	433314
8	Чистый операционный доход	рублей	1733256
9	Ставка капитализации	%	15
10	Рыночная стоимость объекта оценки	рублей	11555040

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости с использованием доходного подхода составила 11555040 рублей.

Оценка стоимости здания сравнительным подходом. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

2) условия финансирования (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

3) условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

4) условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

5) вид использования и (или) зонирование;

6) местоположение;

7) физические характеристики.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые в единицу сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, вменяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым в единицу сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые в цену проданного объекта-ана­лога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценива­ется различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым в цену проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок в курсовой работе используется методы, основанные на анализе парных продаж;

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Сравнение объектов и последующие корректировки приведены в таблице 19.

Таблица 4

Определение стоимости здания методом парных продаж

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
		1	2	3	4
Цена продажи, тыс.руб.		8,64 млн.р.	45 млн.р.	14,8 млн.р.	30 млн.р.
1) передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
2) условия финансирования (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);	наличные	наличные	наличные	наличные	наличные
Корректировка на цену предложения		-	-	-	-
Цена с учетом корректировки на цену предложения		8,64	45	14,8	30
3) условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);	Скидка 5%	Скидка 5%	Без торга	скидка 5%	Скидка 5%
Корректировка на условия продажи		-0,43	-	-0,74	-1,5
Цена с учетом корректировки на условия продажи		8,21	45	14,06	28,5
4) условия рынка ;
Дата сделки	сегодня	сегодня	сегодня	сегодня	сегодня
Корректировка на дату сделки		-	-	-	-
Цена с учетом корректировки на дату сделки		8,21	45	14,06	28,5
5) вид использования и (или) зонирование;	Производственно-административное	Производственно-административное	Производственно-административное	Производственно-административное	Производственно-административное
6) местоположение;	центр	окраина	центр	центр	окраина
7) физические характеристики.
Площадь	1500	1080	2000	503,7	1100
Количество этажей	2	2	2	2	2
Корректировка на местоположение		+5,85			+5,85
Цена с учетом корректировки на местоположение		14,06	45	14,06	34,35
Корректировка на площадь		-5%	+10%	-7%	-5%
Цена с учетом корректировки на площадь		13,36	49,5	13,08	32,63
Корректировка на количество этажей		-	-	-	-
Цена с учетом корректировки на количество этажей		13,36	49,5	13,08	32,63

Цена оцениваемого объекта равна 27,14 млн. руб.

Вывод. По сравнительному подходу стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью метода парных продаж получилась равной 27,14 млн. руб.

Оценка стоимости здания затратным подходом. Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых объектов недвижимости с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли. Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. В процессе определения стоимости используется информация об уровне зарплаты, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строителей в данном регионе, рыночных ценах на строительные материалы. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Затратный подход также включает в себя принципы наилучшего и эффек­тивного использования, вклада, сбалансированности и др.

Затратный подход производит оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. Расчет восстановительной стоимости нового здания.

3. Определение величины накопленного (физического, функционального и морального) износа объекта недвижимости.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Для определения стоимости административно - промышленного здания воспользуемся методом определения восстановительной стоимости с использованием Сборника укрупненных показателей стоимости строительства (УПВС) №18 «Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства», отдел II «Здания обслуживающего назначения», Заводоуправления 1-2 и 3-4 этажные Тип II».

Ивановская область согласно общей части к сборникам относится к 1 территориальному поясу, II климатическому району.

Полная восстановительная стоимость здания составит согласно сборника УПВС:

С₆₉ = V*Cв.

где V- Строительный объем здания

Cв - восстановительная стоимость 1 м³ здания.

С₆₉ = 9276*19,6=181 809,6 руб.

Рассчитанная стоимость выражена в уровне цен 1969 года. Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, 1991 года, а затем в уровень на дату оценки с помощью соответствующих коэффициентов и индексов.

Стоимость здания в уровне текущих цен будет иметь вид:

С_тек = С₆₉×К₈₄×К₉₈× К₂₀₀₁ ×К_тек, где

К₈₄ – коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

К₉₁ – коэффициент пересчета восстановительной стоимости здания от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г;

К₂₀₀₁ – коэффициент пересчета восстановительной стоимости здания от уровня цен 1991 г. к уровню цен 2001 г.;

К_тек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 года к текущему уровню цен (на дату оценки).

С_тек=181 809,6*1,17*1,05*1,58*0,95*18,756*7,22=45399397,2 руб.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Таблица 5

Описание физического износа, %:

№	Элементы и конструкции	Удельный вес
1	Фундаменты	4
2	Стены	23
3	Перекрытия	18
4	Кровля	12
5	Полы	10
6	Проемы	9
7	Отделочные работы	6
8	Внутренние сан. технические и электротехнические устройства	16
9	Прочие работы (входная площадка)	2

Для определения физического износа здания составим следующую расчетную таблицу 6.

Таблица 6

Расчет физического износа здания

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента, %	Износ конструктивного элемента, %	Удельный износ конструктивного элемента, %
Фундамент	4	60	2,4
Стены	23	60	13,8
Перекрытия	18	50	9
Кровля	12	35	4,2
Полы	10	50	5
Проемы	9	60	5,4
Отделочные работы	6	40	2,4
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	16	40	6,4
Прочие работы (входная площадка)	2	50	1
Итого	100		49,6

Общий износ здания (И) – 50%

Сумма накопленного износа (СИ):

СИ = С_текх И= 45399397,2*50%=22699698,6 руб.,

Стоимость здания (С_з) по затратному подходу:

С_з = Стек- СИ=45399397,2-22699698,6 =22699698,6 руб.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом составила 22699698,6 руб.

Согласование результатов стоимости здания. Для определения окончательной рыночной стоимости здания можно использовать метод средневзвешенного значения стоимости в соответствии с которым результату, полученному по каждому из применяемых подходов приписывается весовой коэффициент, исходя из достоверности, объема и качества информации применяемых расчетов и особенности использования методов.

Целью согласования результата является определение наиболее вероятной стоимости, оцениваемого объекта через взвешивание преимуществ и недостатков примененных подходов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

способность отразить действительные намерения типичного покупателя или продавца;

действительность метода в отношении учета коньюктуры и динамики рынка;

способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов специфичных для объектов.

Все критерии оцениваются весовыми коэффициентами по пятибалльной системе (табл.7)

Таблица 7

Согласование результатов по оценке здания

Подходы	Стоимость здания по подходу, руб.	Критерии					Сумма баллов		Удельный вес, %		Стоимость с учетом трех подходов, руб.
		1	2	3	4
Доходный	11555040	4	3	3	5	15		35		4044264
Сравнительный	27140000	5	5	5	5	20		48		13027200
Затратный	22699698,6	3	2	1	1	7		17		3858948,76
Итого						48		100		20930412,8

Таким образом, окончательная рыночная стоимость оцениваемого здания равна 20930412,8 руб.

Библиографический список

Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в действующей редакции).

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. №256 г. Москва.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО № 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 г. Москва.

https://www.avito.ru/ivanovo/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvo_1200_m_1042317914

https://www.avito.ru/ivanovo/kommercheskaya_nedvizhimost/proizvodstvennoe_pomeschenie_1437_m_1218517266

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-v-arendu-ivanovo-187387304

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-ivanovo-194017581

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-ivanovo-184489939

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-ivanovo-193982895

https://www.domofond.ru/kommercheskayanedvizhimost-na-prodazhu-ivanovo-142263481

http://pravo.levonevsky.org/baza/soviet/sssr3101.htm

http://www.libussr.ru/doc_ussr/usr_17187.htm

http://docs.cntd.ru/document/901915240

http://www.e-smeta.ru/index/1035-index-minstroy-smr-fer-ter-3kv2017.html

Код для цитирования: Скопировать