X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

При любой операции с недвижимостью возникает потребность в оценке её стоимости.

Оценка недвижимости – это определение обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

При этом оценка недвижимости всегда выступает как:

· адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением) - оценке подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

· процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.);

· процесс, привязанный к определенным участникам - заказчику и оценщику;

· процесс, привязанный к определенному моменту во времени, и его результаты действительны лишь в пределах ограниченного периода.

Стоимость недвижимости - функция не только характеристик недвижимости как физического тела, но и состава и качества передаваемых прав на недвижимость, а также таких факторов, как характер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки, условия финансирования сделки.

Многообразие факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости, множество возможных операций с недвижимостью и ситуаций, в которых необходима ее оценка, определяют многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки. (В терминологии оценки недвижимости принято говорить о целях оценки).

Принято различать следующие разновидности стоимости недвижимости.

Стоимость в использовании - ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника.

При определении стоимости в использовании важны два обстоятельства:

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости;

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю). «Стоимость в использовании» вашей квартиры, офиса и т.д. для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, чем, например, для вас, так как он находится в иной ситуации.

Разновидностью стоимости в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и т.д.

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стоимость) опирается на следующие понятия:

· Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) - расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.).

· Стоимость замещения (затраты на замещение) - расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и т.п.

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости прежде всего определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степени привязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся следующие.

1. Ликвидационная стоимость - цена, которую владелец может получить за Недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

2. Страховая стоимость - величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

Оценка стоимости недвижимого имущества

Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов – достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость.

Действительно, купля и продажа квартиры, здания или другой недвижимости практически никогда не происходит «наобум», ведь без знания реальной стоимости жилья или земельных участков в том или ином регионе совершение подобных торговых сделок сегодня не представляется возможным. Помимо этого, необходимость денежной оценки обусловлена также и тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высокие, а сам рынок недвижимости в настоящее время достаточно нестабилен. Исходя из всего сказанного, становится понятным, что независимая экспертная оценка недвижимости при ее купле, продаже или иных видах отчуждения является не прихотью, а самой настоящей необходимостью.

Чаще всего подобная услуга включает в себя целый комплекс работ, причем, состав его будет зависеть в первую очередь от того, что, как и для каких целей оценивается. При этом экспертом учитывается целый ряд моментов: вид недвижимого объекта (квартира, дом, промышленное сооружение, участок), цель его денежной оценки (продажа, предоставление в залог, переуступка обязательств, общая оценка бизнеса и т.д.), особенности и конъюнктура рынка недвижимости в данном регионе и в данный момент времени. Также особенности подобной независимой экспертной оценки во многом будут зависеть от того, в каком виде собственности находится данное имущество – собственности частной или государственной.

В большинстве случаев данный процесс включает в себя следующие этапы:

- четкое определение целей и задач, которые ставит перед собой такая работа;

- предварительный осмотр оцениваемого недвижимого объекта;

- составление договора о предоставлении услуг по экспертной оценке;

- сбор первичных данных, а также их детальный анализ;

- определение экспертом оптимальных подходов и методик, которые будут использоваться при расчете стоимости жилья, земли или промышленного здания/сооружения;

- оценка права собственности (в случае с денежной экспертизой стоимости земельных участков также имеет место оценка улучшений на участке);

- при использовании различных методик оценивания – сопоставление полученных результатов;

- составление отчета по результатам проведенной работы, а также вынесение независимого экспертного заключения относительно стоимости объекта.

Главным результатом оценки любого недвижимого имущества является предоставляемый документальный отчет, которой содержит всю необходимую информацию о данном объекте недвижимости, его оценочной стоимости, а также о методах, подходах и других средствах, которые были использованы в работе экспертом-оценщиком.

Оценка недвижимости для ипотеки

Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

В него входят:

Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.

Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.

Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.

Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).

Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.

Копия своего паспорта и контактные данные.

Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Список использованной литературы

Хелпикс.Орг - 2014-2018 год. http://helpiks.org/6-75476.html

Основы оценки стоимости имущества: учебник, под ред. М.А. Федотовой, Т.В. Талихиной. 2016г.

БКГ «Информаудитсервис» http://www.i-ias.ru/blog/ocenka_nedvigimosti.html

Ипотекавед.ru https://ipotekaved.ru/dokumenti/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html#i-2

Код для цитирования: Скопировать