X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит. На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

Общая

По норме отдачи на капитал

Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов. В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);

наличие того или иного количества информации;

возраст объекта и срок его эксплуатации;

характеристика дохода.

Одним из методов доходного подхода выступает метод прямой капитализации дохода, заключающийся в определении стоимости, исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

расчет действительного дохода исходя из фактического коэффициента загрузки данного или аналогичного объекта;

расчет чистого операционного дохода (далее – ЧОД) как разности между действительным валовым доходом и операционными затратами, а рентного дохода – как разности между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

в качестве расчетного ЧОД принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;

обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;

расчет стоимости объекта оценки путем деления ЧОД или рентного дохода на ставку капитализации.

В современной литературе по теории оценки метод прямой капитализации предусматривает преобразование одногодичного дохода в величину стоимости путем применения базовой формулы:

где V – стоимость объекта оценки; NOI – чистый операционный доход от оцениваемого объекта; R – норма дохода или прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

С экономической точки зрения ставка капитализация отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Проведенный анализ более 30 отчетов об оценке недвижимости с применением доходного подхода показал, что оценщики удовлетворяются лишь одним способом получения и обоснования нормы капитализации, при чем, в 90% случаях это кумулятивный метод построения.

По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и норма возврата на инвестированный капитал. При этом, в качестве безрисковой ставки оценщики используют ставку рефинансирования, равную сегодня 8,25%, либо, реже, ставки доходности государственных облигаций, значение которых может быть значительно ниже.

Премия за риск инвестирования рассматриваемый сектор рынка включает в себя, в большинстве случаев, общерыночный риск, премию на низкую ликвидность и премию за качество менеджмента, значение которых лежит в интервале 0-5%.

Для расчета нормы возврата на инвестированный капитал в теории оценки выделяются три метода: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга, при чем последний пользуется большой популярностью у российских оценщиков в виду простоты его применения. Единой методики расчета, а также статистических данных у оценщиков в открытом доступе нет, что приводит к тому, что при расчете стоимости одного и того же типа недвижимого объекта, разными оценщиками может применяться коэффициент со значением, отличающимся в разы. Так, проведенный анализ показал, что менеджеры в банках применяют коэффициенты капитализации, значение которых для квартир начинаются от 12-14%, для коммерческой недвижимости – от 17-19%. Результаты оценки независимых оценщиков зачастую меньше, что приводит к разнице в стоимости одинаковых объектов, зачастую более, чем на 20%.

В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам. Формула расчета имеет следующий вид:

где n – количество аналогичных объектов в недвижимости.

В качестве аналогов для построения рыночной экстракции подбираются объекты, соответствующие по назначению объекту оценки с точки зрения конструктивно-планировочных характеристик и наилучшего использования объекта оценки. При этом, основными условия подбора объектов для расчетов являются:

объекты должны быть представлены на рынке как в продаже, так и в аренде;

объект должен предлагаться к продаже/аренде в один временной период;

количество рассматриваемых пар не должно быть менее 5.

Кроме этого, для расчетов оценщики применяют ряд корректировок, таких как «скидка на торг», «учет потерь от простоя» («недозагрузка»), операционные издержки.

Значение ставок капитализации квартир г. Москвы в разрезе МЖК
№	Наименование МЖК	Средняя цена,	Средняя ставка	Ставка
п/п		Руб./кв.м	аренды, руб./кв.м	капитализации, %
1	ЖК «Москвичка»	100 867	120 934	25
2	ЖК «Саларьево Парк»	98 100	45 000	7
3	ЖК «Бунинские луга»	109 800	35000	20
4	ЖК «Ярославский»	90 800	45000	12

Приведенные в таблице данные свидетельствуют о том, что в г. Москве значения ставок капитализации варьируются в пределах 7-25%, что значительно ниже применяемых ставок капитализации, рассчитанных кумулятивным методом.

На основании проведенного исследование рынка недвижимости г. Москвы, в рамках временного периода данных исследуемых отчетов были получены значение ставок капитализации, рассчитанные методом рыночной экстракции.

По моему мнению необходимо создание единого информационного центра для предоставления данных и достоверной информации для подготовки отчетов об оценке недвижимости. Реализовать данное предложение возможно только на основе привлечения всех СРО в области оценки и на основе обобщения всей информации риэлтерских фирм.

Расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду. Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование. И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 29 394 руб. в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 352 725руб.

После того как вы рассчитали сумму валового дохода, необходимо отнять от него все полученные расходы. Нет ничего удивительного в том, что, даже сдавая площадь, вы все равно будете нести определенные убытки. Зачастую к таковым относятся такие платежи, как:

страховые взносы;

налоги;

содержание помещения;

управление недвижимостью.

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы имеем 352725 руб. валового дохода в год. Предположим, что страховка на 12 месяцев нам обойдется 23515 руб., налоги – 35272руб., содержание – 29393руб. и управление еще 29393 руб. Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: 352725 - 23515 - 35272 - 29393 - 29393. Из этого выходит, что все наши расходы составят 117575 руб., и если отнять их от доходов, мы получим 235150 руб.

В данном случае нельзя учитывать «переменные» расходы. Например, нельзя включать в расчет такие показатели, как:

кредитные выплаты;

затраты на приобретение имущества;

всевозможные сборы.

Эти показатели не позволят нейтрально оценить ставку капитализации, а ведь нам необходим именно нейтральный расчет.

Ставка капитализации представляет собой соотношение между доходами, которые приносит нам наша собственность и затратами на ее приобретение. Таким образом, в расчете нам также необходимо воспользоваться таким показателем, как цена купленной нами собственности.

Разбирая примеры, предположим, что недвижимость была приобретена за 1763625 руб. Для получения итогового результата нужно взять показатель чистой прибыли (доход минус расход, полученный в предыдущем действии), который в нашем случае равен 235150 руб. и разделить его на стоимость приобретенного имущества, равную 1763625 руб.

Таким образом, исходя из рассматриваемого примера, ставка капитализации объекта, который мы сдаем в аренду, равняется 13,3%.

Однако рассчитать данный критерий мало. Им необходимо еще и уметь грамотно воспользоваться, учитывая все стороны, который предлагает нам такой способ оценки ликвидности имущества, в частности:

одним из главных преимуществ подобного расчета инвестиционной привлекательности какого-либо объекта является возможность сравнения его с несколькими другими. Если вы видите несколько возможных вариантов для своих вложений, вы можете произвести их сравнение таким методом. Если ставка капитализации одного из них будет равняться, к примеру, 10%, а у другого – 15%, второй вариант получит преимущество;

ставка капитализации является важным инвестиционным показателем, но оценивание только лишь по нему не позволяет многогранно оценить привлекательность того или иного объекта. Не делайте упор только на нее, рассматривайте объект с различных сторон, ведь рынок склонен к изменениям, которые могут произойти фактически в любой момент. Для большей точности сравнения хотя бы дополните его расчетом потенциального увеличения доходов, а лучше – и еще несколькими показателями;

ставка капитализации позволит вам подтвердить ваши доходы и принимать решения по их увеличению. Главная цель любого бизнеса – вернуть первоначальные вложения и получать чистую прибыль. Фактически таким же образом вы можете сравнить прибыльность своих вложений с доходностью бизнесменов, ведущих аналогичную деятельность в вашем районе;

ставка капитализации – объективный критерий, который позволит вам оценить прибыльность собственных активов. Умение правильно рассчитывать и грамотно использовать ее, позволит вам рассчитывать на максимально точный анализ своей деятельности и корректировать ее в соответствии с полученными результатами и возможными изменениями рынка. Поэтому старайтесь хотя бы раз в определенный период производить ее расчет для того, чтобы контролировать соотношение доходов, расходов и окупаемости активов. Именно окупаемость и доходность являются ключевыми показателями, которые демонстрируют жизнеспособность того или иного бизнеса и успех каких-либо инвестиций.

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить. Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно.

Литература.

С.В. Гриненко. Экономика недвижимости 2015.

Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm

https://www.cian.ru/kupit-kvartiru-studiu-zhiloy-kompleks-moskvichka-1/

https://www.cian.ru/kupit-kvartiru-studiu-zhiloy-kompleks-salarevo-park-20063/

https://www.cian.ru/kupit-kvartiru-studiu-zhiloy-kompleks-buninskie-luga-7228/

https://mytishchi.cian.ru/kupit-kvartiru-zhiloy-kompleks-yaroslavskiy-2346/

http://3ys.ru/osnovy-otsenki-sobstvennosti-otsenka-nedvizhimosti/raschet-stavki-kapitalizatsii.html

https://businessman.ru/chto-takoe-stavka-kapitalizatsii-opredelenie-metodyi-rascheta.html

https://sites.google.com/site/f20gos2011/home/ocenka-imusestva-predpriatia/oip-7-ponatie-stavki-kapitalizacii-i-metod-ee-opredelenia-pri-ocenke-nedvizimosti-vzaimosvazi-stavki-diskontirovania-i-stavki-kapitalizacii-rascet-stavki-kapitalizacii-s-korrektirovkoj-na-izmenenie-stoimosti-aktiva

https://www.sravni.ru/enciklopediya/info/stavka-kapitalizacii/

Код для цитирования: Скопировать