X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

На данный момент, в условиях свободной продажи, земля, как и другие объекты недвижимости, является одним из наиболее ценных, а также популярных инвестиционных активов. Кроме использования в качестве инвестиционного инструмента, земля, как уникальный природный ресурс, необходима для обеспечения практически любого вида деятельности: для производственных нужд, сельского хозяйства, строительства. С другой стороны, объекты недвижимости облагаются налогом, основанным на их кадастровой стоимости.

Налоги и налогообложение, как и успешность налоговой системы в целом, имеют большое значение для результативности экономических решений государства, и играют огромную роль в процессе перераспределения национального дохода страны.

Залогом эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, не зависимо от предвзятости оценщика. Все налогоплательщики должны быть поставлены в равные условия, не опасаясь дискриминации. Это необходимо для сохранения мотивации к добросовестной уплате налога. Налоги взымаются государством с собственников объектов недвижимости, оттого понятие «государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» практически приравнивается к понятию «массовой оценки». Связано это с тем, что в интересах налогообложения нужно оценить единовременно сразу большое количество объектов недвижимости, находящихся на обширной территории. В таких случаях оценщик должен прибегнуть к массовой оценке недвижимости и соответствующей методике. Целью же данной работы является определение методов и приёмов массовой оценки.

Для начала стоит определить, что под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке, по состоянию на определённую дату [2].

Подходы и методы кадастровой оценки, используемые для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, схематично представлены на рисунке 1. При оценке сооружений применялся метод установления номинальной стоимости в размере 1 рубль за объект недвижимости.

 

Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

 

 

Сравнительный подход

Затратный подход

Доходный подход

Установление кадастровой стоимости на уровне 1 руб.

 

 

Метод сравнительной единицы

Метод прямой капитализации

 

 

Метод регрессионного анализа

 

 

Метод УПКС

Метод расчёта затрат на замещение

 

 

Метод типового объекта

 

Рисунок 1 – Подходы и методы кадастровой оценки объектов недвижимости

Рассмотрим каждый из подходов подробнее.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов [1].

1) Метод регрессионного анализа позволяет построить регрессионную модель расчета стоимости. Под регрессионной моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями ценообразующих факторов. Для применения метода необходимо выполнение следующих условий:

– достаточный уровень развития рынка недвижимости, наличие достаточной и достоверной информации для выявления зависимости между стоимостью объектов и ценообразующими факторами;

– наличие у объектов оценки характеристик - ценообразующих факторов, которые необходимо подставить в модель оценки для определения стоимости.

2) Метод моделирования на основе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС) предполагает моделирование с использованием определенных для других объектов оценки удельных показателей кадастровой стоимости. Метод УПКС применяется только в рамках сравнительного подхода к оценке.

Метод применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода регрессионного анализа вследствие отсутствия информации о точном местоположении объекта оценки, о его характеристиках [3].

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Метод прямой капитализации доходов используется, если:

потоки доходов стабильны, длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.

Все объекты недвижимости, в определенном смысле, уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой – ориентацией окон, этажом на котором расположена квартира, характеристиками микро-соседства, близостью инфраструктуры и т.д. Нередко, также, в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, так же как и существуют различия между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любая группа объектов недвижимости состоит из разнообразных, различных между собой объектов. В группах, даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом можно заключить, что в зависимости от целей оценки можно, как унифицировать (определить принадлежность к группе) любой объект недвижимости, так и индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие). В первом случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости в соответствии с особенностями сложившейся ситуации; во втором случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта.

Список литературы

Российская Федерация. Министерство экономического развития и торговли. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки [Электронный ресурс] : федер. стандарт оценки (ФСО №1) : утв. приказом Мин-ва экон. развития и торговли Рос. Федерации от 20.07.2007 № 256. – Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф.

Пылаева, А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости. [Текст] : монография / А. В. Пылаева. – Н. Новгород : НИУ РАНХиГС, 2014. – 141 с.

Пылаева, А.В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости. Методология кадастровой оценки недвижимости [Текст] : статья / А.В. Пылаева. – Н. Новгород, 2015. – 17 с.

Код для цитирования: Скопировать