X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

Введение

Оценка офисного помещения – специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Оценка объектов недвижимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека.

В данной работе, мы рассмотрим объекты офисных зданий, а также процедуру оценки этих объектов.

На сегодняшний день офисные здания являются наиболее востребованными среди всех видов торговой недвижимости. Многочисленные компании с огромным штатом сотрудников, предполагают наличие весомого количества рабочих мест, а также соответствия всем современным стандартам. В свою очередь даже частным предпринимателем и фирмам с небольшим штатом сотрудников, необходимо наличие рабочего пространства. Именно поэтому актуальность оценки объектов офисных зданий находится на высоком уровне.

Предметом исследования являются методы оценки стоимости офисных зданий.

Объект исследованиявыступает оценка офисных зданий.

Целью данной работы, является изучение теоритические основы оценки стоимости офисных зданий и более детальное рассмотрение анализа применимых подходов к оценке офисных зданий.

Исходя, из поставленной цели в работе решались, следующие задачи:

Рассмотреть офисные здания как объект оценки стоимости, а так же его цели;

Узнать информацию, которая необходимая для оценки офисных зданий;

Пояснить классификацию офисных зданий;

Определить какие факторы, влияют на оценку стоимости офисных зданий;

Рассказать об основных методах оценки стоимости офисных зданий.

Основой правового регулирования профессиональной оценочной деятельности являются:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, 2, 3): утверждены приказами Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 года № 297, № 298, № 299

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости офисных зданий

1.  
   Офисные здания как объект оценки стоимости и его цели

Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах города. Так как офис любой компании — это ее лицо и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что оценка офиса сильно зависит от его месторасположения.

Офисные помещения относятся к коммерческой недвижимости и имеют, как правило, постоянно растущую стоимость.

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов.

К объектам офисной недвижимости относятся: помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.п. В нашем же случае - офисные здания.

Для классификации офисных зданий используются такие критерии:

целевое назначение;

возраст и расположение здания;

архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение;

инженерные решения;

инфраструктура;

система управления зданием;

сервис и паркинг.

Цели оценки офисных помещений

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования (при передачи в залог). Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости офисных помещений и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.

Оценка офисных помещений (оценка офиса), для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия. Согласно действующему законодательству, предприятие не чаще одного раза в год имеет право переоценивать полностью или частично стоимость ОС. На сегодняшний момент данная процедура является самым простым и эффективным способом оптимизации налогообложения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) также проводится при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.

Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость недвижимости, тем самым отражает денежную оценку вносимого имущества в уставной капитал общества.

Оценка офисных помещений проводится при совершении сделок купли-продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.

Оценка офисных помещений необходима при переходе предприятия на МСФО. Отражение всех активов предприятия по их справедливой рыночной стоимости является необходимой процедурой при выходе на международные рынки.

Оценка офисных помещений, при передаче их в доверительное управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим.

При передаче недвижимости в доверительное управление доверительный управляющий предоставляет также технико-экономическое обоснование повышения эффективности использования собственности.

Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

Оценка офисных помещений (оценка офиса) проводится для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта имущественные споры разрешаются в судебном порядке в процессе, которого проводится, обязательна оценка объекта спора. Отчет об оценке офисных помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

Документы необходимые для оценки офисной недвижимости:

- Правоустанавливающие документы, на офисную недвижимость;

- Документы БТИ на объект;

- Данные о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (если есть);

- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается офисная недвижимость (собственность, аренда и др.);

- Справка о балансовой стоимости оцениваемой офисной недвижимости, справки о коммунальных платежах и налогах офисной недвижимости;

- Разрешение на перепланирование офисной недвижимости (если проводилось);

В случае оформления земельных правоотношений — право устанавливающие документы, на арендуемую землю.

Оценка офисной недвижимости занимает от 1 до 2 недель.

В течение этого времени специалисты осуществляют:

осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;

анализ окружения объекта недвижимости;

анализ рынка офисной недвижимости;

выбор применяемых подходов и методов к оценке офиса с учетом его специфики;

непосредственно рыночная оценка офисных помещений;

составление отчёта об оценке.

Оценка офисных помещений включает в себя:

обязательный выезд (специалиста-оценщика для фотографирования объекта оценки);

визуальный осмотр (наиболее точно передает состояние объекта оценки, что значительно повышает точность расчетов);

фотографии (документально подтверждают состояние объекта оценки, тем самым формируют доказательную базу отчета).

1.2 Информация, необходимая для оценки офисных зданий

Для определения объема требующейся информации для оценки офисного здания необходимо:

1. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

2. Провести интервью с заказчиком и собственником.

3. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис.1).

Рисунок 1 - Информация необходимая для оценки

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка офисной недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка офисной недвижимости – это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке офисной недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация для оценки офисной недвижимости. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

Общее состояние и динамика цен на рынке офисной недвижимости;

Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю;

Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка;

Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки.

Основные источники информации.

Специализированные справочники и программные комплексы.

Информация специалистов рынка недвижимости – риэлторов, девелоперов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

Интервью с собственником и управляющим объекта.

Внутренняя информация представляет собой совокупность характеристик самого объекта оценки:

данные о юридическом положении объекта;

данные о физических характеристиках объекта;

данные о состоянии земельного участка;

данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не посредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;

внутренняя документация;

осмотр и техническая экспертиза объекта.

Внутренняя информация в наибольшей степени отвечает требованиям достоверности.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

1.  
   Классификация офисных зданий

Офисы класса «А» — самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: «разумные» здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса, А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса «В» — это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса «A». Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий — парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса «А» после 5−7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города.

Офисы класса «С» — это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют «советскими». Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции — обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда — коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса «С» предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса «D» — офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса «Е» — офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2−4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Глава 2 Анализ применимых подходов к оценке офисных зданий

2.1Факторы, влияющие на оценку стоимости офисных зданий

С развитием рынка недвижимости и расширением инфраструктуры городов выросло и количество факторов, которые влияют на стоимость офисных помещений.

Если раньше существовало всего несколько факторов, влияющих на стоимость офиса при оценке, таких как: местоположение офиса, его площадь, удобство подъезда — то сегодня все большее влияние на стоимость оказывает гораздо более широкий спектр факторов.

Факторы, влияющие на оценку офиса:

1. Тип здания.

2. Год постройки — новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки.

3. Юридическая документация — наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.

4. Управление зданием — профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.

5. Конструктивные решения — обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).

6. Нагрузка на межэтажные перекрытия — допустимая нагрузка — 400−450 на 1 кв.м.

7. Планировка и отделка — открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внутренняя отделка выполняется: по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов); по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.

8. Окна — современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности, красивый вид из окон.

9. Инженерия — лучшие современные системы инженерного оборудования здания.

10. Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля.

11. Телекоммуникации — оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.

12. Электроснабжение — два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади плюс 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).

13. Парковка — наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м. арендуемой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.

14. Охрана — круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля доступа в здание.

15. Лифты — современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.

16. Инфраструктура — услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства

2.2. Основные методы оценки стоимости офисных зданий

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Отсутствие уникальности объекта.

2. Полнота информации о совершающихся сделках.

3.Сопоставимость факторов влияющих на стоимость объектов аналогов.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап: Анализ рынка – производится учет текущего состояния рынка и его тенденций, в частности того сегмента, в котором находится наш объект.

2 этап: Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап: Корректировка цен продаж выбранных аналогов на их функциональные отличия.

4 этап: Выведение итоговой величины, путем согласования скорректированных цен аналогов.

Объекты аналоги должны находится на одном рыночном сегменте, сделки должны проходить на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то,

что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- степенью износа здания;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов.

Критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Финансовые условия сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия и время продажи.

4. Местоположение объекта.

5. Физические характеристики.

Для выведения итоговой стоимости объекта оценки, вносится корректировка сопоставимых продаж. Ее расчет и поправки на корректировки проходят по средствам логического анализа предшествующих расчетов с учтенными показателями значимости каждого показателя. Точное определение поправочных коэффициентов, является важнейшей составляющей (рис.2).

Рисунок 2 - Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Повышающий коэффициент вводится в случае если сопоставимый аналог лучше, понижающий-если хуже.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Внесение положительной поправки происходит, если объект аналог лучше, отрицательной – если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж.

Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. на условия финансирования.

2. на особые условия продаж.

3. на время продажи.

4. на местоположение.

5. на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой величине стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. (рис.3).

Базовая формула доходного подхода:

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка 31 капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Рисунок 3 - Модель капитализации дохода

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки: 32 - операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

- уровень заработной платы;

- величина накладных расходов;

- затраты на оборудование;

- нормы прибыли строителей в данном регионе;

- рыночные цены на строительные материалы.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Этапы затратного подхода (рис.4):

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рисунок 4 - Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

Заключение

Оценка объекта офисных зданий - это трудоемкий процесс, требующий от оценщика наличия профессиональных навыков, понимания процесса и соблюдения всех стандартов. Не смотря на это, для выведения итоговой величины необходимо учесть специфику того или иного объекта.

В первой главе мы рассмотрели теоретические аспекты оценки стоимости офисных зданий, а также классификация этих объектов, во второй главе раскрыли методология оценки офисных зданий, необходимая для проведения процедуры оценки.

Основная цель оценки офисных зданий - определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком.

Этапы оценки недвижимости включают:

-Постановку задания на оценку;

-Сбор информации и предварительный анализ данных;

-Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;

-Выбор уместных методов оценки и их применение;

-Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой стоимости;

-Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями 13 июля 2015г.).

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297

ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. № 611.

Александров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. - М.: Стройинформиздат, 2013. - 256 c.

Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости. Том 1 «Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода», - Нижний Новгород, 2014г., с.72

Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости. Том 2 «Текущие и прогнозные харрактеристики рынка для доходного подхода», - Нижний Новгород, 2014г.,с. 19

Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. - М.: КноРус, 2013. - 752 c.

Комаров, С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. проф., д.э.н. А.А. Варламов. - М.: Форум, НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 288 c.

Справочник оценщика недвижимости (изд. Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2014 г.

Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. - М.: ЮНИТИ, 2015. - 591 c.

Ушак, Н.В. Оценка недвижимости / Н.В. Ушак. - М.: КноРус, 2013. - 752 c.

Код для цитирования: Скопировать