X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

В ходе оценки эксперты, опираясь на своевременные методики, определяют наиболее вероятную цену, по которой жилье может быть продано на рынке недвижимости, не занижая его рыночной стоимости, а также определяя его ликвидационную, инвестиционную и кадастровую стоимость. Цель оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риелторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости это и является актуальностью данной темы..

Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях, а так же расчет рыночной стоимости.

Исходя из данной цели можно выделить следующие задачи:

1. Изучить сущность и структуру оценки

2. Рассмотреть принципы оценки недвижимости и факторы влияющие на её стоимость

3. Проанализировать подходы к оценке бизнеса

4.Углубиться в изучении сравнительного подхода

5. Произвести расчет и внесение поправок.

6. Сформировать итоговые величины стоимости

Объектом исследования

Объектом исследования в данной курсовой работе выступает оценка недвижимого имущества.

Предметом исследования является сравнительный подход.

1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА1.1. Общие понятия оценки

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

Недвижимость — это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т. д.

.

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, поскольку отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса — ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения

Развитие банковского кредитования — снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену «снизу».

Ограничение предложения — в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и. т.п.) создает дефицит предложения.

Традиционные жилищные проблемы населения — большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

Инфраструктурный фактор — России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

Отсутствие зрелого рынка аренды — рынок аренды недвижимости в России является — «диким», без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше — формируя спрос.

Психологический фактор — покупатели, принимая решение о покупке, производят сравнение вариантов — исходя из текущих уровней цен. И понятие «дорого"/"дешево» формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это «дорого», а если ниже то «дешево». При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

1.2 Принципы оценки недвижимости и факторы влияющие на её стоимость

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1. 
   
   Макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

   Микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

2. 
   
   Массированная реклама;

   Инфляционные ожидания;

   Симпатии;

   Осведомленность и т.д.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

3. 
   
   Местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

   Архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

   Состояние объекта недвижимости;

   Наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

   Экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

Физические факторы:

4. 
   
   Количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

   Объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

   Престижность района;

   Экологическая обстановка в районе;

   Транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

   Социальная однородность дома;

   Характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

   Юридическая «чистота» объекта.

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров и др.

Оценке стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно для исчисления налогов. Это же соображение относится и к оценке жилой недвижимости, где также принимается в расчет и рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости в Уфе требует изучения и уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности, что под силу лишь профессионалам с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.

Оценка ущерба необходима в различных жизненных ситуациях и требуется для того, чтобы возместить прямые убытки, связанные с повреждением или утратой имущества, но и для того, чтобы скомпенсировать будущие расходы или упущенную выгоду.

Независимая оценка ущерба экспертами нужна при пожарах, наводнениях и других стихийных бедствиях. Впрочем, к оценке ущерба, нанесенного имуществу, иногда приходится прибегать и в бытовых, житейских ситуациях, например, при оценке после залива вашей квартиры соседом с верхнего этажа. Нужна оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

Развитие рыночных отношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов.

1.3 Подходы к оценке бизнеса

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его ещё называют рыночным.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, метод парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта – аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта – оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

Преимущества:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки:

• Различия продаж;

• Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

• Зависимость активности рынка;

• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

расчет накопленного износа (Ин):

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

прямая капитализация;

капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

Расчет действительного валового дохода;

Расчет расходов, связанных с объектом оценки;

условно-постоянные;

условно-переменные (эксплуатационные);

Определение величины чистого операционного дохода;

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

2.Сравнительный подход2.1.Рыночный (сравнительный) подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Собирается и проверяется информация по объектам-ана­логам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

В выделенные различия ценообразующих характеристик сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Согласовываются скорректированные цены объектов-ана­логов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

назначению использования;

качеству;

передаваемым правам;

местоположению;

физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

платежеспособности;

возможностям финансирования;

инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке окупаемости;

независимости субъектов сделки;

инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции – время нахождения объекта на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут ис­пользоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

находятся в родственных отношениях;

являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

осуществляют сделки с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

занимаются продажей имущества умерших лиц;

занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

аналогичными мотивами инвесторов;

аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

. Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

права собственности на недвижимость;

условия финансирования;

условия и время продажи;

местоположение;

физические характеристики.

Права собственности. Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше, по возможности, не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения. Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при сравнении проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

цена за 1 га;

цена за 1 сотку;

цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 фронтальный метр;

цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые в единицу сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, вменяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым в единицу сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые в цену проданного объекта-ана­лога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценива­ется различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым в цену проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

2.2 Расчет и внесение поправок. Методы рыночного подхода

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчета и внесения поправок;

статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо их характеристик.

Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

по сопоставимым продажам аналогов определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи;

умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо × ВРМа,

где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта.

ВРМ не корректируется на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации. Основные этапы расчета стоимости объекта:

подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = [∑(ЧОДia: Цia)]: m,

Где Ккап – общий коэффициент капитализации;

ЧОДia – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цia – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

далее вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться по формуле:

Цоб = ЧОДо × Ккап,

Где ЧОДо – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

2.3. Формирование итоговой величины стоимости

Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода. Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, в которые вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

количество отобранных аналогов минимально;

величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Практическое применение сравнительного подхода возможно при наличии развитого рынка недвижимости. При отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.

Хотя подобный подход выглядит на первый взгляд достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей. Наличие таких трудностей обусловлено тем, что в природе не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного подхода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы. При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях рыночный подход может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов рыночный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты рыночный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости – многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Заключение

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников.

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого - объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В курсовой работе были рассмотрены разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристики этих подходов.

Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Список литературы

Бекасов, Ш. Оценка стоимости недвижимости: сборник задач. Учебное пособие для ВУЗов / Ш. Бекасов. - М.: КноРус, 2011. - 260 c.

Чеботарев, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н.Ф. Чеботарев. - М.: Дашков и К, 2015. - 256 c.

Бухарин Н.А., Озеров Е.С. и др. Оценка и управление стоимостью недвижимости. Учебное пособие. - СПб, ЭМ - НиТ, 2016. 238 с

Основы оценочной деятельности, В.Е. Кацман, И.В. Косорукова, А.Ю. Родин, ученое пособие МФПА 2012.

А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2013

Центр Управления Финансами. Сравнительный подход к оценке недвижимости [Электронный ресурс] / С. Н. Чернова – режим доступа: // http://center-yf.ru/data/nedvizhimost/sravnitelnyy-podhod-k-ocenke-nedvizhimosti.php, свободный.

StudFiles. Файловый архив студентов [Электронный ресурс]–режим доступа: https://studfiles.net/preview/5064913/page:4/.

Код для цитирования: Скопировать