X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2018

В последние годы среди граждан набирает популярность небанковское финансирование на приобретение жилья или другого объекта недвижимости, основу которого составляют строительные сберегательные кассы, которые представляют собой государственные учреждения, создаваемые с целью финансовой помощи желающим приобрести недвижимость [5, с. 20-21].

Обращаясь к истории, строительные сберегательные кассы являются прообразом советских касс взаимопомощи. Строительные сберегательные кассы в современной России делятся на два вида потребительских кооперативов: потребительский ипотечный кооператив (ПИК) и жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Потребительский ипотечный кооператив – специализированная некоммерческая организация в форме потребительского кооператива, организованная как добровольное объединение граждан, занимающаяся строительством жилья, а также приобретением жилых помещений на вторичном рынке для своих пайщиков. При этом жилое помещение до полной выплаты пая находит в залоге (т.е. ипотеке) у кооператива.

ПИК осуществляет свою деятельность по следующим направлениям:

– накапливание средств граждан в квадратных метрах;

– операции с недвижимым имуществом;

– жилищное кредитование беспроцентное;

– инвестиции в недвижимость;

– ипотека без первоначального взноса и многое другое [2].

Таким образом, потребительские ипотечные кооперативы постепенно расширяют перечень предлагаемых услуг для пайщиков, поэтому вышеперечисленные действия должны быть надежными как для вкладчика, так и для организации и серьезно оцениваться с точки зрения финансовой устойчивости кооператива.

Жилищный же накопительный кооператив – это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов [7].

Схема работы ЖНК и ПИК относительно одинакова. ЖНК и ПИК называют жилищными кооперативами, которые по правовой природе являются некоммерческими организациями, функцией которых является инвестирование денежных средств (пайщиков) в строительство жилых домов.

Жилкооперативом управляют председатель и правление, а наиболее важные решения принимают на общем собрании пайщиков.

Схема работы жилищно-накопительного кооператива представлена в отдельном законе и её можно определить в следующих этапах:

1. Формирование инициативной группой в количестве 50-5000 человек (данное число предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах») на основании договора общего фонда, средства которого используются для строительства жилья;

2. Приглашение к участию вкладчиков. Единственное требование к вкладчику - возможность заплатить первоначальный взнос, а также вносить ежемесячные платежи для погашения ссуды;

3. Накопление 30-50 % от стоимости квартиры на личном счете пайщика;

4. Покупка квартиры;

5. Выплата оставшейся части ссуды в кассу жилкооператива.

Специального закона о потребительских ипотечных кооперативах не создано, и потому их деятельность регулируется Гражданским кодексом РФ. Деятельность ПИК (как и ЖНК) не лицензируется, но, как и любое юридическое лицо, он подлежит государственной регистрации. Основная функция ПИК сходна с целью работы ЖНК, однако член ПИК приобретает жилье в собственность по ипотечной схеме, то есть сразу получает квартиру в собственность, но до момента выплаты пая она находится в залоге у кооператива [5, с. 22-23].

Таким образом, несмотря на общие цель и схему деятельности, главным отличием ЖНК от ПИК является возможность жесткого государственного контроля за деятельностью, а именно, возможность проведения диагностики финансовой стабильности по финансовым нормативам.

Сведения о финансовой устойчивости деятельности ЖНК содержатся в разделе II Приложения 1 Указания Банка России от 26 марта 2015 г. «О сроках и порядке составления и представления в Банк России отчетности жилищного накопительного кооператива». Годовой отчет в соответствии с представляется кооперативом не позднее чем через шесть месяцев по окончании отчетного года, что позволяет проконтролировать финансовую стабильность кооператива. В отличие от ЖНК за деятельностью ПИК осуществляют контроль полномочные органы, но в этом случае проверка финансовой стабильности не проводится.

Исходя из всего вышесказанного, становится актуальным значение финансового анализа, который необходим как руководителям кооперативов, так и их участникам. Для эффективного планирования и организации своей управленческой деятельности любая организация должна оценивать свое финансовое состояние. Банк России является контролирующим органом в РФ, поэтому для оценки финансового состояния кредитных организаций использует обязательные экономические нормативы - систему показателей, с помощью которых он дает оценку их финансового положения, устойчивости и надежности, как на текущий момент, так и на перспективу.

Согласно Указанию от 26.03.2015 № 3608-У Банк России устанавливает сроки и порядок составления и представления в Банк России отчетности о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищного накопительного кооператива и годового отчета ЖНК.

Жилищный накопительный кооператив направляет в Банк России копию аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности ЖНК по итогам финансового года не позднее чем через пять календарных дней со дня представления аудиторского заключения аудиторской организацией (аудитором) [6]. Контроль и надзор за жилищными накопительными кооперативами осуществляют территориальные учреждения Банка России на подведомственных им территориях [4].

Правительством Российской Федерации принято постановление от 28 января 2006 г. № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов (вместе с «Методикой определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов»)» [3], в котором установлены величины нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов.

Несоблюдение данных нормативов может привести к тому, что интересы кредиторов и вкладчиков не будут защищены, то есть предприятие может стать банкротом. Необходимо совершенствовать развитие потребительской кооперации, устранять риски неплатежеспособности данных организаций, чтобы появилось доверие к подобным кооперативам.

Потребительские ипотечные кооперативы такой нормативной базой не обладают, что является значительным пробелом в законодательстве. Решение этой задачи связано с обеспечением абсолютной прозрачности деятельности кооперативов. Для решения данной задачи необходимо установить обязательную систему нормативов, позволяющих определять финансовую устойчивость и надежность ипотечного потребительского кооператива.

По данным Российской газеты, возбуждены уголовные дела в отношении семи кооперативов по статьям 159 УК РФ, часть 4 - «Мошенничество, совершенное группой лиц в особо крупном размере». По этой статье возбуждены и расследуются уголовные дела в отношении руководителей паевых инвестиционных кооперативов «Общее дело», «Жилищная перспектива», «Совместная инициатива». По части 3 той же статьи УК («Хищение чужого имущества путем обмана в составе организованной группы в крупном размере») - в отношении руководителей ПИК «Департамент народной ипотеки и строительства», «Содружество-Инициатива». Кроме того, по признакам преступления, предусмотренного частью 1 ст. 201 УК («Злоупотребление служебным положением») возбуждено уголовное дело в отношении руководителей ПИК «КСЖ «Кредо», еще два дела - в отношении руководителей ПИК «Строим вместе» [1].

Таким образом, чувствуется необходимость в определении механизма защиты активов ПИК от недобросовестного управления. Например, обязать кооперативы страховать риск ответственности за нарушение договоров передачи личных сбережений или создавать компенсационные фонды.

Для полного обзора реальной ситуации на рынке строительства жилья мы изучили судебную практику, связанную с потребительскими ипотечными кооперативами и пришли к выводу, что зачастую дольщик при заключении договора паевого вклада практически инвестирует денежные средства кооперативу для строительства недвижимости и, заключив договор, пайщик берет на себя все риски: просрочка, низкое качество, случайная гибель, связанная со строительством недвижимости и т.п.

Также пайщик, при условии выхода из кооператива, лишен возможности возместить с ПИК причиненные ему убытки или взыскать неустойку, так как деятельность кооператива основана на Уставе. Практика показывает, что схемы, по которым работает ПИК, сходны с финансовыми пирамидами, что уже ставит под сомнение легальность таких учреждений, подводя деятельность подобных организаций под статьи Уголовного кодекса РФ.

На основании сказанного и приведенного анализа судебной практики, связанной с деятельностью ПИК и ЖНК представляется необходимым дополнить ст. 1 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г. № 215 новым содержанием и изложить статью в следующей редакции:

«Настоящий Федеральный закон распространяет свое действие на потребительские кооперативы, целью которых является привлечение и использование денежных средств граждан – своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам таких потребительских кооперативов (за исключением жилищного, жилищно-строительного, дачно-строительного кооперативов)».

А также, необходимо установить нормативы потребительским ипотечным кооперативам для более надежной оценки финансового состояния кооператива, определяющей его финансовую устойчивость.

Считаем, что реализация наших предложений будет способствовать решению проблем, возникающих в правоприменительной практике при разрешении споров, связанных с исполнением своих обязательств кооперативами, целью которых является привлечение и использование денежных средств граждан – своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации, а также с деятельностью таких кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Литература:

1.Игнатова О. Пирамиды вместо домов // Российская газета. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.rg.ru/2008/02/07/pai.html (дата обращения 26.07.2017)

2.ПИК «Звездный» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://pik-zvezdnyj.ru/ (дата обращения 21.07.2017)

3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. ст. 701

4.Приказ Банка России от 11.12.2015 № ОД-3565 (ред. от 28.03.2016) «О распределении обязанностей по контролю и надзору за соблюдением законодательства Российской Федерации саморегулируемыми организациями кредитных потребительских кооперативов, микрофинансовыми организациями, ломбардами, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, жилищными накопительными кооперативами в Банке России» // Вестник Банка России. 16.12.2015. №115.

5.Тихомирова Ю. ПИК или ЖНК – вот в чем вопрос (жилищно-строительные накопительные системы) // Идеи для вашего дома. – 2008. – №2 (114). – С. 20-23.

6.Указание Банка России от 26.03.2015 N 3608-У «О сроках и порядке составления и представления в Банк России отчетности жилищного накопительного кооператива» // Вестник Банка России.07.05.2015. № 40.

7.Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О жилищных накопительных кооперативах» // Российская газета. 2004. 31 декабря.

Код для цитирования: Скопировать