IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Глобальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе Российской Федерации в 90-е годы XX столетия, вызвали потребность в изменении гражданско-правовых институтов, применение которых на практике могло бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое значение имеет институт пожизненного содержания с иждивением.  

Явление ренты возникло еще в средние века. В то время она была единственным вариантом для получения займа, который находился под запретом государства и церкви. Сегодня рента немного изменила свое значение. Она является актуальной и необходимой для тех граждан, которые нуждаются в финансовой помощи, оказавшись в затруднительном положении.

Под рентой понимается передача одного лица другому своего имущества под выплаты или иные расчеты.

Наш закон сделал ренту удобным вариантом передачи недвижимости по наследству. Выгодность ренты заключается еще и в оплате нотариусу, которая в таком случае снижена с 3% до 0,5% от стоимости.

При заключении договора ренты следует знать, что рента предусматривает переход во владение другому человеку кроме недвижимого имущества и движимого. Получать ренту могут как некоммерческие организации, так и физические лица. Если деятельность юридических лиц не относится к предпринимательской, то тогда и они могут получать ренту согласно закону.

О пожизненном содержании с иждивением.

Такая передача имущества в собственность касается только недвижимости, например, земельного участка, дома. Этот договор становится недействительным после смерти получателя ренты.

В обязанности плательщика могут входить уход за получателем ренты, покупка ему еды и одежды. К тому же, возможно, плательщику придется оплатить похороны получателя ренты.

Получатель такой ренты имеет право в любое время расторгнуть договор со своим плательщиком при условии нарушения вторым условий подписанного договора. При этом согласно 605 статье ГК РФ плательщик не имеет права взыскать с получателя ренты осуществленные ранее выплаты.

Рента дает хорошие возможности как ее плательщику, так и получателю.

Цель курсовой работы – раскрыть и исследовать сущность ренты на пожизненных условиях с иждевением.

Задачи курсовой работы – изучить теоретические и методические основы проблемы: проанализировать понятийную базу по заданной теме; изучить законадательство по заданной проблеме; исследовать отечественный и зарубежный опыт; раскрыть практические аспекты темы: проанализировать состояние проблемы; изучить оформление сделок с недвижимостью: исследовать государственную регистрацию сделок; проанализировать договора, заключаемые при сделке; изучить затраты по сделке: рассчитать стоимость сделки; определить суммы налога по сделке.

Глава 1. Теоретические и методические основы изучения проблемы

1.  

   1. Анализ понятийной базы по заявленной теме

Рента (нем. Rente, фр. rente от лат. rendere - приносить доход) - регулярно получаемый годовой доход с капитала, земли, имущества, не требующий от получателя предпринимательской деятельности. Такой доход может быть получен, например, от сдачи земли или помещений в аренду, предоставления кредита; поток поступлений денежных средств через строго определенные промежутки времени; денежная сумма, выплачиваемая ежегодно застрахованному лицу по страховому полису со стороны страхового общества; доход по облигациям государственных займов; годовой доход по аннуитету (финансовой ренте) или ценным бумагам.

Договор ренты — это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Рентные отношения - отношения между экономическими субъектами относительно использования в производстве фактора земли и получения дохода в форме ренты.

Пожизненное содержание - в гражданском праве договор, в силу котороголицо, нетрудоспособное по возрасту или по состоянию здоровья (отчуждатель), передает жилой дом (часть его), а также другое имущество в собст венность приобретателя, а последний в уплату за это обязуется пожизненно предоставлять нетрудоспособному материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и иной необходимой помощи.

Иждивенец — лицо, находящееся на длительном или постоянном материальном или денежном обеспечении со стороны других лиц.

В российском праве иждивенец — это нетрудоспособный человек, чаще всего имеющий группу инвалидности. Иждивенцами не являются временно безработные трудоспособные люди.

Договор пожизненного содержания с иждивением - это договорное обязательство сторон, по которому физическое лицо передает свое недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а плательщик ренты, в свою очередь, обязуется обеспечивать пожизненное содержание и иждивение этого лица или указанного им третьего лица.

Получатель ренты — физическое лицо либо некоммерческая организация, передавшая свое имущество в собственность другого лица с целью получения от него в течение длительного времени дохода (ренты). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, поскольку договор ренты может быть заключен в пользу третьего лица.

Плательщик ренты — физическое либо юридическое лицо, взявшее на себя обязательство по несению в течение длительного периода времени денежных или иных расходов в обмен па передачу в собственность имущества. В отличие от получателя ренты, каковым может выступать только некоммерческое юридическое лицо, плательщиком ренты является как коммерческое, так и некоммерческое юридическое лицо.

Предметом договора ренты являются действия сторон по предоставлению ренты в денежной или натуральной форме в счет передаваемого другой стороне имущества. Понятие "имущество" более точно сформулировано применительно к предмету договора пожизненного содержания с иждивением как "недвижимое имущество" (и. 1 ст. 601 ГК РФ). Передаваемое плательщику ренты имущество представляет собой индивидуально-определенную вещь, в связи с чем не могут выступать в качестве предмета договора работы, услуги, информация, нематериальные блага, бездокументарные ценные бумаги и т.д.

1.  

   1. Законадательство по изучаемой проблеме

Согласно данной теме законодательно утверждено в следующих нормативно-правовых документах:

1. Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 (ред. от 30.08.2016) "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039).

Согласно приложению N 2 «Перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с пунктом 14 «Государственная регистрация договора купли-продажи, мены, дарения, ренты (пожизненного содержания с иждивением) жилого помещения и права на жилое помещение, возникающего на основании такого договора», подпункта 14.1. «Заявитель - физическое лицо:»:

14.1.1. Заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):

- договора и перехода права - представляет лицо, отчуждающее объект недвижимости;

- договора и права - представляет лицо, приобретающее объект недвижимости;

- ипотеки в силу закона - представляет залогодержатель (лицо, отчуждающее объект недвижимости; банк, другая кредитная организация, иное юридическое лицо) или залогодатель (лицо, приобретающее объект недвижимости) в случаях, когда на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств возникает ипотека в силу закона, регистрируемая одновременно с государственной регистрацией права лица, приобретающего объект недвижимости (при заключении: договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено данным договором; договора ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением; договора купли-продажи, мены, ренты жилого помещения, для приобретения которого используются кредитные средства или средства целевого займа).

В случае если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации сделки, перехода права и права собственности (а также в соответствующих случаях ипотеки в силу закона) может быть представлено нотариусом (работником нотариуса).

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016).

Согласно главе 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением», в соответствии с § 1 «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением», согласно статье 583 «Договор ренты»:

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

3. Приказ Минюста России от 30.11.2016 N 268 "Об утверждении перечня тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов" (вместе с "Перечнем тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов", утв. решением правления ФНП от 24.10.2016 N 10/16, приказом Минюста России от 30.11.2016 N 268) (Зарегистрировано в Минюсте России 09.12.2016 N 44629).

Согласно пунктам:

51. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора постоянной ренты.

52. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора пожизненной ренты.

53. Предмет, форма, момент заключения, существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением.

4. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016).

Согласно разделу VIII «Федеральные налоги», в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц», согласно статье 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», в соответствии с пунктами:

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

1.  

   1. Отечественный и зарубежный опыт

      1. Отечественный опыт

Получателем ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.

Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.

Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.

Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.

Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.

Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.

Таким образом, законодательство максимально предусматривает защиту прав получателя ренты от недобросовестных плательщиков, желающих нечестным путем завладеть чьим-либо имуществом. Чаще всего договор ренты заключают в отношении жилой недвижимости, собственниками которой являются престарелые, а, возможно, и одинокие люди. А для плательщика явная выгода такого договора в минимальной стоимости приобретаемой недвижимости, но естественно, что уровень дохода такого лица должен быть достаточным, чтобы обеспечивать не только свое существование, а и получателя ренты.

О планах петербургских властей запустить механизм пожизненной ренты для пожилых граждан стало известно еще осенью 2012 года. Соответствующий проект городского закона почти два года готовил Жилищный комитет совместно с ГБУ «Горжилобмен». Документ вступил в силу с 1 января 2015 года.

Согласно законопроекту, городские власти намерены выкупать приватизированные квартиры или комнаты у граждан старше 75 лет, добровольно согласившихся участвовать в программе. Если помещение приобретается у семьи из двух человек, то потребуется согласие обоих супругов. Условие – в жилом объекте не должны быть зарегистрированы третьи лица. После заключения договора о приобретении городом помещения участник программы в течение 45 дней получит единовременную денежную выплату в размере 10% от рыночной цены жилья. А квартира (комната) сразу перейдет в собственность Санкт-Петербурга.

Как сообщила первый заместитель Жилищного комитета Марина Орлова, средний размер единовременных выплат составит в среднем около 350-400 тыс. руб. «Мы исходим из того, что, согласно нашей статистике, пожилые люди, которые могут заинтересоваться программой, в основном проживают в квартирах площадью 40-42 кв. м», – пояснила она. За гражданами, заключившими сделку с городом, будет сохраняться право пожизненного пользования помещением. Помимо разовой выплаты, пенсионер будет получать ежемесячное пособие в размере двух прожиточных минимумов (ПМ). Для начисления пособия будет браться размер ПМ, установленный городским правительством за предшествующий заключению сделки год.

Ежегодно городские власти планируют выкупать у пожилых людей около 50 квартир. На эти цели в проекте городского бюджета на ближайшие три года будет зарезервировано более 120 млн руб.

Средства казны пойдут не только на выплаты пенсионерам. Бюджет также возьмет на себя расходы, связанные с проведением рыночной оценки объекта и оформлением сделок. «Тратиться на это пожилым гражданам не придется», – заверила Марина Орлова. Приобретаемые у пенсионеров квартиры чиновники планируют впоследствии предоставлять городским очередникам или отдавать гражданам в коммерческий наем.

По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, ежегодно в Петербурге заключается около 100 договоров пожизненной ренты – и на более лучших условиях. «По моим данным, размер разовой денежной выплаты у частных компаний доходит до 25-30% от рыночной стоимости жилья. Условия сделок обсуждаются в индивидуальном порядке, и часто ежемесячные пособия больше, чем два прожиточных минимума», – отмечает он.

1.  
   1.  

      1. Зарубежный опыт

Институт ренты известен не только отечественному законодательству, но и законодательству других государств. Целесообразно рассмотреть особенности данного института, характерные как для стран романогерманской правовой системы, так и для стран с англо-саксонской системой права.

Особенностью английского гражданского права, в том числе и права договорного, является отсутствие кодификации. Основным источником вплоть до настоящего времени остается прецедент, то есть решения судов, среди которых наибольшей юридической силой обладают решения Палаты лордов. Вместе с тем, существуют работы, представляющие собой частные кодификации английского гражданского права.

Многие пожилые люди заключают договор ренты, или пожизненного содержания, согласно которому их недвижимость после их смерти переходит частному лицу или организации, а взамен до конца жизни они получают регулярные денежные выплаты. Это взаимовыгодное соглашение: у пожилого человека появляется дополнительный доход, а будущий владелец недвижимости платит за нее в рассрочку и, возможно, значительно меньше рыночной стоимости.

Одно из главных отличий договоров пожизненной ренты в России и за рубежом заключается в размере платежей. В нашей стране эти выплаты несоизмеримы с ценами на недвижимость, хотя большинство пенсионеров довольны и этим.

За границей все по-другому. В Европе и Северной Америке страховые компании, которые заключают соглашения о пожизненном содержании, определяют размер выплат индивидуально, в зависимости от стоимости недвижимости, продолжительности жизни в стране и возраста пожилого человека на момент заключения договора. Например, во Франции, где в последнее время заметно выросли цены на жилье, ежемесячная рента может составлять от 400 до 3000 евро.

Положения, определяющие объем платежей, обозначены законодательством страны и международным правом: например, в марте 2011 года Европейский суд запретил учитывать пол пенсионера при определении размера выплат. До этого женщины получали меньшую ренту, потому что в большинстве стран они живут дольше. В США это разделение сохраняется.

Общее правило таково: если получатель ренты проживет ровно столько, сколько его среднестатистический соотечественник, то совокупная сумма платежей будет равна стоимости переданного жилья. Если дольше, то страховая компания все равно продолжает выплачивать ренту.

Иностранец, владеющий недвижимостью в Европе, может продать свою квартиру на условиях пожизненной ренты так же, как резидент. На покупку жилья таким способом есть те же ограничения, что и при стандартном приобретении недвижимости. Правда, европейские пенсионеры чаще заключают договора ренты со страховыми компаниями или близкими родственниками, а не с посторонними людьми. Многие семьи оформляют такой договор, чтобы не выплачивать налог на наследство или дарение.

Если дом принадлежит супружеской паре, можно оформить ренту на одного супруга, а после его смерти другой супруг продолжит получать выплаты. Но это следует специально указать в договоре.

Если пожилой человек серьезно болен и, возможно, скоро умрет, размер платежей должен быть увеличен. Для этого пенсионер предоставляет справки о состоянии здоровья, и плательщик ренты обязан учесть эти обстоятельства. Если договор с человеком, предоставившим документальное подтверждение о неизлечимой болезни, был заключен на общих условиях, а вскоре этот человек умер от той же болезни, то его наследники имеют право через суд оспорить передачу недвижимости.

Определенный интерес представляют нормы КГ Японии, регулирующие порядок прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением. Так, при получении должником капитальной денежной суммы и неисполнении им обязательства по регулярной выплате рентных платежей или иного обязательства контрагент может требовать возвращения капитальной денежной суммы. При получении же контрагентом ряда регулярных денежных сумм их общая сумма подлежит возвращению должнику за вычетом процентов на капитальную сумму долга (п. 1 ст. 691 ГК Японии).

В случае смерти лица, продолжительность жизни которого является критерием срока действия договора пожизненного содержания с иждивением, по вине должника суд может по заявлению кредитора или его преемников вынести решение о продлении действия договора в течение разумного периода времени (п. 1 ст. 693 ГК Японии).

При прекращении договора до истечения срока очередного регулярного платежа денежная сумма, подлежащая предоставлению, определяется размером платежа за каждый день (ст. 690 ГК Японии).

Таким образом, рассмотрев нормы ряда зарубежных государств, посвященные регулированию института пожизненного содержания с иждивением, можно сделать вывод, что договор пожизненного содержания с иждивением известен гражданскому праву стран, входящих в разные правовые системы.

Библиографический список:

1. Приказ Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789 (ред. от 30.08.2016) "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Зарегистрировано в Минюсте России 28.04.2015 N 37039).

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016).

3. Приказ Минюста России от 30.11.2016 N 268 "Об утверждении перечня тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов" (вместе с "Перечнем тем, вопросы по которым предлагаются на квалификационном экзамене с использованием автоматизированной информационной системы проведения квалификационных экзаменов", утв. решением правления ФНП от 24.10.2016 N 10/16, приказом Минюста России от 30.11.2016 N 268) (Зарегистрировано в Минюсте России 09.12.2016 N 44629).

4. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016).

5. https://tranio.ru/traniopedia/tips/life_annuity/

6. http://www.frskuban.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=24003:2013-05-08-06-00-42&catid=71:2009-10-07-07-48-07&Itemid=191

7. http://anspb.ru/info/news/pozhiznennaya-renta-teper-mozhno-dogovoritsya

Код для цитирования: Скопировать