IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Все недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте, и так или иначе, является объектом различных сделок. За счет этого появилась необходимость в урегулировании этих отношений, а также объявлении стоимости недвижимости. Стоимость выражается в определении денежного эквивалента разнообразных видов имущества по отношению к конкретному периоду времени. Как и любого другого товара, стоимость недвижимости имеет две функции: потребительную и меновую.

Потребительная функция недвижимости заключается в выявлении конкретной полезности, извлекаемой из данной недвижимости для этого пользователя. Полезность здесь может выражаться в ожидаемых благах, доходе или при использовании недвижимости в целях повышения ее стоимости. Она зависит от специфических суждений, стандартов или требований пользователя. Для недвижимости эту разновидность ценности формируют плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и другие факторы.

Меновая функция стоимости проявляется при осуществлении обмена объектов недвижимости, другими словами при осуществлении каких-либо сделок, связанных с деньгами. В этом случае меновая стоимость находит выражение в становлении цены, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Исходя из целей оценки недвижимости, различные виды стоимости были объединены в две основные группы:

1)стоимость в обмене

2)стоимость в пользовании как выражение потребительской стоимости (рис. 1).

Стоимость в обмене отображает возможность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары и лежит в основе совершения сделок с недвижимым имуществом на рынке: кули-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду и т.п.

Стоимость в пользовании подразумевает под собой полезность объекта недвижимости при условии определенного варианта использования и носит субъективный характер. Она отражает сформировавшиеся возможности эксплуатации объекта определенным лицом, не касающиеся рыночных операций с недвижимостью 1.

Кроме того, стоимость недвижимости формируется под действием большого количества разнообразных факторов (рис. 2). Исходя из этого, при установлении цены на какой-либо объект недвижимости или же при использовании ранее установленной стоимости, всегда фиксируется дата оценки. При этом стоимость с течением времени может изменяться скачкообразно, а не равномерно, за счет воздействия неблагоприятных факторов. Следовательно, при оценке недвижимости важно уметь спрогнозировать возможное изменение стоимости [3].

Рисунок 2 - Факторы, влияющие на формирование стоимости недвижимости

Стоимость объекта недвижимости производится с учетом всех факторов, которые могут существенно повлиять как на мировой рынок недвижимости, так и непосредственно на ценность определенного объекта собственности. Исходя из этого, мировая практика выделила некоторые факторы, влияние которых наиболее существенно при проведении оценки стоимости недвижимости:

- физические: природные – земля, климат, ресурсы, топография, почва; антропогенные – здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: показатели прироста и спада численности населения, тенденции его омоложения или старения, уровень жизни, размер семьи, количество образованных людей, а также личное отношение владельцев или покупателей к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: направление изменения уровня дохода, трудовая занятость населения, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды [2].

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) Практическое руководство. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство Омега-Л, 2012. - 315 с.

2. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник — М.: Издательско—торговая корпорация. «Дашков и К», 2009. — 256 с.

3. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Муратова Е.В. Экономико-правовой анализ понятий «недвижимый объект» и «недвижимость» в целях рыночного классифицирования недвижимых объектов по юридическому статусу «Экономика. Налоги. Право», 2010 , №2, с. 36

Код для цитирования: Скопировать