IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

В процессе использования и управления объектами недвижимости её собственники и пользователи, как физические, так и юридические лица, прибегают к различным сделкам с недвижимостью.

Сделка — действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Недвижимость - один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Типы операций с недвижимым имуществом

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа Наследование по закону или по завещанию Реализация обязательств (залог или долги) Приватизация; национализация Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Изъятие земельного участка и снос строения Обмен и мена	Акционирование Изменение состава с разделом имущества Изменение состава субъектов при ликвидации предприятия Внесение имущества в уставный капитал Долевое строительство с выделением долей Оформление кредита под залог недвижимости Расселение (коммунальной квартиры) Вступление в кондоминиум	Инвестирование средств Строительство, реконструкция Передача в доверительное управление Аренда, наем, поднаем, перенаем Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование Введение и снятие сервитутов, бронирование Страхование

Классификация сделок по признакам:

1. Законность содержания:

- действительные – как юридический факт;

- недействительные – не соответствующие требованиям закона.

2. Число сторон:

- односторонние – по воле одного лица;

- двух – многосторонние.

3. Формы совершения:

- письменные, нотариально удостоверенные в установленных случаях и зарегистрированные в Государственном реестре

- в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре;

4. Момент возникновения прав:

- реальные после передачи объекта и государственной регистрации сделки;

- формальные – заключённые в установленной форме.

5. Обязанности сторон:

- возмездные - при встречном удовлетворении;

- безвозмездные – без встречного удовлетворения.

6. Место совершения:

- на организованном рынке – на аукционах, конкурсах и т.д.;

- на неорганизованном рынке.

7. Способ заключения:

- лично;

- представителем по доверенности.

8. Способ передачи прав:

- передача недвижимости в собственность;

- передача прав на пользование или залог.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

• законность содержания;

• правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

• соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

• соблюдение формы сделки.

• Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

• совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

• волеизъявление не соответствует подлинной воле;

• нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации;

• сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий;

• сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Сделки могут совершаться в двух формах:

• устной;

• письменной.

В устной форме сделка возможна:

• если законом или соглашением не установлена письменная форма;

• для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

• для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки с недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

1. Купля-продажа

Купля-продажа — сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать:

• уплаты оговоренной в договоре цены;

• оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно;

• оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами;

• в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

• вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом;

• передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи.

Покупатель вправе требовать:

• передачи проданного ему объекта недвижимости;

• уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения;

• При передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи:

• соразмерного уменьшения цены сделки,

• безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,

• возмещения своих расходов на устранение этих недостатков,

• возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

• замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

• предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять переданный ему объект недвижимости;

• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

1. Мена

Мена — сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Мена — сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

1. Дарение и наследование

Дарение — сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Для сделки дарения имеются ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников;

• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время отказаться от объекта недвижимости.

Наследование – переход права собственности на объекты недвижимости физических лиц в случае смерти гражданина по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

1. Аренда и найм

Аренда (лат. arrendare — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату.

Арендодатель- собственник имущества или орган, его представляющий.

Арендатор – это лицо, заключившее договор аренды с собственником на право временного владения и (или) пользование определенным имуществом.

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

• своевременной уплаты арендной платы;

• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию;

Арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости;

• при обнаружении недостатков в арендуемом объекте: требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• с согласия арендодателя: сдать объект недвижимости в субаренду; передать арендные права другому лицу; отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату;

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

• Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Код для цитирования: Скопировать