IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Широкое распространение в нашей стране получило долевое строительство многоквартирных жилых домов. Неоднозначность правовой основы договоров долевого участия в строительстве, многообразие схем инвестиционной деятельности, сложности при государственной регистрации прав на объект долевого строительства, обусловили актуальность данной темы. В данной работе проанализированы основные проблемы долевого участия в строительстве, сделаны выводы, позволяющие избежать потери денежных средств дольщиками.

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная компания (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Активно развиваться такое строительство начало с момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [1].

Выгода от долевого строительства предельно понятна для обеих сторон. Ведь застройщик не берет кредитные средства в банке для осуществления строительства, так как именно на средства участников долевого строительства ведутся строительные работы, а дольщики, в свою очередь, приобретают будущие квартиры по достаточно низкой стоимости, зачастую даже с возможностью рассрочки платежей.

Покупка квартир на первичном рынке жилья на стадии строительства иногда является единственно возможным способом улучшения своих жилищных условий, потому как стоимость квадратного метра строящегося жилья значительно ниже рыночной. Однако как показывает практика, вложение гражданами средств в долевое строительство многоквартирных жилых домов очень рискованно.

Самая распространенная проблема заключается в затягивании окончания строительства, увеличение сроков сдачи в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Чаще всего такое происходит вследствие нецелевого использования застройщиком вложенных средств дольщиков. Недобросовестный застройщик может вкладывать средства участников долевого строительства в другой, более перспективный объект с расчетом возврата денег с большей прибылью после реализации квартир в данном объекте. Также часто возникают проблемы с поставкой строительных материалов, с подрядчиками и субподрядчиками, поэтому поиск других подрядных организаций приводит к увеличению сроков строительства [4].

При составлении договора долевого участия в строительстве обычно указывается плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию, который не привязывает строительную компанию к конкретным датам. Поэтому, застройщик не особо будет стремиться соблюдать плановые сроки строительства, если в договоре долевого участия не прописаны ответственность за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию и размер неустойки.

Ещё одна из проблем долевого участия в строительстве – это предварительный договор [4]. Это, так называемое «обещание», что строительная организация, после окончания строительства дома и регистрации права собственности на него, заключит с покупателями основной договор купли-продажи. Такой способ строительные компании используют, чтобы платить меньше налогов. Основной риск, в данном случае, это ожидание регистрации права собственности на квартиру, так как, заключив предварительный договор и отдав деньги, вовсе не значит, что граждане вкладывают их в будущее жилье, ведь нет соглашения о ее покупке. Застройщик может в дальнейшем отказаться передавать квартиру, и в лучшем случае граждане смогут вернуть вложенные деньги. В результате, по предварительному договору граждане приобретают квартиры для застройщика, так как, строительная компания, построив объект на их деньги, зарегистрирует право собственности сначала на себя, чтобы впоследствии продать квартиры им. С точки зрения юриспруденции такой договор является притворным, то есть ничтожным, поэтому шансы вернуть вложенные деньги практически нулевые. Застройщик также может заключить договор купли-продажи с другим покупателем, тогда, граждане, заключившие предварительный договор, уже не станут собственниками обещанных квартир.

Покупка векселя на сумму, равную стоимости квартиры, является разновидностью предварительного договора. В таком случае в векселе отсутствует информация о строящемся объекте. Строительной компании нужно получить сразу полную сумму, а согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору можно получить лишь задаток, поэтому предлагается приобрести вексель на сумму стоимости квартиры.

Таким образом, застройщик использует вексель, чтобы не заключать с покупателями договоры долевого участия в строительстве. Фактически граждане одалживают строительной организации деньги на строительство, а она «обещает» вернуть их в виде готовых квартир. При этом перед гражданами, застройщик не имеет обязательств по срокам, и если сдача законченного строительством объекта затянется, то неустойку граждане потребовать уже не смогут.

Вексель – это обязательство, которое ничем не обусловлено. Не исключено, что после сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик примет у граждан вексель и вернет им вложенные деньги, вместо обещанной квартиры. Вследствие инфляции эта сумма окажется меньше, чем была уплачена изначально. Также, когда наступит момент передачи квартиры по векселям, строительная фирма может и вовсе исчезнуть.

Чтобы предотвратить такие последствия, необходимо обратить внимание, чтобы указанный срок погашения векселя был не позже даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Также, нужно стараться не приобретать векселя со сроком погашения больше одного года. Эти меры помогут сделать прочнее отношения со строительной компанией и максимально вернуть свои деньги.

Ещё одной проблемой является двойная продажа квартир [4]. На практике происходит заключение двух и более договоров долевого строительства, о котором участники долевого строительства узнают лишь при государственной регистрации права собственности на квартиру. Данная ситуация возникает из-за незнания гражданами юридической основы договоров долевого строительства. Такие договора подлежат обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.

Следовательно, основное преимущество долевого участия в строительстве – это относительно низкая стоимость квадратного метра недвижимости. При покупке строящегося жилья, основным преимуществом является экономия, особенно при сложившейся кризисной ситуации в стране. К недостаткам относится то, что при заключении договора долевого участия в строительстве граждане покупают не квартиру, а всего лишь право требовать указанную жилую площадь у застройщика после окончания строительства. Так как случаи мошенничества в этой области участились, то вероятность в срок получить свою квартиру крайне невысокая. Поэтому, в первую очередь, следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика и оформлению договора долевого участия в строительстве. Так как самостоятельно довольно сложно учесть все нюансы, то, если имеется возможность, лучше обратиться к квалифицированному юристу за помощью [3]. В настоящее время на рынке недвижимости долевое строительство многоквартирных домов остается одним из основных способов финансирования.

Стоит обратить внимание на то, что заключение договора долевого строительства в основном происходит в пользу застройщика, а никак не в пользу дольщика [5]. Строительные компании всячески пытаются застраховать себя от различных финансовых рисков и обычно стараются не прописывать в договорах долевого участия следующие пункты:

- точную дату ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию;

- фиксированную величину стоимости квадратного метра на весь этап строительства;

- порядок расторжения договора и возможность возврата денежных средств;

- ответственность и размер неустойки за нарушение условий договора.

Так как текст договора долевого участия в строительстве обычно составляется юристом строительной компании, то очевидно, что он будет составлен в интересах застройщика. Редко участники долевого строительства вникают в суть подписываемого договора, тем самым рискуя своими денежными средствами. Даже в случае внимательного изучения документов не всегда можно правильно понять смысл некоторых пунктов договора. Поэтому лучше подписывать договор долевого участия в присутствии юриста, хорошо разбирающегося в данном вопросе и не заинтересованного в интересах строительной компании, это позволит избежать возможных последствий, в том числе заключения сомнительной сделки для дольщика [2].

Иногда попадаются и добросовестные строительные компании, которые вплоть до мелочей учитывают в договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с участниками долевого строительства, однако в таком случае стоимость одного квадратного метра будущих квартир будет оцениваться гораздо выше.

В настоящее время органы государственной власти на законодательном уровне пытаются решить вышеперечисленные проблемы, возникающие в области долевого строительства. Например, периодически вносят изменения в закон № 214-ФЗ. Так, последние изменения, которые были внесены в данный федеральный закон, ужесточили меры ответственности за его нарушение [3]. Однако на сегодняшний день отсутствует четкий механизм возведения объекта долевого строительства, следовательно, эффективность исполнения федерального закона № 214-ФЗ по-прежнему не высока.

В заключение следует отметить, что уменьшение рисков для участников долевого строительства возможно только на основе совершенствования законодательной базы, а также контроля за ее исполнением со стороны государства.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ

2. Касьянова Г. Долевое строительство: новые правила. – М: Издательство «АБАК», 2017. – 216 с.

3. Петрухин М. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования. – М: Издательство «Инфотропик Медиа», 2012. – 208 с.

4. Проблемы долевого строительства [Электронный ресурс]. URL: http://www.it-nv.ru/articles/problemi_dolevogo_stroitelstva (дата обращения: 11.03.2017).

5. Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам [Электронный ресурс]. URL: http://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/podvodnye-kamni.html (дата обращения: 11.03.2017)

Код для цитирования: Скопировать