IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Оспаривание кадастровой стоимости земли, объектов капитального строительства, коммерческих помещений — распространенная процедура в столице и области, регламентируемая федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», приказом Министерства экономики №263 (устанавливает компетенцию и особенности работы Комиссий по пересмотру кадастровой стоимости) и некоторыми другими правовыми актами.

Прежде чем начинать пересмотр кадастровой стоимости, надо решить, целесообразна ли эта процедура. Для этого нужно выяснить, действительно ли кадастровая стоимость выше рыночной и насколько отличаются суммы.

Сведения публичной кадастровой карты относятся к общедоступным материалам. Тем не менее, являясь общедоступной, карта предоставляет не все кадастровые данные, так как к некоторым из них, не относящимся к открытым материалам, доступ ограничен федеральным законом “О государственном кадастре недвижимости”.

Фонд данных государственной кадастровой оценки - это сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения. В состав фонда данных государственной кадастровой оценки включаются отчеты об определении кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, цифровые тематические карты, систематизированные сведения об объектах оценки.

Ведение Фонда данных, представляющего собой упорядоченную, пополняемую совокупность сведений о результатах государственной кадастровой оценки и мониторинге рынка недвижимости осуществляется оператором Фонда данных, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости изменяется каждые 3-5 лет (сроки разнятся в зависимости от региона Российской Федерации). После проведения оценочными организациями переоценки устанавливается удельная единица кадастровой стоимости.

Например, в « результате присоединения к Москве новых территорий из реестра объектов недвижимости кадастрового округа «Московский областной» в реестр объектов недвижимости кадастрового округа «Московский городской» внесена информация о более 220 тыс. земельных участков и около 1,5 млн объектов недвижимости.

В связи с изменением границ между Москвой и Московской областью на присоединенной территории было изменено кадастровое деление.

Часть земель на присоединенных территориях получила новый статус.

Кадастровая стоимость земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка возросла на 20-25%.

Отнесение земельных участков к категории «земли населенных пунктов» повлияло на методологию определения кадастровой стоимости таких земельных участков» [10].

Для оценки перспектив снижения суммы налогов для земельных участков необходима информация :

• о площади участка;

• его регистрационном номере;

• о праве собственности;

• о категории и назначении земель;

• о наличии построек

Кадастровая стоимость для объектов может быть завышена в несколько раз. Одна из основных причин - несовершенство механизма вычисления, в расчет часто берется информация из открытых источников о предложении, а не о реальной цене сделки; игнорируются индивидуальные показатели объекта (например, удаленность от транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.д.); возможно неправильное определение вида разрешенного использования (если речь идет о земельном участке).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена юридическим или физическим лицом, если результаты расчетов напрямую влияют на права и обязанности этих лиц. Чаще всего вопросами пересмотра цены объекта занимаются собственники участков или зданий, однако подать документы на снижение кадастровой стоимости могут и арендаторы. Кроме того, законом предусмотрено, что оспаривание кадастровой оценки может инициировать претендент на право владения землей или недвижимостью либо бывший владелец (например, для пересмотра суммы уплаченных налогов).

Законом выделено два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение месяца с даты его поступления.

Комиссия по итогам рассмотрения заявления может принять одно из трех решений:

1) об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;

2) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

3) об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

И только после принятия комиссией решения можно обратиться в суд. Причем решение комиссии не является предметом рассмотрения, а значит необходимо обращаться с требованиями, аналогичными требованиям, заявленным в комиссию.

Уполномоченный орган по оспариванию кадастровой стоимости есть в каждом регионе РФ. С 2015 года у организаций нет возможности сразу обратиться в суд, чтобы осуществить пересмотр кадастровой стоимости. Вначале они обязаны пройти комиссию. ИП и физлица могут выбирать, в какую инстанцию обращаться сначала.

Чтобы начать процесс оспаривания кадастровой оценки, необходимо составить заявление и подготовить пакет бумаг:

1) свидетельство о праве собственности, договор дарения, аренды, купли-продажи и другие документы на объект, заверенные нотариусом;

2) отчет оценщика, являющегося членом СРО оценщиков, в котором указана рыночная цена недвижимости;

3) справка из кадастровой палаты о стоимости недвижимости;

4) если причиной обращения в комиссию является использование недостоверных данных при кадастровой оценке, то информация о таких сведениях;

5) экспертиза, проведенная саморегулируемой организации оценщиков, подтверждающая, что результаты оценки соответствуют действительности

Пакет документов подается на рассмотрение комиссии. Оспаривание кадастровой стоимости может проходить без участия заявителя, если на комиссии будет присутствовать уполномоченное лицо — оценщик, проводивший экспертизу, или юрист. Максимальный срок рассмотрения заявления — месяц, однако чаще всего процедура занимает около двух недель. Если решение об изменении кадастровой стоимости недвижимости положительное, то комиссия направляет бумаги в кадастровый орган и в реестр вносятся соответствующие изменения. В противном случае заявителю приходит уведомление. После получения отказа есть возможность обратиться в суд или вновь подать заявление в комиссию (например, если необходимо только устранить определенные ошибки в документах).

С делами об изменении кадастровой стоимости работают также областные, краевые, республиканские федеральные суды. Первый шаг — оформление административного иска и сбор документов. Если для комиссии заявление может быть составлено в произвольной форме, то при обращении в суд содержание заявления строго регламентировано.

Исковое заявление должно содержать следующие данные:

• сведения о недвижимости;

• справка из кадастра о кадастровой стоимости объекта;

• рыночная стоимость по результатам независимой оценки;

• почему необходимо оспаривание кадастровой стоимости .

К исковому заявлению должен прилагаться следующий пакет документов:

1) Квитанция об уплате госпошлины

2) Правоустанавливающие документы на недвижимость

3) Договор аренды (при наличии).

4) Отчет от оценщика, в котором указана рыночная стоимость недвижимости.

5) Данные о недостоверности сведений, использованных при кадастровой оценке.

6) Бумаги, которые подавались в Комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, и отрицательное решение, выданное на руки по результатам заседания.

В качестве ответчика в подобных делах выступают кадастровая палата, Росреестр либо тот орган, который проводил кадастровую оценку недвижимости (например, это может быть управление по имущественным отношениям администрации). Оспаривание кадастровой стоимости требует и привлечения третьих лиц: соседей, бывших собственников, представителей администрации.

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Суд рассматривает материалы дела. Вполне возможна дополнительная судебная экспертиза.

Если суд изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения он обязан указать (п. 25 постановления):

— новую кадастровую стоимость (п. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства РФ). Сведения об этой стоимости должны внести в государственный кадастр недвижимости;

— дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Эта информация необходима, чтобы определить дату перерасчета имущественных налогов. Если заявителем является организация, в резолютивной части решения суд отражает дату ее обращения в комиссию. В отношении предпринимателя он указывает дату подачи иска в суд. Если ИП предварительно обращался в комиссию, ставится дата подачи заявления в комиссию.

Новая кадастровая стоимость недвижимости, установленная судом, используется для расчета налога на имущество и земельного налога с начала календарного года, в котором заявитель начал процесс обжалования (п. 15 ст. 378.2 и п. 1 ст. 391 НК РФ).

После вступления в силу судебного постановления документы направляются в кадастровую палату. Возможна самостоятельная подача заявления об оспаривании кадастровой стоимости с приложением решения суда.

Анализ обращений в столичное управление Росреестра показывает, что основной причиной отказа в снижении кадастровой стоимости является неправильное оформление документов или ошибки в отчете оценщика.

Подмосковное управление Росреестра опубликовало промежуточную статистику обращений в комиссию при ведомстве по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Соответствующие данные приводятся в официальном сообщении госоргана. «За истекший период 2016 года комиссией рассмотрено 1065 заявлений. В отношении 461 заявления (43%) приняты положительные решения. Следовательно, налоговая нагрузка на правообладателей таких объектов будет снижена», - говорится в сообщении управления Росреестра .

Собственникам недвижимости на территории Московской области, не согласным с размером ее кадастровой стоимости, специалисты Росреестра посоветовали вначале обратиться в Министерство имущественных отношений региона. Если в ведомстве ( Минимущества является госзаказчиком соответствующих работ) подтвердят факт ошибки при проведении кадастровой оценки, в распоряжение об утверждении ее результатов внесут изменения.

Список литературы.

1. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"

2. Федеральный закон от 22.07.2010 N 167-ФЗ (ред. от 02.06.2016) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

3. РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН.

О Государственном Кадастре Недвижимости (с изменениями на 13 июля 2015 года), редакция, действующая с 12 октября 2015 года)

4. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

5.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации»

6. http://www.ocenchik.ru/docsi/2661-voprosy-kadastrovoy-stoimosti-nedvizhimosti.html

7. http://www.rutenia.org/info/detail.php?ID=95

8. http://center-yf.ru/data/nalog/komissiya-po-kadastrovoy-stoimosti.php

9. http://www.iluki.ru/news/komissiia-pri-rieghional-nom-rosrieiestrie-snizila-kadastrovuiu-stoimost-dvukh-obiektov-niedvizhimosti-pochti-na-60-millionov

10. Зайцев Э.О., Комкова А.В. НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ КАДАСТРОВЫХ ОТНОШЕНИЙ 2012–2015 В Г. МОСКВЕ // Международный студенческий научный вестник. – 2016. – № 3-1. – С. 99-100; URL: https://www.eduherald.ru/ru/article/view?id=14743 (дата обращения: 13.02.2017).

Код для цитирования: Скопировать