IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Широкое распространение инвестиционный договор получил после принятия Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488 – 1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Он появился чуть раньше, чем Гражданский Кодекс Российской Федерации, поэтому судебная практика часто не могла прийти к единому решению по поводу того, к какому виду договора относится инвестиционный договор. Однако, все споры прекратились после постановления в 2001 году Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 "Купля – продажа", главы 37 "Подряд", главы 55 "Простое товарищество" Гражданского Кодекса Российской Федерации и т.д.

Основным документом, регулирующим правоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является Федеральный закон от 25.02.1999 № 39 - ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осущесвляемой в форме капитальных вложений".

Инвестиционный договор регулирует отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком. То есть в инвестиционной сделке участниками всегда являются три стороны: инвестор, заказчик и генеральный подрядчик. В данном законе дается характеристика основным понятиям, субъектам и объектам инвестиционной деятельности. Также говорится о гарантии защиты прав и интересов субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

В Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской или иной деятельности в целях получения прибыли. Согласно данному закону, за счет собственных или привлеченных ими средств инвесторы осуществляют капитальные вложения. Для этого им необходимо нанимать организацию – заказчика, которую уполномочивают осуществлять реализацию инвестиционных проектов. Заказчик в рамках своих полномочий организует собственно само строительство и решает сопряженные с ним вопросы, для чего заключает договоры с подрядчиками, поставщиками, участвует в приемке результатов выполненных работ, передает инвесторам причитающиеся им объекты недвижимого имущества или части согласно условиям инвестиционных договоров.

Инвестиционный договор довольно часто заключается при финансировании строительства. Строительный бизнес всегда осуществляется с помощью привлечения третьих лиц – инвесторов. Именно инвесторы выступают финансовым фундаментом в сфере недвижимости.

В сфере недвижимости договор инвестировании строительства является соглашением, которое заключается между двумя или несколькими сторонами. Эти правоотношения направлены на реализацию строительства общими усилиями с помощью инвестиций. Участником с одной стороны выступает юридическое лицо, который именуется застройщиком или заказчиком, а с другой стороны могут выступать физические или юридические лица, различные объединения или группа лиц, которые будут являться инвесторами.

Прежде всего, данный договор является двусторонне обязывающим, взаимным. В соответствии с инвестиционным обязательством, вытекающим из такого договора, инвестору предоставляется право требовать от заказчика совершения определенных действий, однако и на самого инвестора возлагается обязанность совершения установленных действий. Взаимность подобного договора выражается в том, что предоставление инвестиций происходит в обмен на передачу будущего возведенного объекта недвижимости. Так как создание и передача заказчиком готового объекта основывается только на тех средствах, которые передает инвестор, постольку последний обязан предоставить соответствующий объем инвестиций. Исходя из этого, заказчик при неисполнении соответствующего обязательства инвестором либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный сторонами срок, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. То есть имеется взаимная обусловленность одного обязательства другим. Таким образом, можно отметить, что обязательство из инвестиционного договора является встречным.

В данных правоотношениях застройщик при заключении договора берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных средств. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Инвесторы имеют право распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство, могут везти инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора, и также реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом. А в пункт обязанностей заказчиков входит организация строительства объекта инвестиции самостоятельно или же с привлечением подрядных организаций. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием

Регистрация в едином государственном реестре не является обязательным условием, так как договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Данный договор вступает в силу после того, как все стороны будут согласны со всеми условиями и не иметь претензий. Государственная регистрация осуществляется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем. После того, как проходят регистрацию права требования, на инвестиционном договоре должен быть проставлен специальный штамп. Если же осуществляется регистрации права собственности, должно быть выдано свидетельство, которое будет подтверждать необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Инвестиционный договор строительства имеет скудную правовую базу, и соответственно чревато большими рисками. Поэтому для предотвращения негативных последствий необходимо:

1) Перед заключением инвестиционного договора необходимо убедиться в компетентности и добросовестности участника правоотношения;

2) Всегда должны быть установлены сроки заключаемого договора, так как велик риск превращения недвижимости в незавершённое строительство;

3) При привлечении к договору инвестирования третьих лиц добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно.

4) В официальных сайтах узнать отзывы и характеристики о застройщике.

Список использованной литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 22.01.1996 № 14 – ФЗ // Рос. газ. – 1996.

2. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39 – ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осущесвляемой в форме капитальных вложений".

3. Постановления Пленума Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

4. Ростощинский А.В. Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение // Ведущий аудитор. 2014. №5. С. 29 – 32.