IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости это восстановительная стоимость объекта, которая учитывает его износ, изменения цен на строительные материалы и работы.

В тех субъектах РФ, где не утверждались в установленном порядке результаты государственной кадастровой оценки, не принимался закон субъекта РФ о единой дате начала применения кадастровой стоимости для расчета налога, налоговая база будет рассчитываться на территории муниципального образования, введшего налог на имущество, исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения [1].

В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц. Стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартир в этом здании. Оценка инвентаризационной стоимости предшествовала кадастровой оценке объектов недвижимости. Обязанность кадастрового учета и уполномоченные органы по его проведению определены в Законе N 221-ФЗ, вступившем в силу с 1 марта 2008 года, а с 1 января 2017 года – 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». [2,8].

Расчет налоговой базы по инвентаризационной стоимости еще продолжительное время может сохраняться в разных регионах РФ [1].

Объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию после 1 января 2013 года и позже, а также объекты недвижимости, данные об инвентаризационной стоимости которых по каким-либо причинам не были представлены в налоговые органы, выпадают из-под налогообложения. По ним отсутствует инвентаризационная стоимость имущества и невозможно рассчитать налоговую базу. В отношении таких объектов налоговая база рассчитывается из кадастровой стоимости [1].

Цель работы. Инвентаризационная стоимость значительно ниже кадастровой и рыночной стоимости. В исследовании была рассмотрена возможность влияния кадастровой и рыночной стоимости на инвентаризационную, а также зависимость инвентаризационной стоимости жилых помещений от площади помещений и возраста многоквартирного дома, в котором они находятся.

В исследовании были рассмотрены объекты капитального строительства: квартиры в разных районах города Козьмодемьянск. Рассматривался вторичный рынок жилья, размещенный на сайте «www.avito.ru» в период с 30.06.2016г. по 30.08.2016г. Данные об инвентаризационной и кадастровой стоимости были получены с использованием автоматизированной информационной системы государственного кадастра недвижимости.

Полученные данные приведены в таблице 1 (ИС – инвентаризационная стоимость, КС – кадастровая стоимость, РС – рыночная стоимость).

Таблица 1

Данные о стоимости квартир в городе Козьмодемьянск

№	Возраст дома, лет (на 2016 г)	Площадь квартиры, S	ИС, тыс.руб	КС, тыс.руб	РС, тыс.руб
1	35	42.2	166	1111	1400
2	37	31	120	515	975
3	31	32	169	1066	1000
4	42	37	-	954	1160
5	30	60	266	1450	1550
6	26	51	270	584	1450
7	23	66	-	1381	1600
8	48	50	133	1354	1200
9	41	39	116	996	1100
10	23	65.6	-	1381	2100
11	34	48	184	1389	1600
12	19	32.6	126	1042	1000
13	23	51.1	-	1154	1500
14	30	60	-	1429	2100
15	-	37	-	-	1000
16	-	68	-	-	2100
17	37	36	-	600	970
18	45	34	94	1055	1200
19	31	32	125	1076	1190
20	17	42.2	-	1225	1200
21	48	58.1	156	1507	1350
22	9	31	129	1030	1200
23	49	44	-	1252	1300
24	43	57	174	1518	2100
25	29	50.1	-	1476	1400
26	42	59	-	1672	1700
27	13	67	450	1772	1700
28	28	56	-	944	1700
29	13	70	-	1968	1770
30	45	33	-	1030	1100
31	30	60	259	1424	1680
32	25	48	197	1357	1700
33	-	57	-	1583	1450
34	35	32.4	93	518	1100
35	9	32	135	1060	1250
36	17	54	246	1502	1830
37	42	42	-	1238	1400
38	31	33	-	1064	1000
39	32	33	-	1053	950
40	34	50.5	168	1418	1620

Исследование проводилось с использованием метода статистической эконометрики [3,4,5,6] с применением программы CurveExpert - 1.40.

Зависимость инвентаризационной стоимости от площади помещений и от возраста дома

Рассмотрим подробнее зависимость инвентаризационной стоимости от возраста дома.

Для построения Модели (1) в программе CurveExpert - 1.40 подставим соответствующие значения инвентаризационной стоимости и возраста дома в столбцы X и Y.

Влияние возраста дома на инвентаризационную стоимость будет подчиняться следующей формуле:

, где

IS – инвентаризационная стоимость,

t– возраст многоквартирного дома.

Зависимость инвентаризационной стоимости от возраста дома представлена на графике (рис.1).

Рис1. Влияние возраста дома (абсцисса) на инвентаризационную стоимость (ордината).

На графике (рис.1) показана обратная зависимость инвентаризационной стоимости от возраста многоквартирного дома: чем больше возраст дома, тем ниже его инвентаризационная стоимость. Но мы получили низкий коэффициент корреляции – = 0.0979. Такой коэффициент означает слабую взаимосвязь возраста многоквартирного дома и инвентаризационной стоимости. Это объясняется тем, что данные об инвентаризационной стоимости квартир устарели, и их перерасчет не производился.

Рассмотрим зависимость инвентаризационной стоимости от площади помещений.

Для построения Модели (2) в программе CurveExpert - 1.40 подставим соответствующие значения инвентаризационной стоимости и площади помещений в столбцы X и Y. Значения для X и Y приведены в таблице 1.

Влияние площади помещений на инвентаризационную стоимость будет подчиняться следующей формуле:

, где

IS – инвентаризационная стоимость помещения,

S – площадь помещения в многоквартирном доме.

Зависимость инвентаризационной стоимости от площади помещений показана на графике (рис.2).

Рис 2. Влияние площади помещений (абсцисса) на инвентаризационную стоимость (ордината).

Получили высокий коэффициент корреляции – = 0.9216. Такой коэффициент корреляции означает сильную взаимосвязь площади помещений в многоквартирном доме и инвентаризационной стоимости.

Зависимость инвентаризационной стоимости от кадастровой стоимости

Поскольку данные об инвентаризационной стоимости на часть объектов исследования отсутствуют, при сравнении инвентаризационной и кадастровой стоимости, были исключены те объекты, у которых отсутствует инвентаризационная стоимость. В таблице 1 сведены данные о возрасте дома, площади помещений, а также о стоимости помещений: инвентаризационной, кадастровой и рыночной.

Для построения Модели (3) в программе CurveExpert - 1.40 подставим соответствующие значения инвентаризационной стоимости и кадастровой стоимости в столбцы X и Y. Значения для X и Y приведены в таблице 1.

Используем линейное уравнение и представим влияние кадастровой стоимости на инвентаризационную стоимость, которое будет подчиняться следующей формуле:

, где

IS– инвентаризационная стоимость помещения,

KS– кадастровая стоимость помещения.

Зависимость инвентаризационной стоимости от кадастровой стоимости представлена на графике (рис.3).

Рис 3. Влияние кадастровой стоимости (абсцисса) на инвентаризационную стоимость помещений (ордината).

На графике (рис.3) показана прямая зависимость инвентаризационной стоимости от кадастровой стоимости: чем выше кадастровая стоимость, тем выше инвентаризационная стоимость. Получили также высокий коэффициент корреляции - = 0.8394, означающий сильную взаимосвязь инвентаризационной и кадастровой стоимости.

Зависимость инвентаризационной стоимости от рыночной стоимости

Для построения Модели (4) в программе CurveExpert - 1.40 подставим соответствующие значения инвентаризационной стоимости и рыночной стоимости в столбцы X и Y. Значения для X и Y приведены в таблице 1.

Используем линейное уравнение и представим влияние рыночной стоимости на инвентаризационную стоимость, которое будет подчиняться следующей формуле:

, где

IS – инвентаризационная стоимость помещения,

RS – рыночная стоимость помещения.

Зависимость инвентаризационной стоимости от рыночной стоимости представлена на графике (рис.4).

Рис 4. Влияние рыночной стоимости (абсцисса) на инвентаризационную стоимость помещений (ордината).

На графике (рис.4) показана прямая зависимость инвентаризационной стоимости от рыночной стоимости: чем выше рыночная стоимость, тем выше инвентаризационная стоимость. Получили также высокий коэффициент корреляции - = 0.6817, означающий сильную взаимосвязь инвентаризационной и рыночной стоимости.

Таким образом, проанализировав данные об инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости, используя законы распределения и методы статистического моделирования, получили статистические модели с сильным уровнем адекватности относительно зависимости инвентаризационной стоимости от площади помещений, кадастровой и рыночной стоимости[7].

С помощью факторного анализа мы продемонстрировали зависимость инвентаризационной стоимости от площади помещений, кадастровой и рыночной стоимости. Результаты факторного анализа показали, что данные показатели влияют друг на друга: чем больше один показатель, тем больше другой; а в отношении возраста многоквартирного дома мы получили слабую взаимосвязь с инвентаризационной стоимостью.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации от 5 августа 2000 года №117-ФЗ (статья 404, глава 32, часть 2)

2. Приказ Министерства Российской Федерации по земельной политике, стоительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 августа 1998г. №37 (глава 5)

3. Мазуркин, П. М. Идентификация статистических устойчивых закономерностей / П. М. Мазуркин // Наука и мир: международный научный журнал. – 2013. – № 3(3). – С. 28-33.

4. Мазуркин П.М., Касьянов Ю.В. Динамика управления земельным фондом субъекта федерации // Регистрация – кадастр. 2012. № 2. С.16-22.

5. Мазуркин, П.М. Математическое моделирование. Идентификация однофакторных статистических закономерностей: Учебное пособие / П.М. Мазуркин, А.С. Филонов. – Йошкар-Ола: МарГТУ, 2006. – 292 с.

6. Мазуркин, П. М. Эконометрическое моделирование: практикум / П. М. Мазуркин, О. В. Порядина. – Йошкар-Ола: МарГТУ, 2009. – 204 с.

7. Рубцова Е.В., Мазуркин П.М. Динамика инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости объектов капитального строительства в г.Йошкар-Ола Республики Марий Эл // Акт. проблемы землеустройства и кадастров на совр. этапе: матер. III Междунар. научно-практ. конф. 4 марта 2016 г., Пенза: ПГУАС, 2016. С. 244-247.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ.

1 Работа выполнена под руководством д-ра техн. наук, проф. П.М. Мазуркина

Код для цитирования: Скопировать