IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2017

Актуальность данной темы обусловлена наличием положений о необходимости введения права суперфиция в концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. .

Суперфиций возник в римском праве в республиканский период. Право суперфиция на протяжении своего развития изменялось из долгосрочной аренды в право взять в пользование участок государственной или муниципальной земли с правом постройки на ней дома за счет собственных средств.

Суперфицием могли обременяться и уже застроенные земли. Пользование было платным: суперфициарий (владелец постройки на участке) был обязан ежегодно вносить особую плату (solarium), которая по своей природе ближе была к земельной повинности (оброку), чем к арендной плате. Все это обусловливало публичный характер суперфиция, однако впоследствии право передавать земельные участки под застройку получили и частные лица и отношения постепенно приобрели частноправовые черты. Распределение, которое служит подобным препятствием, наносит удар самому институту собственности.

Если суперфициарий не возводил строение на участке в оговоренный срок, или не исполнял обязанность по извещению собственника в случае отчуждения имущества другим лицам, собственник не вправе был в одностороннем порядке прекращать суперфиций. ¹

Суперфициарий обладал достаточно широким спектром правомочий в отношении земельного участка: он мог сдавать его в аренду и обременять сервитутами и залогом, мог допускать даже и ухудшение имущества. Право суперфиция являлось отчуждаемым и также передавалось по наследству. Обязанности же суперфициария сводились к следующим: - несение государственных повинностей, лежащих на поземельном имуществе.

Неуплата данных повинностей не лишала суперфициария его права; - уплата специального платежа собственнику земельного участка (solarium). Точно так же, задолженность в уплате в данном случае не являлась основанием для лишения суперфиция и собственник мог лишь взыскивать данный платеж на основании иска обязательственного характера, вытекающего из сделки, на основании которой суперфиций был установлен; - возведение строения на участке в определенный срок. Неисполнение этой обязанности также не лишало суперфициария его права; - обязанность по извещению собственника в случае отчуждения имущества другим лицам, неисполнение которой, как было отмечено ранее, не давало права собственнику вещи лишить суперфициария его права. Суперфициарию были предоставлены и особые способы защиты: интердикт о суперфиции для защиты от пользования третьих лиц, и специальный вещный иск – actio superficiaria против владельцев вещи, включая и собственника. Ввиду того, что в римском праве земля и строения на ней рассматривались в качестве главной вещи и принадлежности, действовал принцип superficies solo cedit, то есть «все, что находится на земле, следует ее судьбе». Это значит, что собственник земли приобретал право собственности и на все строения на земельном участке, возводимые суперфициарием. Соответственно, суперфицием обременялся одновременно и участок, и строение, возведенное на нем.

Суперфиций мог возникать на основании договора между сторонами (требовалась также traditio – передача вещи);

на основании завещательного отказа;

путем давностного приобретения.

Прекращение суперфиция могло повлечь:

- соглашение сторон;

- уничтожение самого участка;

- истечение срока, если таковой был оговорен в соглашении, равно как и наступление отменительного условия;

- судебное решение;

- совпадение суперфициария и собственника земельного участка в одном лице;

- смерть суперфициария, не имеющего наследников;

- односторонний отказ суперфициария от своего права.

Суперфиций – это право застройки земельного участка, лицом не являющимся его собственником. Данное право предоставляет на платной основе использовать земельный участок, по сути арендовав его для строительства зданий или сооружений у его собственника.

Право суперфиция стоит отграничивать от права аренды земельным участком и право безвозмездного пользования земельным участком, право аренды земельного участка представляет собой передачу права пользования земельным участком, а также в соответствии с принципом «здания следуют судьбе земельного участка» и нормами статьи 652 ГК РФ и здания на нем.

Право безвозмездного пользования земельным участком представляет собой пользование земельным участком для определенных целей (ведение хозяйства и т.д.), но за него не взимается плата.

Стоит оговориться, что предпосылки суперфиция содержаться в современном гражданском законодательстве России, например п.1 ст. 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам .

Концепция развития гражданского законодательства РФ², предполагает постепенное введение права суперфиция в российское законодательство, в частности о нем говорится в пунктах 6.1 и 6.2 указанной концепции:

Следует расширить круг ограниченных вещных прав на земельные участки, не ограничиваясь только правом собственности и правом аренды.

Вещные права на иные природные объекты (участки недр, водные объекты) должны быть принципиально едиными с вещными правами на земельные участки. Перечень, субъекты, объекты и содержание соответствующих прав должны быть закреплены в ГК. Публично-правовые ограничения, касающиеся этих прав, могут быть установлены кодексами и законами об отдельных видах природных объектов;

Должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений.

В соответствии с вышеуказанной концепцией право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки суперфициар вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые. Право застройки является:

а) срочным (от 50 до 199 лет);

б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства); в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

Право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации.

Однако положение концепции гласящее, что после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару, является ущемляющим права суперфициара на здания и возведенные им сооружения, потому что у суперфициара (или его правопреемников) в таком случает нет права на компенсацию или судебную защиту, в следствии чего он потерпит существенные убытки.

В сегодняшних правовых реалиях Российской Федерации в данном праве нет необходимости для его широкого введения по следующим причинам:

1) В Российском Законодательстве действует принцип «судьба здания следует судьбе земли», право суперфиция будет нарушать данный принцип, т.к. не предполагает право собственности застройщика на землю;

2) Гражданский Кодекс РФ устанавливает более совершенные вещные права на землю, такие как право аренды или право безвозмездного пользования земельным участком.

Однако нецелесообразно лишь широкое введение данного права в российское законодательство, в Древнем Риме необходимость суперфиция была обусловлена ограниченным количеством земли, в России данное право можно применить в коммерческой сфере, к примеру при строительстве многоквартирных домов или производственных баз, однако при введении данного права стоит либо отказаться от принципа «здания следуют судьбе земли», либо ввести право, которое заведомом ущемляет права суперфициара , так как при возведении им зданий он несет определенные расходы, а арендодатель безвозмездно получает в собственность здания, на которые он по большому счету не имеет никаких прав, что в сегодняшних правовых реалиях можно классифицировать как неосновательное обогащение.

Для того чтобы избежать этого, необходимо при введении суперфиция в ГК РФ указать, что суперфициарий приобретает право собственности на здания и сооружения, построенные им на земельном участке, а по окончанию срока действия договора, собственник земельного участка должен будет их выкупить или найти другого суперфициария, который выкупит эти здания одновременно с правом застройки (обработки, переоборудования, реконструкции и зданий и самого земельного участка).

В данном виде до революции в западных областях Российской Империи было закреплено чиншевое право на земельный участок. Возможно взять отдельные положения чиншевого права и применить их в современных условиях.

Использованные источники и литература

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 20.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. 23.05.2016);

2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.);

3. Манько Е. А. Правовое регулирование суперфиция: история и современность // Пробелы в российском законодательстве. 2008. №2;

4. Чикильдина А.Ю., Анисимов А.П. Суперфиций в России: теория и практика// Власть Закона. 2010. № 1.

1^ Манько Е. А. Правовое регулирование суперфиция: история и современность // Пробелы в российском законодательстве. 2008. №2. С 152.

2^ Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.)

Код для цитирования: Скопировать