VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2016

В данный момент в нашей стране в чаще и чаще поднимается вопрос жилья. Этот вопрос актуален потому, что каждый из нас мечтает жить в своей квартире приобретённой на свои деньги и ни от кого не зависеть.

В связи с нынешними ценами на жилье все больше и больше набирает популярность долевое строительство. С одной стороны, если вложить капитал до постройки многоквартирного дома цена за квадратный метр значительно ниже, чем покупать готовую квартиру, с другой же участились случаи, когда дольщиков, вложившие свой капитал, обманывают.

Так что же такое долевое строительство? Главным определением данного понятие может служить то, что строительная фирма, путем привлечения инвестиций граждан, обязуется построить многоквартирные дома. То есть дольщик на начальном этапе строительства вкладывает часть своих инвестиций в строительство дома, а застройщик, получив деньги, берет на себя обязанность сдать объект в установленные сроки и в надлежащем для проживании качестве.

Вопросом, который будет рассматриваться в данной статье, является, вопрос как не стать обманутым дольщиком. Немного статистики. В Уфе на период 2014 года количество обманутых дольщиков составило 2692 человека. Так как с недавнего периода времени участились случаи обмана, был издан закон, согласно которому любая ЖСК должна иметь разрешение на строительство и владельцем ЖСК могло быть только физическое лицо.

Однако мошенники и тут нашли лазейку в законе. Они скупая ЖСК, которые раньше создавались юридическими лицами (тогда это можно было), получали разрешение на строительство. К сожалению, деятельность таких кооперативов не попадает под требования федерального закона об участии в долевом строительстве¹, что делает граждан не защищенными.

В статье 9 федерального закона о защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля², сказано, что плановые проверки проводятся один раз в три года, а для внеплановых проверок нужно разрешение прокурора. Однако данное условие в сфере долевого строительства не является актуальной, так как сроки сдачи объектов колеблются от 1 года до 1.5. С 1 января 2014 года проведение плановых проверок стало возможным один раз в год, а внеплановых по жалобам дольщиков.

Главным нововведением закона об участии в долевом строительстве³ стала возможность обязательного страхования долевого строительства. Выше перечисленные законы позволили решить лишь одну проблему «двойных продаж». Есть и другая проблема, связанная с обманутыми дольщиками. Продажа «воздушных» квартир. Здесь же явным примером может послужить ЖК «солнечный» (по улице Бакалинская). Строительство данного жилого комплекса была начата в 2004 году и планировалась сдача в 2007 году. Однако владельцы ЖСК сформировали между собой преступную группировку, основной целью которой у них было изъятие денежных средств у дольщиков. Время шло, а дома еще не были построены. По Уфе прошла волна пикетов и митингов. Организаторы ЖСК получив деньги, потратили их на личные нужды. Стройка остановилась. Средств на строительство многоквартирных домов не было. Но организаторы ЖСК нашли выход из ситуации. Для того, чтобы возобновить стройку они перепродавали квартиры дольщиков третьим лицам и вместе с этим стали продавать «воздушные» квартиры (например, в 12 этажном доме продавались, квартиры на 13, 14, 15 и 16 этажах). Но не все остаются безнаказанными. Организатору преступной группировки вынесли приговор 5 лет колония поселений. Однако дольщики с данным приговором не согласны и требуют ужесточить наказание. И вот теперь в 2013 году часть дольщиков получили свои квартиры. А те кто не получил ещё, очень сомневаются в том что в ближайшем будущем будут праздновать свое новоселие.

Из-за постоянных скандалов со ЖСК в Госдуму подан проект изменения уголовного кодекса, объединив статьи 159, 160, 165, 201 в отдельную статью предусматривающую ответственность за нецелевое использование средств участников долевого строительства. Для того чтобы не быть обманутым дольщиком ранее мельком говорилось об обязательном страховании долевого строительства. С 1 января 2014 года для того, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимо представить один из документов. В перечень этих документов входит: договор коммерческого страхования, или страхования не коммерческого вида, или гарантию от банка на ту сумму объем средств, который был привлечен. После получения строительной организацией банковской гарантии на сумму привлеченных средств, в момент не соблюдения обязанностей или нарушения каких-либо условий банк обязуется возместить расходы дольщикам. В законе об участии в долевом строительстве расписаны критерии, под которые подпадут не более 200 банков. При коммерческом страховании строительная организация способна застраховать свою гражданскую ответственность в пользу заказчика. Подразумевается, что коммерческое страхование должно работать в основном в тех случаях, когда страховые компании входят в состав крупных строительных фирм. Это связано с тем, что средняя прибыль, рассчитываемая для строительных холдингов составляет около 10%, а умеренный тариф при некоммерческом страховании будет составлять около 2-3%. И последний, самый популярный механизм – это некоммерческое страхование.

Образование общества совместного страхования гражданской ответственности строительных фирм было обусловлено внесением изменений в закон об участии в долевом строительстве, в котором ясно прописаны специальные требования к данному обществу, порядок страхования, механизм контроля за ним и его работой. Принципиальной позицией законодателя является создание единого общества взаимного страхования гражданской ответственности строительных фирм, так как появление нескольких обществ повлечет за собой образование разных страховых правил и, как следствие, – хаос, отсутствие какой-либо системы на этом рынке и новые нарушения прав граждан. В состав общества уже входит 37 застройщиков (среди них группа компаний "Мортон", группа компаний "Жилищный капитал", корпорация "Баркли", группа компаний "ПИК" и другие). Каждый вступивший в его члены должен внести уставной взнос, который на сегодняшний день составляют 500 000 руб. Данное общество утверждает страховые тарифы, которые распространяются на всех его членов. При этом средний тариф будет составлять порядка 2% и варьироваться в зависимости от стажа на данном рынке, объема строительства, наличия других страховых случаев.

Страховой случай считается наступившим при банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства; о возобновлении строительства в этой конструкции речи не идет. Если застройщик был участником общества взаимного страхования, то тогда эти средства компенсирует общество; при страховании в коммерческой страховой организации – коммерческая страховая организация, при банковской гарантии – банк. Безусловно, после введения обязательного страхования долевого строительства стоимость такого жилья возрастет. Однако не стоит этого пугаться. В частности, при некоммерческом страховании цена на жилье поднимется на 2-3%.

Для того чтобы не быть голословным я провел анализ мнений по поводу страхования долевого строительства и вот таковы результаты. Большинство юристов работающих в сфере недвижимости, страхования и маркетинга в один голос утверждают, что данное нововведение в законе, но, как известно, у медали две стороны. Обязательное страхование с одной стороны защищает дольщиков от обмана, а с другой обязует всех страховать долевое строительство, не зависимо от желания заказчика. А как известно основным условием гражданского права является свобода заключения договора, то есть если заказчик считает нужным страхование долевого строительства, то он его страхует, а если нет, то и смысла нет страховать.

Изучив мнения юристов по данному вопросу, я больше склоняюсь к мнению о том, что все же нужно сделать страхование долевого строительства обязательным, так как таким образом мы защищаем себя от неправомерных действий ЖСК. Пусть данное мнение будет нарушать основной принцип гражданского права, но все же лучше лишний раз защитить себя и свои права.

1^ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"//Собрание законодательства РФ от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

2^ Федеральный закон от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ (ред. от 15 ноября 2014г.) "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля"// Собрание законодательства РФ от 29 декабря 2008 г. N 52 (часть I) ст. 6249

3^ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"//Собрание законодательства РФ от 3 января 2005, N 1 (часть 1), ст. 40

Код для цитирования: Скопировать