Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики. Управление объектами недвижимости требует существенных инвестиционных вложений, а вопросы формирования, оценки и эффективного использования их инвестиционного потенциала являются актуальными для современной экономики, т.к. определяют современное состояние и динамику перспективного развития исследуемого рынка. В основном это связано с тем, что рынок недвижимости является самым крупным рынком с инвестиционной точки зрения. При этом в условиях нестабильности развития рыночной среды необходимо использование инновационных подходов, методов, моделей и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости, позволяющих существенно улучшить качество управления исследуемыми объектами.
В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины[1].
На сегодняшний день, под недвижимостьюпонимаетсялюбое имущество состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.
Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) - определяется, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[2].
Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.
Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.
Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого, обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.
Объекты недвижимости различаются по своему происхождению:
- созданные природой без участия труда человека;
- являющиеся результатом труда человека;
- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы [3].
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения.личных или общественных (социальных) потребностей.
Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление
Под управлением недвижимостью понимают осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Эффективное управление недвижимостью определяется как вероятное использование объекта недвижимости с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
- управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
- правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;
- экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
- техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью[4].
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил[4].
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости
а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:
- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:
- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
- реализация государственных целевых программ;
- установление амортизационных норм;
- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
3. Управление определенными объектами недвижимости:
- операционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
- инвестиционной недвижимостью - недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- управление системами жилой недвижимости;
- управление системами нежилой недвижимости.
В правовом аспекте предусматривается создание государственной властью субъектов РФ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих принятие административных, организационных и технических решений в области управления объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.
В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается в пообъектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.
Услуги по управлению недвижимостью в отношении объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации прав», не оказываются.
Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т. д[5].
Совершенствование эффективности использования недвижимого имущества России возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости.
Необходимыми условиями такого преобразования являются:
- формирование единой позиции представительных и исполнительных органов государственной власти России по вопросам управления и использования недвижимого имущества;
- повышение ответственности исполнительных органов государственной власти России за качество принимаемых решений относительно объектов недвижимости с учетом интересов города в целом;
- рациональное распределение прав собственности на недвижимое имущество, находящееся на территории России, между Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальными образованиями;
- расширение возможностей коммерческого использования объектов недвижимого имущества, относящихся к объектам историко-культурного наследия, с учетом интересов их сохранности и получения доходов от их использования.
С учетом указанных условий основными направлениями совершенствования системы управления недвижимостью в настоящее время являются:
а. повышение качества нормативного обеспечения процессов управления недвижимостью;
б. создание четкой классификации объектов недвижимости, обеспечивающей дифференциацию процедур принятия управленческо-распорядительных решений;
в. расширение круга управленческо-распорядительных решений, применяемых по отношению к объектам недвижимости;
г. повышение экономической обоснованности при принятии решений относительно объектов недвижимости;
д. существенное сокращение числа объектов, находящихся в сфере прямого управления исполнительными органами государственной власти России;
е. широкое привлечение организаций к выполнению отдельных функций по управлению недвижимостью;
ж. создание достоверной информационно-аналитической базы для принятия управленческих решений;
з. повышение технологичности процессов управления недвижимостью;
и. повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью[6].
Проблема совершенствования эффективности управления объектами недвижимости имеет самое непосредственное отношение ко многим актуальным вопросам, возникающим в сфере использования недвижимости.Сейчас эффективности управления недвижимости уделяется все больше внимания как со стороны собственников, так и со стороны органов власти. В настоящее время эта проблема часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости.
Использованные источники:
1. Гриненко, С.В. Экономика недвижимости: конспект лекций / С.В. Гриненко. -М. : Издательство ТРТУ, 2004.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации :принят ГД ФС РФ 21.10.1994. - М.: ЭКСМО, 2013. - 62 с.
3. Янин, Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций / Д.А. Янин. - М. : МИЭМП, 2009. - 80 с.
4. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие / А.Н. Асаул, А.В. Карасев. - М. :МИКХиС, 2001.
5. Асаул, А.Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А.Н. Асаул, Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов. - М. :Гуманистика, 2006.
6. Направления развития системы управления России [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
URL: http://www.stroyso.com/novosti/podchodi-k-upravleniiu-nedvizhimostiu.html