VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Термин « Ипотека» относится к временам Афинского реформатора Солона, который в 594 г. до н.э. осуществил реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залоговым обеспечением служил сам должник, который в случае невыполнения своих обязательств мог попасть в рабство.

На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб и назывался он "ипотекой" (от греч, - подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит.

Дореволюционная Россия располагала развитой кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, ссудо-сберегательные сельские банки, и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными. Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. В последующем элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как “чужое”, несмотря на истинно российские корни. [2]

Однако в далеком 1917 году с приходом к власти большевиков ипотечное жилищное кредитование было упразднено как явление чуждое социалистическому обществу. Жилищный вопрос в СССР - это тема для отдельной статьи, чего стоят только коммунальные квартиры, так романтизированные социалистическим обществом. Жизнь на виду у всех, когда "личное пространство" сужено до 20 метров комнаты, когда сушка белья проводится в общем коридоре или кухне видимо соответствовали коммунистической мечте о гражданском равенстве. Прошло уже 20 лет с распада мировой социалистической системы, а коммуналки в прошлое так и не канули. По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга на 2011 год, в 105 000 коммуналках жило около 660 000 человек. Город остаётся «коммунальной столицей» СНГ. Однако коренным образом изменилось отношение к ипотечному жилищному кредитованию, как государства, так и граждан. И если перед молодой семьей встал жилищной вопрос, то единственным решением может оказаться ипотечный кредит, у него есть плюсы, минусы ипотека сопряжена с рисками. Возможно именно поэтому ипотечное жилищное кредитование так актуально.[6]

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» и др. Согласно действующему законодательству, ипотека – это залог недвижимого имущества, т. е. отношения, направленные на обеспечение исполнения основного обязательства посредством предоставления залогодержателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства преимущественного права на удовлетворение своих требований за счет предмета залога.[1]

Рассмотрим основные показатели рынка жилищного ипотечного кредитования за 2012 – 1014 годы. В таблице 1 приведены данные о количестве организаций ипотечного жилищного кредитования.

Таблица 1- Количество действующих кредитных организаций -участников рынка ипотечного жилищного кредитования

Дата	Количество кредитных организаций (единиц)
	действующих, всего	предоставляющих ЖК	предоставляющих ИЖК
01.01.2012	978	731	658
01.01.2013	956	725	667
01.01.2014	923	715	658
Изменение за 2013 год	-22	-6	9
Изменение за 2014 год	-33	-10	-9

Как видно из приведённой таблицы за 2013 количество действующих кредитных организаций сократилось на 22, если по состоянию на 1 января 2012 года их было 978, то через год осталось уже 956, из них количество организаций предоставляющих жилищные кредиты уменьшилось на 6, однако число агентов, оказывающих услуги ипотечного жилищного кредитования напротив возросло на 9 единиц. Несколько иной была динамика в 2014 году. Количество кредитных организаций предоставляющих жилищные кредиты снизилось на 10 единиц, числа учреждений ипотечного жилищного кредитования стало меньше на 9 единиц.

Таблица 2- Объём ипотечных жилищных кредитов в национальной и иностранной валюте

Показатель (млн. руб.)	Дата			Изменение за 2013г.	Изменение за 2014г.
	2012г.	2013г.	2014г.
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов.	1031992	1353926	1762523	321934	408 597

Продолжение таблицы 2

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в национальной валюте.	1017316	1338731	1751691	321415	412960
Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте, млн руб.	14 676	15 195	10 832	519	-4 363

Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в национальной валюте увеличивался два года подряд, на 321 415 млн. руб. в 2013 году и на 412 960 млн. руб. в 2014г., таким образом, их число увеличилось с 1 017 316 млн. руб. до 1 51 691 млн. руб. (см. таблицу 2)

Ипотечные жилищные кредиты в иностранной валюте характеризуются более скромными цифрами, если в 2013 году их объем увеличился на 519 млн. руб., то 2013 год он сократился на 4 363 млн. руб., с 15 195 млн. руб. до 10 832 млн. руб. Но, не смотря на это, общий объем выданных ипотечных кредитов за два года увеличился с 1 031 992 млн. руб. до 1 762 523 млн. руб. на 321 934 млн. руб. и 408 597 млн. руб. в 2013 и 2014 годах соответственно.

Объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в национальной валюте в 2013 году снизился на 2 090 млн. руб., однако в следующем году это снижение было нивелировано увеличением данного показателя сразу на 3 510 млн. руб. (см. таблицу3)

Таблица 3- Объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в национальной и иностранной валюте.

Продолжение таблицы 3

Объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, млн руб.

14 026

14 207

17 143

181

2 936

Чуть хуже данные по объему просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте, в 2013 он увеличился на 181 млн. руб., в 2014 - на 2 936 млн. руб. Всего объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам за 2014 увеличился на 6 446 млн. руб. (против снижения на 1 909 млн. руб. в 2013 году) с 41 559 млн. руб. до 46 096 млн. руб. за исследуемый период.

На рынке ипотечного жилищного кредитования одним из самых важных показателей является процентная ставка по ипотеке, данные о которой представлены на рисунке 1.

Рисунок 1. Средневзвешенные процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в национальной и иностранной валюте

Можно отметить, что средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях приблизительно на 3% выше ставки в иностранной валюте. Не смотря на то, что обе ставки за исследуемый период показывали относительно стабильную динамику (максимальное изменение ставки по ипотечным жилищным кредитам в национальной валюте – 0,6%, с 12,1% до 12,7%, ставки по кредитам в иностранной валюте - 0,5%, с 9,3% до 9,8% ), ставка в иностранной валюте демонстрирует тенденцию к снижению, если в 2012 году она была 9,8%, в 2013г. – 9.6%, то в 2014г. - 9.3%.

У валютной ипотеки в сравнении с кредитом в рублях имеется множество минусов и один существенный плюс - номинальные ставки по валютным кредитам, как правило, ниже и поэтому всегда желающие такой кредит получить и чем стабильнее ситуация в экономике тем их больше. Но учесть огромное количество факторов и абсолютно точно дать прогноз по ключевым экономическим показателям вряд ли под силу самым матерым аналитикам, менее реализуемой оказывается данная задача, когда на первый план выходит политика. Так в Москве граждане, взявшие ипотеку в валюте (а в столице порядка 20 тыс. таких семей), в пятницу, 12 декабря 2014 года, организовали пикет у здания Центробанка на Неглинной улице, из-за существенной девальвации рубля. В пикете принимали участие около 60 человек, акция была согласована и продлилась до 15.00 мск. Казалось бы, валютная ипотека - вещь безобидная, но именно она привела к социальному недовольству.

Таблица 4- Сведения об ипотечных жилищных кредитах по федеральным округам РФ

Регион	Объем выданных ипотечных жилищных кредитов, млн руб.	Доля региона в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов, %	Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях,, %
Дальневосточный ФО	90 214	5,12	12,4
Крымский ФО	63	-	12
Приволжский ФО	352 684	20,01	12,5
Северо-западный ФО	210 526	11,94	12,4
Северо-кавказкий ФО	36 084	2,05	12,3
Сибирский ФО	236 594	13,42	12,4
Уральский ФО	177 603	10,08	12,4
Центральный ФО	531 325	30,15	12,5
Южный ФО	127 430	7,23	12,6

Если говорить об объеме выданных жилищных ипотечных кредитов по федеральным округам (ФО), то первое место занимает Центральный ФО - 531 325 млн. руб., что неудивительно.

Именно здесь, на 4% территории России, сконцентрированы около 25% населения страны, здесь расположена столица нашей Родины, здесь находятся крупнейшие центры подготовки кадров, научно-исследовательские институты, проектные организации, города науки, что объясняет высокий уровень развития наукоемких отраслей промышленности.

Второе место занимает Приволжский ФО - 352 684 млн. руб. или 20,01% от общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов, говоря о социально-экономических показателях региона можно отметить, что доля промышленного производства Поволжского ФО в экономике России составляет 23,9 % — это наивысший показатель (на втором месте стоит Центральный федеральный округ). Проживает здесь почти 30 млн человек, объём инвестиций в Приволжский федеральный округ составляет 15,3 % всех инвестиций России.

Замыкает тройку лидеров Сибирский ФО. Это 30% территории России, на которой вместилось бы 5 таких государств как Египет. Здесь сосредоточены около 85 % общероссийских запасов свинца и платины, 80 % угля и молибдена, 71 % никеля, 69 % меди, 44 % серебра, 40 % золота.

Как видно из представленной таблицы на Крымский ФО приходится 63 млн. руб. выданных ипотечных жилищных кредитов. Значение столь малое, что особого смысла указывать долю региона в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов нет. Это где – то 0,0036% от общего числа. В основе столь малого показателя, конечно же, фундаментальные факторы не лежат, эти данные обусловлены историческим развитие Крыма, а именно вхождением полуострова в состав Российской Федерации 11 апреля 2014 года, а так же незавершившимся процессом перехода под российскую юрисдикцию и стандарты финансовой отчетности.

Рисунок 2. Доля региона в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов, %

Несмотря на снижение общего числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, объемы выдачи таких кредитов увеличиваются по всем статьям, кроме ипотеки в иностранной валюте, к которой обычно принято относится с осторожностью. Вместе с тем возрастает объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам, как в национальной, так и в иностранной валюте. Среди всех регионов РФ в общем объеме выданных ипотечных жилищных кредитов лидирующие позиции занимают Центральный ФО, Приволжский ФО и Сибирский ФО.

Отдельные негативные тенденции на рынке ипотечного жилищного кредитования имеют место быть, но в целом рынок пока выглядит достаточно надежным и сбалансированным. Конечно, нельзя не брать во внимание влияние внешнеэкономических факторов, а именно западных санкций введенные против банковского сектора и целых секторов экономики РФ. Их глубину еще предстоит оценить. Но предварительные прогнозы неутешительны: инфляция в стране ожидается на уровне 10-15%, снижение уровня ВВП может составить 3%. Антикризисный план правительства содержит 60 пунктов и рассчитан на 2015–2016 годы. Одним из пунктов является докапитализация системно значимых банков. На эти цели будет выделен 1 трлн рублей из средств Агентства по страхованию вкладов и 250 млрд рублей из средств Фонда национального благосостояния. 300 млрд рублей будет потрачено на финансирование «Внешэкономбанка». 200 млрд рублей будет выделено на предоставление госгарантий по кредитам и займам, привлекаемым крупными компаниями. Однако работа на этом не должна останавливаться.

В настоящее время ипотечные отношения в России не достигли того масштаба и той зрелости, какими должны быть. Многие эксперты полагают, что проблема не в самой системе ипотечного кредитования, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует,

что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в

национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет велика, ипотека не будет иметь массовый характер. Поэтому для решения жилищной проблемы в нашей стране необходимо либо обеспечить увеличение уровня доходов населения, либо рост объемов жилищного строительства, с целью снижения стоимости жилья.

работу в следующих направлениях:

1) для заемщиков (населения): изменение структуры спроса населения на жилье; удешевление жилищного строительства; повышение подвижности населения в пределах территории страны;

2) для предпринимателей: обеспечение роста экономики и увеличение объемов жилищного строительства; модернизация строительных предприятий и улучшение технологий строительства; понимание необходимости снижения стоимости строительства;

3) для банков и других субъектов хозяйства: усовершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; финансирование реального сектора экономики со стороны государства и стимулирование инвестиционных потребностей населения; активизация государства при содействии реализации программ ипотечного кредитования граждан;

4) для органов государственной и местной власти: использование возможности решения жилищной проблемы, через поддержку ипотечного кредитования; активизация деятельности в строительной отрасли и других,

связанных с ней секторах экономики[3].

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16.07.1998 N 102-ФЗ (действующая редакция от 21.07.2014).

2. Ермилова М.И. Взаимодействие банков и государства в реализации российских ипотечных программ // Деньги и кредит. - 2014. - №9. - С. 54-56.

3. Кулешова Л.В. Лапина Е. Н. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2012. - № 79 . - С. 1-10.

4. Официальный сайт Центрального банка Российской федерации [Электронный ресурс]/ Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Режим доступа: http://www.cbr.ru

5. Официальный сайт агентства по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]/ http://www.ahml.ru

6. Информационный портал об ипотеке «Ипотечное кредитование в России» [Электронный ресурс] Режим доступа http://www.ipoteka-rus.ru

Код для цитирования: Скопировать