VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Рыночная стоимость прав аренды представляет собой определенную сумму денежных средств, которую покупатель готов заплатить за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от владения этим земельным участком. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.[1]

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов спроса и предложения, полезности, замещения, внешнего влияния, изменения, которые изложенны в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от обременений права аренды, правомочий арендатора, срока действия права, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. [4]

Методы используемые при оценке рыночной стоимости права аренды приведены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Методы при проведении оценки стоимости права аренды.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. [2,5]

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

- сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

- сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

- основание возникновения права аренды у арендатора;

- определение правомочий арендатора;

- срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

- характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Результаты оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка обычно используются в следующих целях:

- контроль за правильностью уплаты налогов (в соответствии со ст. 40 действующей редакции Налогового кодекса);

- определение цен договоров аренды и стартовых цен аукционов, в т.ч. в обязательном порядке при передаче в аренду федерального и муниципального имущества;

- определение налогооблагаемой базы сделки по передаче имущества в безвозмездное пользование (в соответствии с п. 8 ст. 250 Налогового кодекса, согласно которому информация о рыночных ценах «должна быть подтверждена документально или путем проведения независимой оценки»).[3]

ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Центр консультации и оценки [Электронный ресурс]: - 2005-2015. – Режим доступа: http://www.cko-info.ru

2. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков [Текст]: РаспоряжениеМинимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2001.- N29.- ст. 3026.

3. Козодаев, Михаил. Оценка аренды [Электронный ресурс] / М. Козодаев-Cаморегулируемая организация оценщиков некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». – Москва: 2004-2014. – Режим доступа: http://smao.ru

4. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. Учебник. М.: Издательство «Интерреклама», 2003. — 704 с.

5. Мещанинова Е.Г., Ткачева О.А. Государственная регистрация, учет и оценка земель: учебник для студентов, Новочеркасская гос. мелиоративная академия. -Новочеркасск: Изд-во ЮРГТУ (НПИ), 2009. – 396 с.

Код для цитирования: Скопировать