VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Введение. Актуальность темы исследования.

Аренда офиса является едва ли не самым главным вопросом в бизнесе, и имеет серьезное и важное значение для предприятия. Сегодня на рынке недвижимости существует много предложений. На первый взгляд данный факт намного упрощает решение задачи, но в этом деле всегда бывают подводные камни. При аренде офисного помещения следует учитывать много разных нюансов, для снижения риска выбрать выгодный вариант.

В рамках исследования его авторы считают важным определить источник проблемы высоких арендных ставок в Москве, рассмотреть методы её решения и дать некоторые советы, связанные с арендой помещения.

Текущая ситуация на рынке аренды недвижимого коммерческого имущества в Москве

Из-за высоких цен на аренду в центре Москвы все больше арендаторов перемещаются за пределы Садового кольца. Также многие арендаторы вынуждены съезжать из центра в связи с отсутствием парковок и введением оплаты парковки в центре Москвы, что создает определенные неудобства для клиентов магазинов или кафе и т.д. Вакантных площадей в спальных районах становится все меньше, при этом арендные ставки здесь растут, а стоимость самих помещений, наоборот, снижается.

Кроме того сокращение объема предложения в сегменте «стрит-ритейла» – торговых помещений, расположенных на первых этажах зданий, — довольно типичная ситуация для Москвы на протяжении нескольких лет. Из-за ограниченного выбора объектов в центре города и их высокой стоимости, арендаторам могут одновременно поступать по нескольку заявок от разных компаний. Что уж говорить про «топовые» предложения, на которые обычно претендуют минимум по 5 представителей разных фирм.

Цена аренды офиса в столице определяется многими факторами. Самая высокая стоимость у офисов, относящихся к «А» категории - помещения, которые позволяют арендаторам добиться получения максимального пакета услуг. Стоимость офисов «В» категории немного меньше, но арендатор при этом должен жертвовать комфортностью, из-за необходимости экономить. Офисные помещения категории «С», не относятся к бизнес-центрам, и находятся внутри административных зданий. Обычно эти помещения арендуются фирмами, которые только начинают свое становление.

Меры стимулирования развития экономики Москвы путем снижения арендных ставок.

Для борьбы с проблемой высоких цен на аренды помещений, мы бы предложили установить максимальную цену на каждую категорию, делать льготы начинающим бизнесменам и предприятиям (прежде всего малым и средним предприятиям). Например, снижать цены на определенный срок, при котором предприятие обещает выполнить некоторые нормы и при успешном старте бизнеса, отдать некоторый процент арендодателю, после чего цена аренды возобновится до своей обычной цены.

Уже сегодня реализуются различные государственные программы, направленные на поддержку малого и среднего предпринимательства в частности городские и федеральные программы поддержки малого и среднего бизнеса предоставляют московским предпринимателям и организациям возможность получить государственные субсидии в размере до 5 миллионов рублей.

Поддержка малого и среднего бизнеса и снижение арендной плате на первоначальном этапе не только не разорит экономику, но, безусловно, принесет положительные результаты. В условиях монополизации значительного числа региональных рынков создание и рост динамичных малых и средних предприятий обеспечит экономике необходимую гибкость, поскольку позволит гораздо быстрее реагировать на появление новых рыночных ниш, новых потребностей, будет способствовать созданию новых рабочих мест, стимулированию предпринимательской активности, формированию благоприятного предпринимательского климата.

Поэтому снижение арендной платы для предприятий малого и среднего бизнеса не только не разорит экономику, а позволит сформировать в стране устойчивый средний класс, массовый социальный строй, заинтересованный в политической стабильности, развитии демократических основ, повышении качества человеческого капитала и реализации «модернизационной политики» в экономике.

Ключевые моменты на этапе выбора офисного помещения:

Средняя цена за квадратный метр офиса в конце 2014 года в Москве составляла 281 146 руб. (рис.1, рис.2, рис.3). Плата за последние два года колебались, однако доминировала тенденция роста цен за квадратный метр офиса.

Рис. 1. График изменения цены за квадратный метр офиса в Москве (недельные интервал):

Источник: [5]

Рис. 2. График изменения цены за квадратный метр офиса в Москве (месячный интервал):

Источник: [5]

Рис. 3. График изменения цены за квадратный метр офиса в Москве (поквартально):

Источник: [5]

Процесс аренды офиса можно условно разделить на 2 этапа: выбор офиса и заключение договора.

Для начала необходимо определить площадь предполагаемого офиса, исходя из количества сотрудников и посетителей. Уже на этом этапе необходимо продумать, как правильно организовать рабочее место сотрудников: в какой последовательности. Необходимо заранее продумать план здания. Помните, что минимальная, эмпирически подсчитанная, площадь составляет около 6 кв. м. на человека.

Второй по значимости вопрос – местоположение. На этом этапе Вас интересует не только территориальное расположение и транспортная доступность, но и выбор части здания, где будет находиться офис. Зачастую именно от этого вопроса зависит развитие Вашего бизнеса. Помещение должно быть легкодоступным, тем самым упрощая жизнь вашим сотрудникам и клиентам. Важно также принять решение о расположении офиса внутри здания: Вас интересуют первые этажи, куда проще добраться, но где бывает часто много случайных людей, или же самые верхние этажи, которые согласно американским канонам считаются самыми престижными.

Третий (по значимости, он часто для многих стоит на первом месте) вопрос – цена. Помните, что стоимость аренды офиса в Москве возрастает пропорционально его близости к центру.

Особняком стоит выбор формата арендуемого помещения: аренда офиса в офисном центре или в отдельном здании, а ,может быть, аренда особняка. Офисный центр располагает отличной инфраструктурой для ведения бизнеса, иногда предлагаются даже мебель и оргтехника в аренду. Но данный формат имеет ряд минусов, такие как более высокую стоимость квадратного метра арендуемого помещения, более высокие коммунальные платежи. Намного выгоднее обустроить помещение самому, исходя из Ваших нужд, требований. Также в офисных центрах требуется заключать долгосрочные договора аренды, что тоже является недостатком.

Особенности заключения договора об аренде

Предметом договора является аренда здания или сооружения. Объект - само здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация. В противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Выводы.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том, что на сегодняшний день для открытия и успешного развития бизнеса в Москве не обойтись без больших финансовых вложений. Необходимо также учитывать разные стороны того или иного выбора, каждая деталь данного вопроса может играть большую роль в развитии вашего бизнеса.

Литература:

1. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). – М.: Рофэр. 2006. – 149 с

2. Майк Самми и Роджер Доусон Как разбогатеть на недвижимости в свободное время. Пер. с англ. -- М.: И. Д. Вильямс, 2007. -- 384 с.

3. Трамп Д. Самый лучший совет по работе с недвижимостью, который я когда либо получал : 100 лучших экспертов делятся своими стратегиями / Дональд Трамп ; [пер. с англ. О. Гремм]. - К. : Кириченко, 2010. - 284 с.

4. Официальный сайт журнала «Бизнес России». Режим доступа: businessofrussia.com. Дата обращения: 31 января 2015 года.

5. Федеральный ресурс по недвижимости https://www.realty.dmir.ru

Код для цитирования: Скопировать