VII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2015

Существует ряд правил, которыми будет руководствоваться суд при рассмотрении дела о признании прав собственности на самовольную постройку. Во-первых, нужно рассмотреть вопросом о том, кому принадлежит земля на данной территории, на которой находится данная постройка. Во-вторых, попадает ли данная постройка под определение объекта недвижимого имущества. В-третьих, нужно проверить на соответствие этой постройки на соблюдение всех строительных норм и правил.

Если ссылаться на ст. 219 ГК РФ, то отсюда мы понимаем, что застройщик является владельцем только строительных материалов, затраченные на постройку, либо на сам объект незавершенного строительства. Сама постройка получает статус объекта права собственности только с разрешения Росреестра. Возведение самовольной постройки само по себе является гражданско-правовым правонарушением

Руководствуясь п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка – это постройка, возведенная с нарушением законодательства и, следовательно, оно подлежит сносу лицом, который осуществил данную постройку, имея в дальнейшем цель, получить на нее право собственности.

При этом термин «постройка» не конкретизируется в ст. 130 ГК РФ, в свою очередь постройка не подлежит сносу, если она не может быть недвижимостью, т.е. не является капитальным строением.

Следовательно, если постройка в данном случае не представляет собой капитальное строение либо сооружение, то оно не признается самовольной, в силу чего не может быть подвергнуто сносу. В последствие из этого, следует отметить, что данное рассуждение в равной мере можно причислить к искам о признании права собственности на самовольные постройки.

В юридической литературе сформированы различные мнения применительно к данному термину. Некоторые авторы склоны полагать, что под «постройкой» подразумевается определенная стадия завершенности процесса строительства. При этом нужно принимать во внимание тот факт, что незаконная (самовольная) постройка предполагает определенную выраженную самостоятельность, касательно к объектам, которые уже возведены. Таким образом, мы говорим, что пристройка части сооружения, которая возводилась применительно к уже созданному объекту, не попадает под действие вышеуказанной статьи.

Другие теоретики придерживаются иной позиции, считая, что процесс реализации самовольной постройки в виде конструкции, либо иного пристроя ведет к тому, что изначально заявленная проектная документация ведет к нарушению требований, согласно которой осуществлялось строительство, поэтому площади, которые заявляющиеся как дополнительные, являясь новыми, попадают под категорию самовольной постройки.

Прибегая к практике, отметим, что суды разбирают дела данной категории в одном из двух порядков, а именно в порядках искового и особого производства. Разница заключается в том, что в первом случае у заявителя изначально отсутствуют документы, подтверждающие законность постройки. В особом случае то, что, наоборот, документы были, но по каким-либо причинам они были утрачены, и законность постройки невозможно подтвердить другими способами, кроме как через обращение в органы суда. Впоследствии иск может быть удовлетворен при условиях, что все недочеты устранены, кроме отсутствия разрешения на выполнение строительных работ. Данные споры не относятся к третейским судам, т.к. проблема носит роль публичных отношений.

Рассматривая данную позицию с правовой стороны, представляется интересным рассмотреть один из арбитражных споров о признании права собственности на торговые ряды, которые, как выясняется, возникают вследствие составной части планирования рыночного сооружения. Руководствуясь тем, что легко возводимые конструкции, павильоны, а также неподвижные сооружения с фундаментом, с дощатыми полами и кровлей из черепицы не могут иметь какие-либо неразрывные связи с землей, суд приходит к заключению, что данные строения не могут представлять собой самовольную постройку, а следственно и не представляется возможным сопоставить их с недвижимым имуществом.

В силу этого следует задаться вопросом, будет ли самовольная перепланировка представлять собой незаконную постройку?

Отвечая на поставленный вопрос, нужно подчеркнуть, что на данный момент существуют различные точки зрения, относительно которых единого мнения нет. В основном большая часть прении о признании права собственности на самовольную постройку склонно затрагивать не саму постройку, а, как правило, ее перепланировку.¹

В данной ситуации видится одна возможность признать право собственности на объект перепланировки в соответствии с установленными нормами (применительно к ст. 222 ГК РФ). Если, в конечном счете, после перепланировки был создан новый объект, который в значительной степени обладает отличительной особенностью по сравнению с первоначальным.

Из данного суждения напрашивается следующий вопрос, а какие требования необходимы для перепланировки здания, чтобы оно не призналось самовольной постройкой?

Обратимся к судебной практике. Суд не удовлетворил исковые требования о признании права собственности на нежилое помещение, полученное в результате реконструкции двух жилых помещений, поскольку перевод жилых помещений в нежилое в установленном порядке не осуществлен. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение, получившееся в результате реконструкции двух жилых помещений, как на самовольную постройку.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано в связи с тем, что истцом не соблюден установленный порядок перевода жилых помещений в категорию нежилых. ²

Опираясь на нормы Градостроительного Кодекса, мы видим, что объекты подвергающиеся перепланировке признаются равными относительно к самовольным постройкам, при этом не учитывается характер данной перепланировки. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей реализуется путем предоставления проектной документации, которая в свою очередь должна быть согласована с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора. ³

В случае, когда перепланировка недвижимости осуществлена без получения необходимых на то разрешений, то, прибегая как раз – таки, к статье 222 ГК РФ представляется возможным наказать нарушителя требований данного регламента и защитить интересы тех лиц, которые имеют в собственности помещения на законных условиях

Становится разумным полагать, что преобразование характеристик здания и образования вспомогательного помещения внутри самого сооружения, будет, расценивается как самовольная постройка, в силу того, что это потребует прибегнуть к нормам, относительно касающиеся самовольной постройки.

Особый интерес вызывает проблема, связанная с оформление отвода земельного участка под строительство и получение разрешение на строительство объекта.

Прибегая к документам, которые необходимы для земельного участка под строительство, подчеркнем, что сам документ должен включать в себя отчетливую информацию о размежевании. Кадастровые планы, не являются таковым документом, поскольку в них прописаны предположительные границы земельного участка, а как токового размежевания нет.

Не соблюдение правил разрешенного пользования при строительстве расценивается как самовольная постройка.

Сооружая различного рода объекты, арендатор должен использовать их в соответствии с целевым назначением земельного участка и не иначе, поскольку в таком случае он нарушает законные интересы арендодателя. Суд не представляет возможным признать существование права у одного лица, не нарушив, таким образом, права другого лица. ⁴

Земельный участок не может быть предоставлен под строительство, если он расположен в полосе отвода железных дорог ( ст. 90 ЗК РФ), поэтому любой объект, который был сооружен на нем, в порядке предусмотренными строительными нормами все равно будет являться самовольной постройкой.

Строительный объект, сооруженный собственником земельного участка, может рассматриваться как самовольный. Регламент разрешающий произвести застройку определяет вероятность признания самовольным сооружением объекта недвижимости даже вопреки тому, что его реализовал собственник земельного участка, отведенного для строительства. В таком случае разрешение на строительство постоянно персонализировано и включает в себя указание на площадь, на котором застраивается земельный участок, параметры сооруженного объекта и реквизиты собственника, который создал данный объект. Следовательно, если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и необходимые документы, которые позволяют ввести объект в эксплуатирование, но при этом отсутствуют разрешительные документы на строительство, то в таком случае постройка признается самовольной.

Исключительным способом защиты прав является судебное признание права собственности на самовольную постройку. Застройщику в данном случае предоставляется возможным применить судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку, например в целях того, чтобы отшагнуть от установленного законом порядка приобретения права на строительство. Впрочем, в таком случае судам не нужно замещать органы, которые в пределах своей компетенции имеют право выдавать разрешение на строительство и координировать застройку. Оттого и признание права собственности на самовольную постройку следует рассматривать в судебном порядке, как исключительный способ защиты прав. ⁵

В виду того, что не представляется возможным каким-либо образом возместить разрешение на строительство, если оно отсутствует, то рекомендуется с помощью экспертизы установить тот факт, что соблюдения всех норм произведено в соответствии с законодательством. Тот или иной документ, который выдается суду вместо разрешения на строительство, должным образом должен удостоверять эксплуатационную безопасность сооруженного объекта. Чтобы избежать попадания объекта в категорию самовольных построек, необходимо должным образом следовать всем условиям застройки. ⁶

Одним из способов устранения самовольной постройки является снос объекта, это в равной мере позволит устранить барьер в пользовании и распоряжении имуществом другого лица. ⁷

Возводя объект на чужом земельном участке без разрешения на то его собственника, не следует рассчитывать на то, что представится возможность уйти от сноса данной постройка, ссылаясь на истечение срока исковой давности.

Если у лица, который возводит данное сооружение, имелась возможность оформить необходимые разрешительные документы, но оно пренебрегло этим, то в таком случае за этим лицом не будет закреплено право собственности на возводимый объект.

В случае же, если такая постройка возведена на чужом земельном участке, но оно удовлетворяет строительным и градостроительным нормам, то у собственника земли есть все основания подать иск о признании права собственности. Тогда лицо, которое создало эту самую самовольную постройку, вправе рассчитывать на получение денежной компенсации, которая определяется в судебном порядке.

Любые сделки, реализуемые с данными постройками, признаются ничтожными, как и в равной степени, право собственности, которое приобретает лицо, которое осуществило самовольную постройку.⁸

Таким образом, мы постарались рассмотреть с разной стороны проблемы самовольных построек и возможных пути их решения, основываясь на судебной практике, мнений ученых-юристов и нормативно правовых актах РФ.

Также перед нами появилась возможность почувствовать данную проблему на себе. Итак, в Республике Башкортостан возникла стройка по адресу г. Уфа ул. 50 лет СССР между домами 45а и 47 (изображение 1).

Изображение

Данная стройка была заморожена несколько лет и не была завершена. В последствии, по нашим предположениям, была выкуплена ИП Шарифуллиным Раулем Анасовичем для завершения строительства и постройки магазина с подземной парковкой. В связи с этим было начаты строительные работы в августе 2014 года( изображение 2)

Изображение

Старое здание было снесено. По непонятным причинам забором была перекрыта дорога из-за чего жители ближайших домов стали вынуждены ездить в объезд ( изображение 3,4,5)

Изображение

Изображение

Изображение 5

При перекрытии дороги строители предложили варианты объезда через соседние дворы, но при этом не учли, что в этих дворах много машин, которые поставлены всегда таким образом, что проехать там будет физически тяжело, особенно в случае чего, пожарным машинам или скорой помощи. В данном микрорайоне Новостройка бывают такие случаи, что происходит поджог мусорных баков. Также, сам микрорайон был построен в основном в 1968 году и большинство собственников жилья имеют пенсионный возраст и к ним часто ездит скорая, которая должна как можно быстрей приехать и оказать помощь, но ей на это придется потратить больше времени из-за поиска объезда и проезда «пробки», которые иногда случаются. Мы сами были свидетелями подобного, когда скорая не могла проехать по той причине, что была зажата со всех сторон тремя машинами, которые не могли разъехаться на участке ( изображение 6,7).

Изображение 6

Изображение 7

На этом участке также были поставлены бетонные блоки, на которых располагается забор, по нашему мнению и мнению жильцов поставлен незаконно, т.к. данная дорога по проекту стройки, к ней не относится и доставляет проблемы проезда транспорта. В период с сентября по октябрь строители, не соблюдая технику безопасности, допустили падение бетонного блока на автомобиль, припаркованный по правилам ПДД около забора. Жители домов также обеспокоены шумом и пылью, которая идет от стройки. Были жалобы в полицию, прокуратуру. Были проведены проверки. По словам жителей этих домов было установлено то, что их дома начинают разрушаться. Жители в панике выходили на несанкционированный митинг, но руководство стройки вызвала полицию, которая арестовала людей, на что имели полное право (ст. 20.2 КоАП). В дальнейшем было привлечены журналисты канала «Красная Линия», снявший репортаж по поводу сомнительной стройки. На тот момент было выяснено, что у ИП Шарифуллина Рауля Анасовича с документами все в порядке, но люди негодуют, по каким причинам стройка узаконена, когда они не давали на нее согласие. На момент написания статьи дело находится в производстве.

На этом примере мы задаемся вопросом, какой будет итог данного дела? По нашему мнению, дело запутанно и нелегкое. Жителям микрорайона придется доказать, что именно из – за стройки происходит разрушение их домов. Также придется доказать как и каким образом им мешает данная стройка и то, что она является незаконно зарегистрированной и разрешенной. Обращаем ваше внимание на то, что в микрорайоне целесообразность и рентабельность строительства магазина сомнительна, т.к. даже с подземной парковкой количество мест для автомобилей отсутствует, что способствуют увеличение машин в ближайших дворах. Также можно заострить внимание на том, что в данном микрорайоне существуют несколько магазинов, один из которых находится у стройки. До начала стройки были снесены два магазина, на котором сейчас производится стройка.

К статье прилагаем фотографии с места стройки, которые были сделаны в октябре. На данный момент котлован имеет большие размеры.

Изображение 8

Изображение 9

Изображение 10

Изображение 11

Изображение 12

Заключение

Таким образом, мы постарались рассмотреть с разной стороны проблемы самовольных построек и возможных пути их решения, основываясь на судебной практике, мнений ученых-юристов, нормативно правовых актах РФ и на личном опыте.

Используемая литература

1.Мозолин В.П. // Комментарии к ГК РФ ч.1, М., 2004, с.631-632.

2. Постановление Президиума ФАС Восточно-Сибирского округа 17.07.2009 N6.

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. №194 ФЗ. Ст. 51.

4. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2013 N F81-5170/2012

5. Постановление ФАС Московского округа от 11.11.2013 N А41-25794/12

6. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2013 N А19-1578/2007.

7. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.08.2013 N А19-8716/2012.

8. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51 -ФЗ ст. 168-169.

1^ Мозолин В.П. // Комментарии к ГК РФ ч.1, М., 2004, с.631-632.

2^ Постановление Президиума ФАС Восточно-Сибирского округа 17.07.2009 N 6)

3^ Градостроительный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. №194 ФЗ. Ст. 51.

4^ Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2013 N F81-5170/2012

5^ Постановление ФАС Московского округа от 11.11.2013 N А41-25794/12

6^ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2013 N А19-1578/2007

7^ Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.08.2013 N А19-8716/2012

8^ Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51 -ФЗ ст. 168-169.

Код для цитирования: Скопировать