VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2014

Российский рынок коммерческой недвижимости развивается и, постепенно, из хаотично существующего организма превращается в организованную среду. Одна из актуальных потребностей современного рынка – профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости. В 21 веке многопрофильные фирмы осуществляют целый ряд всевозможных видов предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, в том числе и управление коммерческой недвижимостью.

Под управлением коммерческой недвижимостью принято понимать деятельность по улучшению и поддержанию состояния объекта недвижимости и прогнозированию его развития.

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости – достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях[1]:

1. Правовом (распределение и комбинирование прав на недвижимый актив). На этом этапе оказываются такие услуги как:

• консалтинг,

• маркетинг,

• брокеридж,

• оценку,

• работу с персоналом,

• управление арендой,

• работу с арендаторами;

1. Экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации объекта недвижимости). Данный этап включает в себя:

• финансовый анализ и прогноз,

• управление балансом,

• анализ рынка;

1. Техническом (содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением). Этот этап включает в себя:

• планирование офисного пространства,

• управление строительством,

• техническое обслуживание объекта,

• клининг.

Так как в Омске управление коммерческой недвижимостью довольно молодая и развивающаяся сфера предпринимательской деятельности, то сейчас развито лишь третье направление, т.е. техническое обслуживание здания.

Целевыми направлениями реализации инвестиционной стратегии управления коммерческой недвижимостью являются:

– увеличение стоимости отдельного объекта недвижимости и имущественного комплекса в целом;

– максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащим им недвижимым активам;

– повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

– обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;

– поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Суть передачи управления коммерческой недвижимостью в профессиональные руки заключается в том, чтобы максимизировать прибыль и наиболее эффективно использовать здание. Рост доходов от грамотного менеджмента перекрывает рост расходов – то есть оплаты услуг компании.

Передав коммерческую недвижимость компании, специализирующейся на этой деятельности, собственник не только освобождает личное время, но и начинает зарабатывать больше.

В настоящее время в России далеко не все собственники недвижимого актива готовы отдать его в управление специализированным компаниям. Но вместе с тем, все же, следует отметить и тенденцию роста объема услуг профессионального управления недвижимостью. Это связано с тем, что в результате эффективной работы управляющих компаний собственник все больше начинает им доверять свое имущество. В сфере недвижимости эту задачу успешно решают компании, оказывающие сервейинговые услуги.

Сервейинговые услуги обеспечивают профессиональное, комплексное, системное управление недвижимостью. Их особенность заключается в том, что управление недвижимостью осуществляется в интересах собственника объекта и нацелено на получение конкретного результата. В то же время в процессе оказания данных услуг предполагается четкое разделение функций собственника и управляющей компании. В итоге сочетание профессионального управления недвижимостью, с одной стороны, и принятие стратегических решений собственником недвижимости с другой, позволяет наиболее эффективно использовать недвижимое имущество, сохраняя при этом контроль над ним.

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью – выгодный бизнес, который в России переживает период довольно быстрого роста. За короткий промежуток времени, за 10–15 лет, Россия прошла путь по развитию данного вида бизнеса, на который западным странам понадобилось порядка 100 лет. Актуальность данной сферы услуг подтверждается появлением программных средств, позволяющих автоматизировать процессы управления недвижимостью. Например,1С: Предприятие 8 Аренда и управление недвижимостью (рис.1) [2].

Рисунок 1 – 1С: Предприятие 8 Аренда и управление недвижимостью

С учетом того, что становление компаний пришлось на довольно тяжелое время в экономике страны, связанное со всем известными потрясениями, они, в условиях жесткой конкуренции, наработали богатый практический опыт, позволяющий им предлагать своим клиентам широкий набор услуг. Российские управляющие компании на данный момент обладают большой эластичностью и оперативностью, связанной с работой в условиях российской специфики.

Ю. О. Толстых и А. С. Зимина отмечают следующие факторы сдерживающие развитие деятельности управляющих компаний [3]:

1. отсутствие апробированных и доступных стандартов и методик профессионального управления недвижимостью;

2. нехватка квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью;

3. слабое развитие инфраструктуры управления недвижимостью;

4. отсутствие профессиональных независимых консультантов по управлению недвижимостью;

5. невысокий уровень активности управляющих компаний в продвижении собственных услуг;

6. отсутствие специальных законов, посвященных исключительно сервейинговой деятельности.

Следствием всего этого является низкий уровень управления недвижимостью и отсутствие у собственников заинтересованности в сотрудничестве с профессиональными управляющими компаниями.

В Омске услуги по управлению недвижимостью встречаются редко. До 2009 года сервейинговых компаний было около десяти – большинство из которых являлись филиалами или дочерними компаниями крупных агентств недвижимости, но ни одна из них не смогла пережить кризис, в настоящее время управлением коммерческой недвижимостью в Омске занимается только одна компания, в то время как в Новосибирске насчитывается более 20-ти управляющих компаний, в Москве более 80, а в Санкт-Петербурге более 150 компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью. Что говорит, о существенном отставании омского региона в этой сфере.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, не понимают, что недвижимость нуждается в профессиональном управлении. Пользуясь услугами сервейинговых компаний они могут гарантировать качество предоставляемых арендаторам услуг, избавляются от необходимости решать множество текущих затратных по времени проблем, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, поиском поставщиков, подрядчиков, решением юридических вопросов, общением с арендаторами.

В российской практике полный цикл мероприятий по управлению включает в себя:

- Проверку принимаемого имущества и разработку концепции развития объекта;

- Выбор подрядных и субподрядных организаций;

- Взаимодействие с арендаторами;

- Бухгалтерское и юридическое сопровождение (Бюджет доходов и расходов, подготовка финансовых отчетов);

- Обеспечение комфортных условий работы арендаторов на объекте;

- Управление реконструкцией, ремонтом и модернизацией здания;

- Взаимодействие с государственными структурами, органами местного самоуправления, связанными с управлением и эксплуатацией зданий;

- Коммерческое использование объекта: привлечение арендаторов, заключение договоров, контроль за выполнением договоров;

- Составление рекомендаций (бизнес-план развития объекта, инвестиционная концепция)

- Разработка плана профилактических работ, обучение персонала.

В системе управления недвижимостью можно выделить пять следующих блоков – функциональный, оперативный, проектный, контрольный и блок управления результатами.

Первый блок включает стратегические, маркетинговые, учетно-аналитические, финансовые, информационные, кадровые инструменты и Механизмы – основные в любой системе управления.

Второй – комплекс оперативного управления — отвечает за непосредственную реализацию функций и задач по бесперебойному функционированию и наилучшему текущему использованию каждого объекта недвижимости в соответствии с его жизненным циклом.

Третий блок обеспечивает своевременную и качественную их разработку и реализацию, а также необходимое для этого финансовое, материальное, кадровое, информационное сопровождение.

Основные задачи четвертого – контрольного – блока – постоянный мониторинг и оценка бизнес-процессов, операций и проектов на основе планирования, учета и анализа характеризующих их показателей.

Результаты функционирования перечисленных блоков – показатели и возможности, проблемы и перспективы – применяются для целевого управления результатом при подготовке управленческих решений, оценке их обоснованности с точки зрения поддержания и повышения конкурентоспособности компании и объектов недвижимости в целом и отдельных бизнес-процессов, механизмов и инструментов в частности (пятый блок). Схема блоков (рис.2) представлена ниже.

 

Система управления недвижимостью

 

 

стратегические, маркетинговые, учетно-аналитические, финансовые, информационные, кадровые инструменты и механизмы

 

 

функционирование и наилучшее текущее использование объекта

 

 

финансовое, материальное, кадровое, информационное сопровождение

Мониторинг, оценка бизнес-процессов, операций, проектов, планирование, учет и анализ показателей.

Непосредственное управление недвижимостью

 

Рисунок 2– Система управления недвижимостью

В западных странах управление коммерческой недвижимостью развилось в самостоятельную отрасль менеджмента, и большинство собственников коммерческих объектов передают эту работу компаниям, предоставляющим соответствующие услуги. В Америке и Европе есть четыре основных подхода к управлению недвижимостью.

Рисунок 3 – Подходы к управлению недвижимостью [4]

Facility Management (англ. facility – «удобства; средства обслуживания»). Эта услуга включает в себя текущее обслуживание и уход за коммерческим зданием. Обычно Facility Management выбирают отели, курортные и спортивные комплексы, офисные центры. Обязанности компании в данном случае включают поддержание в надлежащем состоянии систем вентиляции и кондиционирования, электропроводки, систем освещения, водоснабжения и канализации, а также клининг, украшение к праздникам и охрану. В некоторых случаях устанавливается программная поддержка: регулирование систем жизнеобеспечения и охраны частично автоматизировано.

Данное направление не имеет широкого распространения в России, но некоторые управляющие компании оказывают услуги по обслуживанию недвижимости.

Property Management (англ. property – «собственность»). Услуга Property Management имеет много аспектов и уже намного ближе по характеру непосредственно к бизнесу и заработку с коммерческой недвижимости, чем предыдущая. В обязанности компании, которая предоставляет данную услугу, входит поиск арендаторов, ведение бухгалтерской отчетности, управление финансами проекта. Эти компании от лица владельца ведут судебные дела со страховыми фирмами, арендаторами или подрядчиками.

Property Management наиболее популярное направление в нашей стране, данные услуги оказывает большинство компаний, осуществляющих деятельность по управлению коммерческой недвижимостью.

Building Management (англ. building – «строительство»). Как ясно из названия, этот подход включает управление проектированием и строительством объекта. Вопросы, связанные со сносом, выбором строительных материалов и технологий, инженерных систем и системой технической эксплуатации – в компетенции компании, предоставляющей услугу Building Management.

А. В. Талонов отмечает, что встречается толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация. Некоторые специалисты считают, что Building Management – это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами [5].

В России Building Management как правило осуществляют компании–застройщики и инвесторы.

Asset Management (англ. – «активы, имущество, фонды»). Если предыдущие три услуги постепенно становятся привычны для России, то выше обозначенная услуга пока практически не востребована в наших широтах. Эта услуга предполагает управление финансовыми активами собственника недвижимости.

Современный рынок недвижимости ставит свои условия. Сейчас многим объектам недвижимости не хватает профессионального управления, будь то бизнес-центр, офисно-складской или торгово-развлекательный комплекс. Ведь управляющая компания способна наиболее грамотно выстроить политику управления объектом – организовать финансовые потоки, содержать здание в надлежащем виде, вести договорную политику с собственниками/арендаторами. Без нее у объекта нет будущего. Уже через 3-4 года совсем новое здание, например, Бизнес-центр класса А превратится в Бизнес-центр класса В, а там и С не за горами. «Жить» в Бизнес-Доме класса А – это имидж компании, это залог того, что компания успешна, ее бизнес развивается и растет.

Подводя итог, следует отметить, что услуги по строительству, планированию недвижимости и управлению финансовыми активами собственника предоставляются гораздо меньше, чем услуги по техническому обслуживанию и так называемая Property Management услуга. Наибольшее число компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, в регионах профессиональное управление недвижимостью – мало востребованное направление деятельности. Это связано, и с тем, что в крупных городах инвесторами при строительстве коммерческой недвижимости выступают, в том числе иностранные компании, которые обычно отдают управление объектами специализированным компаниям, в регионах собственники коммерческой недвижимости не готовы нести дополнительные расходы на управление недвижимостью, что в свою очередь приводит к снижению эффективности ее эксплуатации.

Список литературы:

1. Родионова, Н. В. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости / Н. В. Родионова // Аудит и финансовый анализ. – 2007 . – № 3; URL : http: // www.auditfin.com/fin/ 2007/ 3 / Rodionova/Rodionova % 20.pdf

2. Возможности программы 1С: Предприятие Аренда и управление недвижимостью / Отраслевые и специализированные решения 1С Предприятие // URL http://solutions.1c.ru/catalog/rentestate/features (дата обращения 10.02.2014).

3. Толстых, Ю. О. Основные функциональные модели сервейинговой деятельности и перспективы развития сервейинговых компаний при управлении коммерческой недвижимостью в условиях рыночной экономики / Ю. О. Толстых, А. С.Зимина // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 1; URL : http://www.science-education.ru/115-11901 (дата обращения 10.02.2014).

4. Ломакина, С. А. Развитие сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью: автореф. дис. канд. экон. наук / С. А. Латынина; ФГОУ ВПО «РГУТиС». – М, 2009. – 24 с.

5. Талонов, А. В. Faciliti Management / А. В. Талонов // URL : http://www.facility-org.ru/fm.htm (дата обращения 10.02.2014).

Код для цитирования: Скопировать