VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2014

Как известно, рынок недвижимости в годы СССР полностью регулировался государством. Основополагающими шагами к становлению и развитию легального рынка жилья стало постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 года № 134 «Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплата расходов на их содержание и ремонт» , который дал возможность гражданам страны приобретать в собственность жилье, но не давал возможности ее реализации.

Рынок жилья в России достаточно молод, однако, развиваясь, он успел пройти все этапы становления .

На сегодняшний день можно с полной уверенностью заявить, что рынок жилья в России не отстает от развития современных развитых стран. если рассматривать жилищный фонд страны , а это 3 млрд кв.метров, то уже 2,5 млрд кв. метров - частная собственность. В свою очередь доля приватизации колеблется в зависимости от оценки от 70 до 80 %.

Стоимость жилищного фонда на 2012 году достиг уровня 10 трлн долларов США.

Официальные данные о стоимости жилья в России Федеральная служба государственной статистики собирает с 1996 года.

Рынок жилья является составляющим звеном рынка недвижимости.

Чтобы иметь правильное представление о рынке жилья необходимо разобраться что из себя представляет рынок недвижимости.

Под рынком недвижимости следует понимать - механизм, являющийся соединяющим элементов обеспечивающий отношения между юридическими и физическими лицами, имеющий главную цель- получение прав на не недвижимость , обмен их на деньги или на другие активы.

Безусловно, существует определенный перечень факторов формирующих рынок жилья.

В данной научной работе мы рассмотрели наиболее интересные и мало изученные на наш взгляд.

В качестве объекта исследования мы взяли среднерыночные цены на первичном рынке жилья (У).

А в качестве факторов, которые оказывают влияние на формирование этих цен выбраны :

• Численность городского населения

• Численность сельского населения

• Иммиграция в РФ

• Объем и структура доходов населения

• Индексы цен на первичном рынке жилья по РФ

Таблица 1

1.Построим диаграммы рассеяния, представляющие собой зависимости Y от каждого из факторов Х.

Рис. 1 по диаграмме рассеяния для Х1наблюдаем отрицательную линейную связь между среднерыночными ценами и численностью городского населения.

Рис.2 по диаграмме рассеяния для Х2 наблюдаем отрицательную линейную связь между среднерыночными ценами и численностью сельского населения.

Рис .3 по диаграмме рассеяния для Х3 мы наблюдаем нелинейную связь между среднерыночными ценами на жилье и иммиграцией на территорию РФ

Рис. 4 по диаграмме рассеяния для Х4наблюдаем прямую, линейную связь между среднерыночными ценами на жилье и объемов денежных доходов населения.

Рис.5 по диаграмме для Х5 видно наблюдаем прямую линейную связь между ценами на жилье и индексами цен на первичном рынке жилья по РФ

2.Выберем факторные признаки для построения регрессионной модели с помощью пошагового отбора методом исключения.

Таблица 2

Показатель R-квадрат = 0,96 , что говорит о достаточно высокой адекватности построенной нами регрессионной модели.

Уравнение регрессии: У =1761038,80-12064,73х1-11874,01х2-0,05х3+0,27х4-42,46х5

Экономический смысл : при изменении численности городского населения на 1 млн чел среднерыночные цены на первичном рынке жилья изменятся 12064,73руб ; при изменении объема и структуры доходов населения на 1 млрд руб. среднерыночные цены на первичном рынке жилья изменятся на 0,27 руб.

• Наиболее сильное влияние на среднерыночные цены на первичном рынке жилья оказывает фактор объем и структура доходов населения(Х4)

3. Для выбора факторных признаков построим матрицу коэффициентов парной корреляции.

	КОРРЕЛЯЦИЯ
	У	Х1	Х2	Х3	Х4	Х5
У	1,00
Х1	-0,76	1,00
Х2	-0,85	0,37	1,00
Х3	-0,18	0,38	-0,13	1,00
Х4	0,87	-0,43	-0,95	-0,09	1,00
Х5	-0,41	0,01	0,58	0,04	-0,50	1,00

Таблица 3

Анализ матрицы коэффициентов парной корреляции начинаем с анализа первого столбца матрицы.Как мы видим на Табл.3 наиболее тесная связь наблюдается между факторами Х3и Х4, т.е. Иммиграция в РФ и Объем и структура доходов населения. Сильная взаимосвязь из этих факторов с зависимой переменной (У) с фактором Х4.

4.Прогнозирование среднего значения государственного долга при уровне значимости α = 0,1.

			отклонения	отклонения	квадрат отклонения	произв отклонения	линейная
	Y	X4	Х	Y	Х	Yx	модель
2002	12939,00	3983,90	-12768,37	-23368,09	163031342,10	298372494,65	23700,31
2003	16320,00	1580,00	-15172,27	-19987,09	230197859,71	303249594,30	21326,83
2004	20810,00	1756,00	-14996,27	-15497,09	224888195,71	232398601,75	21500,60
2005	25394,00	2502,00	-14250,27	-10913,09	203070272,80	155514521,75	22237,16
2006	36221,00	13819,00	-2933,27	-86,09	8604088,89	252528,12	33410,94
2007	47482,00	17290,10	537,83	11174,91	289258,18	6010170,88	36838,11
2008	52504,00	21311,50	4559,23	16196,91	20786553,32	73845389,66	40808,62
2009	47715,00	25244,00	8491,73	11407,91	72109432,07	96872852,75	44691,35
2010	48144,00	28697,50	11945,23	11836,91	142688454,60	141394569,30	48101,15
2011	43686,00	32485,30	15733,03	7378,91	247528147,16	116092577,97	51841,01
2012	48163,00	35605,70	18853,43	11855,91	355451719,93	223524519,80	54921,92
среднее	36307,09	16752,27	0,00	0,00	151695029,50	149775256,45	36307,09
сумма	399378,00	184275,00	0,00	0,00	1668645324,48	1647527820,93	399378,00

Таблица 4.1

остатки (ошибки)	квадрат ошибок	квадрат разности ошибок	произведение ошибок	относит.ошибка
e(t)	e(t)^2	(e(t) - e(t-1))^2	e(t) * e(t-1)	е(t) -относит
-10761,31	115805750,67			0,83	2002
-5006,83	25068352,05	33114011,27	53880045,73	0,31	2003
-690,60	476932,75	18629818,66	3457733,07	0,03	2004
3156,84	9965624,96	14802802,14	-2180122,22	0,12	2005
2810,06	7896436,37	120254,95	8870903,19	0,08	2006
10643,89	113292357,70	61368867,84	29909963,11	0,22	2007
11695,38	136781937,13	1105636,98	124484328,93	0,22	2008
3023,65	9142451,36	75198941,68	35362723,40	0,06	2009
42,85	1836,50	8885134,71	129576,57	0,00	2010
-8155,01	66504175,17	67204967,31	-349477,82	0,19	2011
-6758,92	45682986,79	1949067,71	55119047,12	0,14	2012
0,00	48238076,49	25670863,93	28062247,37	0,20	среднее
0,00	530618841,44	282379503,25	308684721,09	2,21	сумма

Таблица 4.2

параметры модели
a		S (е)
19766,83	0,99	7678,39
У=19766,83+0,99*x

Т табл =

2,26

Рисунок 6

Вывод: Из графика мы видим, что на протяжении 11 лет среднерыночные цены на первичном рынке жилья увеличиваются и имеют положительный наклон, а ближайшие три года цены возрастут примерно на 21 000 рублей

Список используемой литературы :

1. 1. Многомерный статистический анализ в экономических задачах: компьютерное моделирование в SPSS: Учебное пособие / Орлова И.В., Концевая Н.В., Уродовских В.Н., Филонова Е.С., Турундаевский В.Б. - М.: Вузовский учебник, 2009. – 309 .

2. Экономико-математические методы в примерах и задачах: Учеб. пос. / А.Н. Гармаш, И.В. Орлова, Н.В. Концевая и др.; Под ред. А.Н. Гармаша - М.: Вузовский учебник: НИЦ ИНФРА-М, 2014 - 416с.

Код для цитирования: Скопировать