VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2014

В России появился и активно развивается рынок ипотечного капитала. Среди различных направлений рынка ипотечного капитала кредитование под залог жилой недвижимости является для экономики наиболее значимой и перспективной формой ипотечного кредитования. Жилье в силу особой его характеристики - недвижимого характера является идеальным средством обеспечения обязательств.

Ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности.

В ныне действующем Гражданском кодексе РФ содержится ряд статей, регулирующих залоговые обязательственные правоотношения, однако хотелось бы отметить ряд факторов не указанных в кодексе, присущие банкам или иным кредитным организациям, которые могут быть вызваны разными причинами: экономическими, инфляционными, рисками неполучения прибыли, неплатежеспособностью клиента и т.д.

Как правило, большая часть ипотечных кредитов выдается на срок более 20 лет. В связи с этим, в экономике происходят большие изменения, а так же в кредитной и банковской системе, системе налогообложения, в стоимости имущества и т. д., и все это порождает системные причины так же влияющие на степень риска.

Банки зачастую не располагают надежно разработанным процессом управления кредитным риском, что ставит перед ними ряд проблем, которые характеризуются:

• долгосрочным характером кредита;

• обеспечением возвратности кредитных средств, осуществляемых в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

• способом погашения кредита [11].

В этой связи представляется актуальным рассмотреть вопросы и способы минимизации последствий этих рисков. Наиболее действенным и эффективным средством избежать неблагоприятных последствий, порождаемых как системными, так и субъективными причинами, на исполнение ипотечных обязательств является страхование.

Ипотечное страхование позволяет распределить риски между страхователем и субъектами ипотечного рынка и тем самым повысить надежность системы ипотечного кредитования в целом, уменьшить размер начального взноса при приобретении жилья в кредит, что обеспечит доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения.

Основой для осуществления ипотечного страхования в Российской Федерации являются нормы ст. 334 и 343 ГК РФ, а также ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» [2].

Современное ипотечное страхование в России осуществляется на основании комплексного договора страхования, сочетающего в себе как имущественные, так и личные виды страхования. Договор ипотечного страхования предусматривает следующие виды страхования:

1. Страхование имущества, являющегося предметом ипотеки. На данный момент банки, предоставляющие ипотеку, значительно ограничили перечень имущества, рассматриваемого в качестве залога. В большей степени подвержены материальному ущербу дома из бруса, квартиры в малоэтажных жилых домах. Следовательно, данное жилье банки предпочитают не брать в ипотеку. Застраховать данное жилье также крайне проблематично ввиду высокой степени вероятности страхового риска (при том, что в силу п. 1 ст. 9 Закона РФ «Об организации в страховом деле в РФ» застраховать можно только на случай наступления события, имеющего среднюю степень вероятности). Квартиры в панельном или кирпичном доме меньше подвержены ущербу, поэтому их кредитуют охотнее, в отличие от деревянных строений [3].

2. Страхование титула, т. е. риска утраты права собственности на имущество, являющееся предметом ипотеки. Целью данного страхования является защита прав добросовестного приобретателя от финансовых потерь, связанных с требованиями третьих лип, в случае наличия дефектов в правовом титуле.

3. Личное страхование заемщика. В первую очередь банки акцентируют внимание на страховании жизни и здоровья самого заемщика, особенно от болезней, так как согласно статистике именно заемщики более подвержены риску, нежели имущество, являющееся предметом залога. Таким образом, банк уберегает себя от предполагаемых убытков из-за смерти заемщика, полной или частичной утраты трудоспособности.

4. Страхование ответственности заемщика за непогашение кредита. Целью данного вида страхования, с одной стороны, является защита прав кредитора в случае заключения договора ипотеки с недобросовестными должниками, которые не способны ежемесячно осуществлять платежи по ипотечному кредиту (в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств заемщик (страхователь) обращается в страховую компанию для выплаты остаточной задолженности по кредиту). С другой — защита интересов заемщика. Благодаря появлению данного страхового продукта стала возможной практика выдачи ипотечных кредитов при наличии у заемщика малого первоначального взноса, ведь главным условием в кредитных отношениях с конкретным заемщиком служит то обстоятельство, что первоначальный взнос, уплачиваемый по кредиту, составляет менее 20 % от стоимости недвижимости, приобретаемой по договору ипотеки.

Проанализировав тактику проведения ипотечного страхования в России на правовом уровне, можно выделить несколько проблем правового регулирования:

Во-первых, существуют некоторые расхождения между положениями законодательства и правоприменительной практикой при толковании норм. Согласно ст. 945 ГК РФ «Право страховщика на оценку страхового риска», при заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а так же вправе провести обследование страхуемого лица для оценки фактического состояния его здоровья и оценка страхового риска страховщиком на основании статьи 945 ГК РФ необязательна. Что касается судебной практики, она фактически подразумевает обязанность страховщика на проведение предстрахового осмотра и предстраховой оценки, возлагая риск негативных последствий их неосуществления на страховщика.В то же время страховщики, даже имеющие собственные службы безопасности, не могу реализовать в полном объеме весь комплекс мероприятий, направленных на оценку страхового риска, поскольку действующее законодательство не наделяет их правом осуществлять оперативно-розыскную деятельность [1].

Во-вторых, существующее законодательство не предусматривает страхования заемщика кредита на случай потери им работы по независящим от нею причинам, которые не связаны с утратой им здоровья. Оно акцентирует внимание именно на страховании жизни и здоровья страхователя, а помимо этого существуют и другие факторы, повлекшие за собой не оплату займа.[4]

В-третьих, во многих договорах ипотеки имеются условия, обязывающие залогодателя (заемщика кредита) страховать не только имущество, но и риск утраты права собственности на предмет ипотеки, а также страховать себя от несчастных случаев и болезней в пользу залогодержателя (банка). Ст.31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» говорит, что «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения». Это не соответствует ч. 2 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», которое не допускает навязывания потребителю товаров (работ, услуг) [4].

В-четвертых, в первую очередь банки акцентируют внимание на страховании жизни и здоровья самого заемщика, так как согласно статистике именно заемщики более подвержены риску, нежели объект — залогового имущества. Таким образом, банк уберегает себя от предполагаемых убытков из-за смерти заемщика, полной или частичной утраты трудоспособности, связанной, например, с алкогольной зависимостью или хроническим заболеванием. Вместе с тем это одновременно означает риски для страховых компаний, поскольку им придется выплачивать страховое возмещение в полном объеме. Данное обстоятельство не внесено в ст. 964 ГК РФ [1].

В связи с выявленными проблемами, можно предложить некоторые пути решения:

1. Что касается проведения предстрахового осмотра и предстраховой оценки страховщика, то в данной проблеме как минимум два решения. Во-первых, в ст. 945 ГК РФ можно внести поправку, в связи с которой страховщик будет обязан осуществлять оперативно-розыскную деятельность. Во-вторых, можно указать в законе об обязательном образовании группы в страховых компаниях, которые бы занимались оценкой страхового рынка. Главной обязанностью такой группы был бы осмотр страхуемого имущества.

2. Если заемщик потерял работу по независящим от него причинам и не может выплачивать займ, то это достаточно веская причина, которая должна быть указана и четко регламентирована в законодательстве. Действительно довольно часто в жизни бывают такие ситуации и, возможно именно в данном случае, стоит давать рассрочку кредитору.

3. Согласно ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителя» не допускается навязывание товаров и услуг. Этот факт не согласуется со ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». Нарушение прав потребителя должно быть наказуемо, и внесено изменение в ст. 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», где бы говорилось о добровольном, а не обязательном страховании за свой счет имущества в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Пример из судебной практики: Залогодержатель застраховал заложенное недвижимое имущество за свой счет, хотя соответствующая обязанность была возложена договором на залогодателя. Должны ли залогодержателю возмещаться расходы по страхованию предмета ипотеки из его стоимости? Согласно п. п. 1, 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать это имущество за свой счет. Подпункт 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ предусматривает, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать заложенное имущество за счет залогодателя. Однако в одном из дел арбитражный суд разрешил поставленный вопрос иначе. Согласно пп. 2 п. 2 ст. 351 ГК РФ залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае невыполнения залогодателем обязанности, предусмотренной пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ, а именно обязанности по страхованию заложенного имущества. Суд посчитал, что, заключая в данном случае договоры страхования заложенного имущества по договору ипотеки и неся расходы по его страхованию, залогодержатель действует самостоятельно на свой риск (ст. 2 ГК РФ). Учитывая, что обязанность по страхованию заложенного имущества по договору об ипотеке залогодателем залогодержателю не передавалась, суд сделал вывод, что расходы залогодержателя по страхованию заложенного имущества в соответствии со ст. 4 Закона об ипотеке возмещению не подлежат. По мнению суда, расходы, понесенные залогодержателем по добровольному страхованию заложенного имущества не являются расходами, предусмотренными ст. 4 Закона об ипотеке [7].

4. В качестве выхода из сложившейся ситуации, а именно риски страховых компаний в связи со смертью заемщика, имевшего хронические заболевания или алкогольную зависимость, необходимо внести дополнение в ст. 964 ГК РФ. Установить такие основания освобождения страховых компаний от выплаты страхового возмещения, как смерть или тяжкий вред здоровью, наступившие в результате хронического заболевания или алкогольной зависимости, о которых не было заявлено при заключении договора.

Можно сделать вывод, что ипотечное страхование, несмотря на все пробелы в законодательстве, остается индивидуальным видом страхования и продолжает развиваться во всех направлениях.

Список использованных источников:

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012)

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)

3. Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 (ред. от 25.12.2012) "Об организации страхового дела в Российской Федерации"

4. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 28.07.2012) "О защите прав потребителей"

5. Инструкция Банка России от 10.03.2006 N 128-И (ред. от 02.06.2010) "О правилах выпуска и регистрации ценных бумаг кредитными организациями на территории Российской Федерации" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 13.04.2006 N 7687)

6. "Страховые организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 2

7. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2008 по делу N А48-3564/07-7

8. постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу N А53-23022/2011

9. http://www.consultant.ru/search/

10. http://ahml.ru/ru/participants/IpStrax/

11. http://www.insurance-info.ru/

12. http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_kreditovanie