ИННОВАЦИИ В УПРАВЛЕНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ - Студенческий научный форум

VI Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум - 2014

Личный портфель

ИННОВАЦИИ В УПРАВЛЕНИИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Карпова Д.А. 1
1Ярославский государственный технический университет
 Комментарии
Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке "Файлы работы" в формате PDF

 


         Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики. Управление объектами недвижимости требует существенных инвестиционных вложений, а вопросы формирования, оценки и эффективного использования их инвестиционного потенциала являются актуальными для современной экономики, т.к. определяют современное состояние и динамику перспективного развития исследуемого рынка. В основном это связано с тем, что рынок недвижимости является самым крупным рынком с инвестиционной точки зрения. При этом в условиях нестабильности развития рыночной среды необходимо использование инновационных подходов, методов, моделей и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости, позволяющих существенно улучшить качество управления исследуемыми объектами. 
         Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором процессы инновационного развития и инвестирования реализуются параллельно, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений, росту инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности объектов недвижимости, а также к определению наиболее комфортных условия при определении стратегии и программ инновационного развития, как исследуемых объектов, так и рынка в целом. При этом особой привлекательностью обладают объекты коммерческой недвижимости, инвестиционный потенциал которых имеет многоуровневый характер, позволяющий выявлять и эффективно использовать его инновационные возможности.
         Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо учитывать специфику развития исследуемого рынка. Во многом сложности инвестирования в объекты коммерческой недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью (любое здание или сооружение представляет собой капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей), а сложности их инновационного развития высокой регламентированностью управленческих бизнес-процессов на фоне большого срока окупаемости исследуемых объектов. 
         Если формирование, оценку и использование инвестиционного потенциала рассмотреть с точки зрения стадий жизненного цикла объектов коммерческой недвижимости, данный потенциал можно представить в качестве многоуровневой системы инновационных и инвестиционных возможностей, требующих корректировок в зависимости от текущего состояния объектов, а также от их взаимодействия между собой и с внешней средой.
         Это означает, что процесс инновационного развития инвестиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости невозможен без совершенствования системы принятия инновационных и инвестиционных решений, предоставления своевременного методического обеспечения для реализуемых мероприятий, формирования механизмов и методик рации рационального управления группой взаимосвязанных или портфелем разрозненных объектов. В данной связи разработка инновационного механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости представляется весьма актуальной.     
         Современная практика инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости акцентирует внимание на изучении методов и механизмов формирования, оценки и эффективного использования их инновационных и инвестиционных возможностей. При этом не уделяется должного внимания многоуровневой «природе» инвестиционного потенциала исследуемых объектов, позволяющей получить существенный синергетический эффект при его определении и возможность эффективного управления процессом его инновационного развития. 
         Проявившаяся в условиях современного экономического кризиса функциональная неполноценность традиционных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости требует корректировки в части разработки таких инновационных механизмов и методик, которые смогли бы учитывать современную динамику меняющейся рыночной среды при определении возможностей исследуемых объектов и потребностей развития рынка коммерческой недвижимости. 
         Сложившиеся в настоящее время подходы к развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости не в полной мере отражают потребности современной экономики, что обуславливает повышенный интерес к процессам его формирования, оценки и рационального использования на различных уровнях управления. При этом существующие подходы к построению механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости достаточно разрозненны.
         Актуальность развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости обусловливает необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления действующих форм и методов управления инновационной и инвестиционной деятельностью исследуемых объектов, что, в свою очередь, определяет необходимость разработки действенного механизма развития их инвестиционного потенциала, адекватного требованиям современных рыночных отношений.[1]

         Цель работы заключается в разработке мероприятий и оценке воздействия на инвестиционную привлекательность объекта коммерческой недвижимости в соответствии с современными условиями изменяющейся рыночной среды. 

         Для достижения сформулированной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- рассмотреть инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования, реализовав системный подход к его формированию, оценке и использованию;

- выявить современные условия и предложить механизм инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- изучить мировую и отечественную практику инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;
- дать методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;
- определить роль программ инновационного развития объектов коммерческой недвижимости и оценить инновационную составляющую в процессе развития инвестиционного потенциала данных объектов;

- определить перспективы и раскрыть основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- предложить систему показателей для оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости; 
- разработать методику повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

         Объект исследования - инвестиционный потенциала объекта коммерческой недвижимости. 

         Предмет исследования - проблемы развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. 

         Методической и теоретической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по формированию, оценке, использованию и развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.


1        Теоретические основы управления объектами ком­мерческой недвижимости


1.1 Подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости

 

В настоящее время управление недвижимостью только формируется в Рос­сийской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практиче­ски отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профес­сиональной деятельности.

Управление - сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в усло­виях изменяющейся внешней среды.

Понятие «управление недвижимостью» не является достаточно устоявшим­ся, существует ряд определений, отличающихся по тому содержанию, которое вкладывается различными авторами в этот термин.

Заслуживающим внимания представляется определение управления недви­жимостью, предложенное в проекте Закона РФ «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ»: предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых граж­данским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества.

Управление недвижимостью - организация наиболее эффективного исполь­зования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижи­мости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Управление - это систематическое совершение юридических и фактических действий в отношении управляемого объекта. Объектом управления могут быть объекты недвижимости любой формы собственности. Цель коммерческо­го управления объектом недвижимости, извлечение прибыли. Воздействие на объект недвижимости осуществляется как путем юридических и фактических действий, так и сделок с объектами недвижимости[2].

Управление объектами недвижимости - осуществление комплекса мероприя­тий по поддержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии (включая организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами) и наиболее эффективному использованию его в интересах собственника[3].

Согласно действующему законодательству к объектам недвижимости отно­сятся большая группа различных по своему экономическому содержанию объ­ектов. Для совершения различных операций и процедур, связанных с недвижи­мостью, необходимо четко выделять группу анализируемых объектов. При этом недвижимость, как правило, объединяется в группы с учетом различных клас­сификационных характеристик. С точки зрения возможности приносить доход выделяют группу коммерческой недвижимости, но в экономической литературе нет четкого определения, какого типа доходы (прямые или косвенные) прино­сит коммерческая недвижимость. Это приводит к тому, что в группу коммерче­ской недвижимости можно отнести разнородные объекты - магазины, админи­стративные здания, производственные здания как предназначенные непосредст­венно для производственной деятельности, так и для обслуживания производ­ства, а также жилье и земельные участки.

Предлагается уточнить понятие коммерческой недвижимости. Под коммер­ческой недвижимостью следует понимать здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками, для которых существует возможность ограничен­ная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и эконо­мической целесообразностью, коммерческого использования посредством ор­ганизации бизнеса, позволяющего приносить доход в виде арендных поступле­ний или последующей перепродажи.

Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника.

Эти интересы собственника, могут существенно различаться, но могут быть сведены к следующему:

1)   получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

2)   получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

3)   увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

4)   использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуата­ции объекта;

5)   использование недвижимости для повышения престижа собственника.

Существует непонимание владельцами (собственниками) объектов недви­жимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, связанное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Итак, основные профессиональные принципы, связанные с управлением имущественным комплексом, включают:

1)                       системность;

2)                       разделение собственности и управления;

3)                       целенаправленность;

4)                      пообъектность;

5)                       наиболее эффективное использование;

6)                       профессиональную компетентность;

7)                       документирование;

8)                       добросовестность;

9)                       конфиденциальность;

10)                     профессиональное поведение.

Рассмотрим их более подробно.

Системность - принцип управления имущественным комплексом, заключаю­щийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении иму­щественным комплексом предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жиз­ненного цикла объекта недвижимости.

    Разделение собственности и управления - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым в процессе управления происходит раз­граничение функций собственника и управляющего. За собственником остают­ся функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управ­ления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегиру­ются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.

    Целенаправленность - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учреди­телем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить сте­пень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

    Пообъектность - принцип управления имущественным комплексом, заклю­чающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла приня­тие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого от­дельного объекта недвижимости.

С другой стороны, система управления имущественным комплексом (пред­приятием) является составной частью управления деятельностью организацией и предполагает как учет особенностей объектов недвижимости в качестве объ­екта управления, так и взаимосвязь управления недвижимостью с управлением основной производственной деятельностью предприятия. Управление недви­жимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответст­вие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, ме­стоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование.

Наиболее эффективное использование - в соответствии с данным принци­пом управление имущественным комплексом должно обеспечивать такое ра­зумное и возможное использование объекта недвижимости, которое в наиболь­шей степени обеспечивает достижение целей учредителя управления. При опре­делении наиболее эффективного использования принимаются во внимание цели учредителя управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта управле­ния, экономические и социальные результаты от различных вариантов исполь­зования объекта.

Профессиональная компетентность - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в том, что управляющий объектом должен вла­деть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ему обеспечиватьквалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям ока­зание профессиональных услуг. Для обеспечения квалифицированного управ­ления надлежит привлекать подготовленных, профессионально компетентных специалистов и осуществлять контроль за качеством их работы.

    Документирование - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым деятельность по управлению должна сопровождаться обязательным документированием, т.е. отражением полученной информации на соответствующих электронных и (или) бумажных носителях (документации)

    К документации по управлению относятся:

-        описания (инвентаризационные ведомости, поэтажные планы, фотографии, технические паспорта) объекта управления;

-        материалы экспертиз (технической, рыночной, местоположения, юридиче­ской, экономической) объекта;

-        концепция управления объектом с обоснованием варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования;

-        программа управления объектом;

-        бюджеты доходов и расходов от управления объектом;

-        планы-графики работ по управлению;

-        описания использованных собственника (управляющей компании) проце­дур и их результатов;

-        документы, описывающие взаимоотношения собственника (управляющей компании) с потребителями объекта управления, поставщиками товаров, работ, услуг, государственными надзорными органами;

-        отчетность по управлению недвижимостью;

-        другие документы.

    Документация по управлению может быть создана управляющей компанией, либо получена от учредителя управления или поставщиков.

    Состав, количество и содержание документов, входящих в документацию по управлению, определяются, исходя из:

-        требований, предъявляемых учредителем управления;

-        характера и сложности объекта управления;

-        необходимого уровня руководства и контроля за работой персонала отдела управления собственника, управляющей компании и подрядных организаций при выполнении отдельных процедур.

    Добросовестность - принцип управления имущественным комплексом, за­ключающийся в обязательности выполнения собственником работ, оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тща­тельностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.

    Конфиденциальность - принцип управления имущественным комплексом, за­ключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать конфи­денциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления.

    Профессиональное поведение - принцип управления имущественным ком­плексом, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.

    Способ управления имущественным комплексом - совокупность мероприя­тий, способствующих достижению целей управления объектами недвижимости, указанных выше, на условиях эффективности, безопасности и устойчивости.

    Эффективность означает обеспечение наилучшего использования объекта при минимизации затрат на управление имущественным комплексом.

    Безопасность означает обеспечение защиты учредителя управления от рис­ков утраты и отчуждения его имущества.

    Устойчивость означает обеспечение стабильного потока доходов от управле­ния имущественным комплексом и/или гарантированное получение иной выго­ды от этой деятельности Выгодоприобретателем.

    Способ управления имущественным комплексом выбирается учредителем управления. В случае предоставления учредителем управления права выбора способа управления недвижимостью управляющей компании, последняя выби­рает способ, который в данном конкретном случае наиболее полно отвечает ус­ловиям эффективности, безопасности и устойчивости.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости возможны сле­дующие способы управления недвижимостью:

    Сдача объекта управления в аренду - подразумевает передачу всего или час­ти объекта в аренду третьим лицам (арендаторам). В этом случае финансирова­ние работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта осуществляется за счет части доходов от арендной платы.

    Управляющая компания может, по согласованию с учредителем управления, осуществлять зачет стоимости работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта управления, осуществляемых арендаторами, в счет арендной платы.

    Распределение доходов от сдачи объекта в аренду осуществляется в соответ­ствии с договором на управление объектом. Обычно 30% доходов перечисляют­ся на банковский счет учредителя управления (юридическое или физическое лицо, осуществляющее распоряжение объектом управления, от которого исхо­дит заказ на управление. Учредитель управления может осуществлять распоря­жение объектом управления на праве собственности либо на ином вещном пра­ве.) или Выгодоприобретателя (лицо, в интересах которого осуществляется управление недвижимостью и который является получателем дохода от управ­ления коммерческой недвижимостью. В качестве выгодоприобретателя может выступать собственник объекта либо третье лицо, указанное собственником (уч­редителем управления). В случаях, когда учредителем управления не обозначен в установленном порядке выгодоприобретатель, выгодоприобретателем являет­ся непосредственно учредитель управления.); 50% доходов остаются в распоряжении управляющей компании и используются им исключительно на финан­сирование работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объ­екта управления; 20% доходов остаются в распоряжении управляющей компа­нии и являются ее вознаграждением.

    Доли доходов могут варьироваться в зависимости от технического состояния объекта управления и иных факторов.

    Продажа имущества по поручению учредителя управления.

Организация управляющей компанией продажи объекта управления по макси­мально возможной цене, которая определяется, как правило, в ходе проведения открытых торгов на право покупки объекта.

    Стартовой ценой открытых торгов является рыночная стоимость объекта управления, рассчитанная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

    Управляющая компания обеспечивает подготовку иной необходимой для проведения торгов документации, а также предоставляет помещение, оборудо­вание и персонал для проведения торгов.

    Средства, полученные по результатам торгов, перечисляются на специально открытый для целей управления объектом расчетный счет. С данного счета осуществляется компенсация управляющей компании всех расходов, понесен­ных ею в связи с организацией и проведением торгов, а также выплачивается вознаграждение управляющей компании в согласованном с учредителем управ­ления размере.

    Право управляющей компании на продажу объекта управления может быть оформлено в виде опциона.

Развитие объекта управления. Развитие объекта недвижимости может осу­ществляться в целях повышения его коммерческой привлекательности, повыше­ния рыночной стоимости (в рамках предпродажной подготовки) в соответствии с выбранным вариантам наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

    Развитие объекта включает в себя следующие мероприятия:

-        высвобождение объекта: поиск площадей для перемещения видов текущего использования (инвесторов, заинтересованных в приобретении бизнеса) либо ликвидация последних, организация перемещения (переезда);

-        осуществление в установленном порядке ремонтно-строительных работ.

    Консервация объекта управления - подразумевает обеспечение управляющей

компанией прекращения использования объекта управления, остановку работ по его эксплуатации и развитию и перевод объекта в запас в соответствии с законо­дательством Российской Федерации о создании запасов.

    Передача объекта управления в залог - происходит путем привлечения заем­ных средств для финансирования работ по перепрофилированию, ремонту, ре­конструкции и реставрации объекта управления под обеспечение объекта управления. Передача объекта управления в залог осуществляется в соответст­вии с гражданским законодательством Российской Федерации. Не допускается передача в залог объектов управления, находящихся в государственной собст­венности.

    Таким образом, можно заключить, что рынок объектов коммерческой не­движимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринима­ются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стан­дартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформули­ровано. Ситуация на многих объектах коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего, часто управление осуществляется без какой-либо системы или механизма, что негативно сказывается на эффективности функционирования. [4]


1.2 Система факторов инвестиционной привлекательности для объек­тов коммерческой недвижимости

 

         Существует мнение, что время инноваций приходит тогда, когда уже отработаны типовые стандарты и технологии и необходимо дальнейшее совершенствование. Применительно к рынку коммерческой недвижимости это означает, что рынок должен сначала пройти этап стандартизации, должны сформироваться четкие и принимаемые большинством критерии оценки рынка. Только тогда придет время для следующего этапа - дальнейшего совершенствования рынка через внедрение инновационных решений. 

         Рынок управления коммерческой недвижимостью на сегодняшний день достаточно закрыт и находится в стадии развития. Достаточно сложно оценить те или иные решения, подаваемые как инновационные, в плане их полезности и коммерческой эффективности. Инновации - это естественная ступень развития. Тогда, когда выработаны и внедрены стандарты, которые дают устойчивый положительный результат, когда технологии отработаны и эффективны, но необходимо их дальнейшее усовершенствование - тогда начинается разработка инновационных решений.  Рынки коммерческой недвижимости в регионах или столице еще не прошли даже этап стандартизации. Как много у нас в городе объектов, которые действительно отвечают международным стандартам, по отношению к общему количеству объектов? Как много компаний, бизнес-процессы в которых жестко формализованы? [5]

         По мнению экспертов, инновации на рынке коммерческой недвижимости - это, скорее, тенденция в долгосрочной перспективе, но если учитывать период реализации и сроки окупаемости инвестиционного проекта, которые в сегодняшних реалиях рынка увеличиваются, то проблема внедрения инноваций становится актуальной уже сегодня. Уже сейчас необходимы инвестиционные решения, чтобы быть конкурентоспособными на рынке недвижимости завтра.

         Девелоперы в поиске - в условиях растущей конкуренции каждый пытается отыскать или придумать свою, уникальную «фишку», каждый хочет выделиться на фоне остальных своими «концептуальными отличиями». Нередко в данном контексте приходится слышать фразу: «Это наша инновация». Однако, согласно определению, не всякое новшество или нововведение может называться «инновацией», а только такое, которое серьезно повышает эффективность действующей системы.  Внедренное новшество должно обеспечивать качественный рост эффективности процессов или продукции. В связи с этим есть необходимость разделять понятия «инноваций» и девелоперских идей. 

         Стоит заметить, что на волне популярности понятия к инновациям причисляли, например, лофты на верхних технических этажах бизнес-центра, совмещение в одном объекте торговой, офисной, конгрессной и гостиничной составляющей и даже  рекламу торгового центра. 

         Сегодня модно говорить об инновациях. Использование термина «инновационный», «инновация» зачастую, всего на всего, связано с  рекламным или маркетинговым ходом. Девелоперы и инвесторы  еще только начали задумываться на эту тему.  Инновационные решения могут помочь экономить ресурсы, сохранять экологию, повысить уровень комфорта и т.д. Например, магазин, в котором нет продавцов и кассиров - это инновационное решение. [5]

         По мнению экспертов, инновационные решения могут применяться как на этапе проектирования и строительства объекта недвижимости, так и на этапе разработки концепции. Кроме того, инновационными могут быть технологии управления объектом, в том числе управление взаимоотношениями с клиентами и потребителями. На мой взгляд, сегодня очень важной становится тема психологии взаимоотношений между участниками рынка - девелоперами, управляющими компаниями, арендаторами.

         Инновации могут присутствовать в технической составляющей объекта - это использование экологически чистых материалов, энергосберегающих технологий и т.д. Есть инновации концептуального плана. Инновации в сфере маркетинга, прежде всего, как какие-либо инновационные рекламные носители. Но если мы говорим о каком-то нововведении на уровне одного объекта, это не инновация - вероятнее это креатив.

    Оценку инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недви­жимости следует проводить с позиций организации, участвующей в создании, развитии и функционировании данного объекта. Существует несколько типов (форм) таких организаций:

-        Организация как инвестор создания и развития объекта недвижимости;

-        Организация как инвестор другой организации, эксплуатирующей объект недвижимости;

-        Организация как инвестор и непосредственный исполнитель создания, развития и эксплуатации объекта недвижимости;

-        Организация, эксплуатирующая объект недвижимости;

-        Организация, принимающая участие в качестве субподрядчика в создании и развитии объекта недвижимости;

-        Организация как инвестор и исполнитель создания или развития объекта недвижимости.

Из перечисленных шести различных форм участия организаций в создании, развитии и эксплуатации объектов недвижимости для данного исследования наибольший интерес представляет вторая и третья форма. При этих формах не­обходимо в полном объеме провести обоснование эффективности управления объектом недвижимости, то есть оценить эффективность проекта по созданию, развитию или эксплуатации объекта недвижимости, а значит и оценить управ­ленческую эффективность.

При этом следует учесть возможное воздействие факторов внутренней и внешней среды на объект коммерческой недвижимости, что важно для организа­ции-участника как инвестора и непосредственного исполнителя создания, раз­вития и эксплуатации данного объекта. Критериальным показателем в этом слу­чае может быть максимальная прибыльность организации. Она же становится и объектом оценки влияния факторов внутренней и внешней среды. Необходимо подчеркнуть, что в данном случае речь идет об оценке эффективности органи­зации-участника в отношении одного конкретного объекта недвижимости, а не деятельности организации в целом, так как она может осуществлять и многую другую деятельность.

Прежде всего, необходимо отметить, что при создании, развитии и эксплуа­тации простых (несложных) объектов недвижимости организации нет необходимости вести учет и оценивать влияние на принимаемые решения по управле­нию внутренней среды в полном объеме или частично. Это вытекает из самой сущности внутренней среды и характеристик простого объекта недвижимости. Но когда рассматриваются сложные объекты недвижимости (организации) или определенное участие организации, то необходимо в полном объеме учитывать факторы как внутренней, так и внешней среды.[3]

    Переменные внутренней среды организации поддаются управленческому воздействию со стороны ее руководства, то есть существует возможность изме­нять структуру каждой переменной, сглаживать их отрицательное влияние и т.п. Совсем иная ситуация складывается при воздействии на деятельность организа­ции со стороны компонентов внешней среды. Она обладает высокой неопреде­ленностью, а ее компоненты не поддаются прямому управленческому воздейст­вию со стороны организации.

    С развитием цивилизации влияние внешней среды возрастало. Это влияние стали учитывать с использованием системных и ситуационных подходов в управлении, а в последнее время - с использованием более совершенных ин­формационных технологий. Так как организация является открытой системой, то без учета влияния факторов внешней среды не может быть построена ее эф­фективная система управления.

    В структуре внешней среды представлено множество компонентов (факто­ров). Поэтому необходим, прежде всего, отбор наиболее значимых факторов внешней среды и оценка их уровней влияния на управляемость организации, на эффективность ее работы.

Специалисты в области управления предлагают разделять внешнюю среду на две составляющие: среда прямого воздействия и среда косвенного воздейст­вия. Это две укрупненные группы факторов внешней среды. Хотя такое деление среды и формирование факторов в каждой из ее составляющих выполнено для оценки их влияния на деятельность организации, но этот же подход предлага­ется распространить и на все процессы создания, развития и эксплуатацию про­стых и сложных объектов недвижимости.

    Наиболее часто выделяет следующие факторы внешней среды прямого воздей­ствия: поставщики, потребители, конкуренты, законы и государственные органы, профсоюзы и другие общественные организации; и косвенного воздействия: по­литические факторы, экономические факторы или факторы, характеризующие изменение состояния экономики страны, факторы международного характера, со­циально-культурные внешние для организаций факторы, научно-технический прогресс.

    Для оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимо­сти, необходимо выделить факторы и показатели, на основании которых будет производиться оценка. Исходя из приведенного выше определения инвестици­онной привлекательности коммерческой недвижимости, для целей оценки не­обходимо изучить условия, влияющие на доход, приносимый недвижимостью.

    Можно выделить несколько групп таких факторов:

-        факторы, описывающие параметры недвижимости. Здесь изучается недви­жимость по описательным характеристикам и (параметры местоположения, фи­зические и функциональные характеристики улучшений и участка земли) и не­движимость как объект права (субъект собственности, право и условия пользо­вания объектом. В частности, при описании объекта недвижимости, как состав­ной части отчета об определении стоимости.

-        потребительские характеристики. По сравнению сописательными позво­ляют делать сравнения между объектами, по таким параметрам как более или менее выгодное местоположение, удобство планировки, качество ремонта, на­личие дополнительных услуг. То есть анализируются параметры, интересую­щие арендатора для выбора объекта аренды и определяют класс от лучшего к худшему объекту недвижимости. Наглядно, на примере офисных помещений сделением на классы, потребительские характеристики широко описаны ;

-        факторы стоимости. Можно сказать, что стоимость объекта недвижимости является отражением доходности, чем выше доходность, тем выше стоимость и наоборот. Поэтому исследование факторов стоимости является важным этапом анализа доходности недвижимости. Такие факторы объединяют в группы: фи­зические, социальные, экономические, административные. В литературе по эко­номике недвижимости огромное внимание уделяется определению стоимости, но и факторы стоимости также широко описаны, в частности в литературеи ряде других;[6]

-        факторы процесса девелопмента. Анализ проводится с точки зрения орга­низации бизнеса, как для самого предприятия так и потенциальных клиентов. Изучаются факторы из перечисленных выше групп, а также большое внимание уделяется разного рода ограничениям и потенциалу для эффективного расши­рения объекта. Такие факторы чаще рассматриваются в зарубежной литерату­ре, поскольку за границей этот вид деятельности в области недвижимости бо­лее развит и изучен, чем в России.[7]

Также имеет место выделить несколько других факторов:

1)     Площадь (общая, полезная, арендная).

2)    Цена предложения (для выставляемых на продажу или предлагаемых в

3)    аренду объектов).

4)     Этажность здания.

5)     Расположение в здании (этаж, вход, вид из окон).

6)     Состояние помещения.

7)     Удаленность от центра.

8)     Транспортная доступность (транспортная магистраль, пешеходная зона, во дворе).

9)     Транспортные и пешеходные потоки.

10)                       Подъездные пути (тип, покрытие, ширина, состояние).

11)                      Внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада).

12)                      Престижность улицы (известность, историческая и архитектурная при­влекательность) .

13)                      Благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освеще­ние и т.д.).

14)                      Дополнительные преимущества объекта (парковка, охрана и т.д.).

15)                      Инфраструктура окружения.

16)                      Условия продажи, аренды, финансирования.

17)                      Сведения о доходах и эксплуатационных расходах.

18)                      Строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, класс капитальности и т.д.).

19)                      Техническое состояние объекта.

20)                      Состояние инженерных сетей (внутренних и наружных).[3]

 

 

Таблица  1 - Классификация факторов, характеризующих привлекательность коммерческой недвижимости

Факторы

Составляющие

1-й уровень

привлекательность прилегающей территории и са­мого объекта

Физические характери­стики

качество (состояние) объекта

проектное решение объекта

возраст (время строительства) объекта

Земельный участок, отно­симый к объекту

площадь и форма участка прилегающей территории

состояние и обустроенность участка

плотность застройки, наличие возможности расшире­ния объекта

Подъезд к зданию (для складской недвижимости)

наличие и состояние подъездных путей

парковки

железнодорожный подъезд

Юридическое сопровожде­ние

документы, удостоверяющие права на объект

возможные наложения ареста судебными приставами

зарегистрированные сервитуты

ограничения по использованию объекта

 

 

 

 

2-й уровень

недвижимости

Привлекательность соседнего

окружения недвижимости

 

 

Характеристики местопо­ложения

расстояние до центра города или района

близость к взаимосвязанным объектам

возможность комплексного использования

Степень развитости района и соседние объекты

социально-общественная значимость района

имеющиеся здания или помещения в районе и непо­средственном окружении объекта

производственная и социальная инфраструктура

Транспортная инфраструк­тура

связь с транспортными магистралями

состояние дорог

обеспеченность общественным транспортом

Инженерная инфраструк­тура

обеспеченность всеми видами коммунальных услуг

телекоммуникации (телефонные линии, ЛВС, интернет и т.д.)

условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы

 

расходы по оплате коммунальных услуг

Инженерно-геологические

условия

несущая способность грунтов

возможность подтоплений, заболоченность

высокое стояние грунтовых вод

3-й уровень

Привлекательность внешней среды, региона, рынка

Ситуация на рынке недви­жимости

соотношение спроса и предложения со стороны потенци­альных арендаторов и арендодателей, продавцов и поку­пателей недвижимости

маркетинговый период объектов

уровень развития фирм по оказанию услуг при операци­ях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги

Условия пользования землей

права на земельный участок

плата за земельный участок

Административное регули­рование

градостроительная система

налоги на недвижимость

деятельность различных контролирующих органов

Общеэкономическая си­туация

инвестиционная привлекательность региона

тенденции развития промышленности и сферы услуг

платежеспособность предприятий и организаций

Социально-политическая

ситуация

тенденции изменения численности населения, миграции

стиль и уровень жизни (образование, занятость, дохо­ды) населения

уровень преступности

политическая стабильность

Природные факторы

экологическая ситуация

степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям

 

 

    Ниже раскрываются факторы, представленные в таблице, с позиций влияния на инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости.

    Первоначально рассматривается группа факторов, характеризующих при­влекательность прилегающей территории и самого объекта недвижимости.

Физические характеристики:       конструктивное    решение     (монолитно­

каркасное, металло-каркасное здание), состояние объекта, возраст. Физические характеристики объекта являются комплексным фактором, при этом практиче­ски не встречаются объекты с идентичными физическими свойствами.

    Выделяются следующие основные физические характеристики объектов не­движимости (зданий и помещений):

-        расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);

-        качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состоя­ние);

-        площадь (общая, полезная, арендная);

-        внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);

-       строительные характеристики (архитектурно-планировочное решение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т.

д.);

-        техническое состояние конструктивных элементов объекта;

-        наличие элементов благоустройства, качество обустройства территории;

-        качество эксплуатации здания;

-        форма и размеры помещений, удобство планировки, высота потолков и др.

    Анализ характеристик качества позволит точнее определить затраты при усло­вии инвестирования в недвижимость, требующей ремонта или реконструкции для получения приемлемого уровня дохода.

    Параметры качества недвижимости. Состояние недвижимости, время прове­дения последнего капитального и текущих ремонтов. Кроме видимых признаков физического состояния, объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабление конструкций. Поэтому состояние необходимо определять со специа­листом по технической экспертизе зданий, который может дать подробное каче­ственное и количественное описание износа. Качество недвижимости также оп­ределяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами (особенно долгоживущих элементов), что влияет на долго­вечность объекта. Соблюдение при строительстве недвижимости СНиП на соот­ветствие требованиям освещенности, сейсмоустойчивости, акустическим и теп­лотехническим характеристикам и т. д. влияет на возможности дальнейшей экс­плуатации и издержки объекта.

Архитектурно-планировочное решение объекта определяет возможности его использования и, следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка приносящей доход недвижимости. Для инвестора может быть принципи­альным вопрос назначения объекта. Однако если инвестора интересует возмож­ность получения дохода в принципе, то ему необходимо изучить доходность ка­ждого типа недвижимости и выбрать наиболее подходящий тип недвижимости. В связи с тем, что в течении времени доходность каждого сегмента рынка не­движимости может поменяться, меняются также требования, предъявляемые к недвижимости, и еще на этапе выбора объекта инвестирования необходимо проанализировать возможности по реконструкции здания. Реконструкция может быть связана с изменением назначения всего объекта или его части или может быть менее масштабного характера: установка дополнительного обору­дования (например, для повышения привлекательности складского объекта ус­тановка погрузочного и разгрузочного оборудования), изменение планировки, строительство дополнительного отдельного входа. Поэтому более универсаль­ные объекты будут иметь большую привлекательность по сравнению со спе­циализированными объектами, если инвестора, прежде всего, интересует до­ходность, а не конкретный объект недвижимости. Надо отметить, что крупные промышленные собственники, как правило имеют более развитые специализи­рованные производственные помещения. Так же возможно переоборудование нерентабельных участков собственного производства под складские и офисные помещения.

    К технико-экономическим характеристикам также относятся: общая пло­щадь объекта, соотношение общей и полезной площади, количество и площадь внутренних помещений, высота здания, тип здания (отдельно стоящее, при­стройка или часть здания) этажность, Площадь объекта определяет масштаб инвестирования с точки зрения количества инвестиционных ресурсов. Следует также учитывать, что большие по площади объекты менее ликвидны. Площадь внутренних помещений и высота должны соответствовать требуемым парамет­рам, которые устанавливаются рынком для сдаваемых в аренду объектов или требованиями конкретного инвестиционного проекта. Большая часть типов ис­пользования недвижимости, особенно объекты для торговли, предполагают, расположение на первом этаже здания и требуют отдельного входа, поэтому эти особенности также должны анализироваться в составе данной группы факто­ров. Таким образом, каждая из проектных характеристик влияет на привлека­тельность недвижимости.

    Возраст здания, который определяется с момента постройки объекта, можно в каком-то смысле назвать обобщающей характеристикой физического состояния. Новые здания будут иметь более высокую привлекательность по сравнению с объектами, эксплуатирующимися длительное время. Логично предположить, что новые здания, строятся по проектам с учетом инноваций и современных требований в строительной отрасли. Однако в виду того, что качество и экс­плуатационные условия строительства неодинаковы для каждого объекта не­движимости, то эта характеристика дополняется анализом остальных парамет­ров, определяющих физические характеристики объекта.

    Земельный участок, относимый к объекту.Площадь и форма участкаприлегающей территории, наличие других улучшений . Расположение здания на земельном участке (внутри территории, непосредственный выход на проезжую часть и видимость фасада здания, например, обзор витрин магазина с проезжей части). Обустроенность, состояние прилегающей территории (захламленность, освещенность в ночное время суток, озеленение, и т.д.). Плотность застройки прилегающего участка и наличие возможности расширения (увеличения площа­дей) существующего объекта недвижимости, а также возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта.

    Подъезд к зданию. В зависимости от функционального назначения объекта недвижимости, он должен располагать парковкой для автомашин, подъездными железнодорожными путями, территорией для подъезда большегрузных машин, площадками для погрузочных и разгрузочных работ. Наличие и состояние подъездных путей непосредственно на прилегающей к объекту территории. Например, отсутствие или недостаточная площадь места для парковки автома­шин может не соответствовать запросам арендаторов, что повлияет на доход­ность и, следовательно, на привлекательность объекта.

    Юридическое сопровождение:Рассматривается наличие у собственника или собственников (при долевой собственности) недвижимости соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством, документов, удостоверяющих право собственности, возможные наложения ареста по судеб­ному решению, зарегистрированные сервитуты и различные ограничения по ис­пользованию объекта недвижимости. Инвестор, при вложении своего капитала в недвижимость, должен быть уверен в законности прав её владельца. Право собственности, согласно законодательству подтверждается свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым органом юстиции соответствующе­го города или района, где находится объект недвижимости. В Санкт-Петербурге, например, государственную регистрацию прав на объекты недвижимости и сде­лок с ними осуществляет ГУ ФРС - государственное учреждение юстиции - фе­деральная регистрационная служба по регистрации прав на недвижимость (бывшее ГБР). [8]

    Следует провести анализ правоустанавливающих документов на предмет наличия сервитутов и ограничений, например отношение объекта к историко­культурному наследию. Существует также проблема согласования провидимых реконструкций и расширений объектов недвижимости. Если собственник не получал таких разрешений, то соответствующие органы фиксируют незакон­ность реконструкции. Все мероприятия, проводимые с объектом недвижимости и направленные на изменение его объемно-планировочных характеристик должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством. Последнее может вызвать сложности при смене собственника и регистрации его прав.

    Следующей рассматривается группа факторов, характеризующих внешнюю среду по отношению к объекту недвижимости.

    Характеристики местоположения: Местоположение является одним из наиболее существенных и комплексных ценообразующих факторов и одновре­менно с этим уникальным свойством объекта недвижимости. Престижность района и улицы (в том числе известность, историческая и архитектурная при­влекательность); удаленность от центра города; удаленность от центров локаль­ного влияния; удаленность от центров деловой активности; зона градострои­тельной ценности, близость к взаимосвязанным объектам и возможность ком­плексного использования. Последнее предполагает наличие возможности раз­нофункционального использования в соответствии с производственной необхо­димостью и условиями рынка, например, наличие на одном объекте производ­ственных, складских и офисных помещений более удобно с точки зрения воз­можности в одном месте не только производить и складировать продукцию, но и разместить в этом же здании или в приемлемой близости офисные комнаты для менеджеров. Причем здесь рассматриваются не физические возможности объекта, а внешнего окружения. В качестве взаимосвязанных объектов рас­сматривается близость к контрагентам по бизнесу (поставщикам, заказчикам и т. д.).

    Ближайшее окружение объекта: социально-общественная значимость рай­она, имеющиеся здания или помещения в районе и непосредственном окруже­нии объекта, общая производственная и социальная инфраструктура.

    При рассмотрении этого фактора необходимо обратить внимание на сле­дующие особенности окружения:

-        репутация и статус соседей;

-        состояние и репутация ближайших объектов; влияние окружающих объек­тов на привлекательность и престижность места;

-        характер соседей: взаимодополнение, конкуренция и т. п.

-        благоустройство территории (озеленение, состояние тротуаров, освещение и т. д.);

-        близость к местам парковки автотранспорта;

-        наличие магазинов (торговых центров, супермаркетов, гипер-маркетов, моллов);

-        наличие и удобство сферы услуг;

-        близость к границам рекреационных зон, паркам;

-        близость к зонам повышенной экологической опасности;

-        уровень безопасности (преступность против населения и имущества), дос­тупность правоохранительных органов, скорой медицинской помощи и пожар­ной службы;

-        наличие и близость детских садов, школ и колледжей;

-        наличие и близость спортивных и фитнес-центров;

-        культурные и развлекательные центры;

-        социальное обслуживание;

-       доступность деловых услуг (ксерокопирование, поставка офисных материа­лов, продажи и обслуживание оргтехники, профессиональные консультации и т.

п);

-        доступность услуг для сотрудников (кафе, фитнес, химчистка, аптека и т. п.) и пр.

    Необходимо не только исследовать соседние объекты на предмет оказывае­мого влияния на объект, который находится в управлении, но и осуществить прогноз их развития. Рассматриваются существующие функциональные назначения соседних объектов и возможности по их изменению. К положительному влиянию можно отнести наличие необходимых объектов инфраструктуры или объектов, определяющих назначение района, например, административные зда­ния. К отрицательным - наличие объектов, образующих высокую конкуренцию по типу использования, например, излишнее количество предлагаемых поме­щений или монопольных объектов.

    Транспортная инфраструктура. Крупные транспортные магистрали в непосредственной близости, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом. В силу наличия своей глав­ной специфической особенности - неподвижности, привлекательность объекта недвижимости ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Оказы­вают своё влияние такие факторы, как имеющийся доступ к транспортным маги­стралям, их статус, необходимый для эксплуатации объекта, состояние прилегаю­щих автомобильных дорог и степень их загруженности транспортными средства­ми.

На факторы транспортной инфраструктуры влияют следующие особенно­сти:

-        близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам;

-        характеристика прилегающих крупных трасс, улиц;

-        наличие маршрутов общественного транспорта, близость к остановкам;

-        удаленность от ближайших станций метрополитена;

-        время и удобство доступа до центра города (пешком, на общественном транспорте, на автомобиле);

-        интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

-        видимость с улицы;

-        отсутствие одностороннего движения и запретов на поворот или разворот;

-        близость мест парковки и др.

    Важным фактором является наличие непосредственного выхода на автодо­рогу по сравнению, например, с расположением внутри территории промыш­ленного предприятия, возможность доступа к объекту на общественном или личном транспорте для работников и клиентов.

    Инженерная инфраструктура.обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекомуникации и т. д. Сюда относятся снабжение электроэнергией, теп­лоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, мусоровыброс, по­жарные и охранные сигнализации, а также средства связи, к ним относится не только телефонизация и компьютерные сети передачи информации, но и высо­коскоростной доступ в Интернет. Инженерное обеспечение является важным условием функционирования объектов недвижимости и определяет воз­можности по их использованию. В зависимости от назначения объекта предъяв­ляется конкретный перечень необходимого инженерного обеспечения. К при­меру, для функционирования административного здания необходимо наличие более широкого перечня по сравнению со складским объектом, которое, в прин­ципе, может быть обеспечено только электричеством. Возможности по полному предоставлению необходимых услуг влияют на привлекательность объекта не­движимости. Также ограничения по использованию мощностей и доступ к ресурсам могут определить предпочтения при выборе конкретного объекта. То есть, необходимо изучение не просто наличия, но и количества и бесперебой­ность инженерного обеспечения, возможности по увеличению выделенных мощностей. Немаловажным являются также условия работы и степень монопо­лизма организаций, обслуживающих инженерные системы. Всё это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и вели­чину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммуналь­ных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации не­движимости, что также может повлиять на ее привлекательность. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимо­сти. В частности организация автономного теплоснабжения объекта, например оборудование современной крышной котельной. Главным и безусловным пре­имуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением явля­ется малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных тепло­пунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30-40%. Сюда так же можно отнести и организацию пожарной охра­ны и соблюдение норм безопасности на объекте.

    Инженерно-геологические условия: Факторы, которые оказывают прямое влияние на физическое состояние и возможность расширения и реконструкции объекта существующего недвижимости. Сюда входят: несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунто­вых вод и т. д.

    В завершение рассмотрим группу факторов, характеризующих общую си­туацию в районе расположения объекта, привлекательность внешней среды, ре­гиона, рынка.

    Ситуация на рынке недвижимости: Анализ рынка коммерческой недвижи­мости, его текущего состояния и перспектив развития, соотношение спроса и предложения, число потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости позволит получить необходимую информацию для принятия решения. На момент осуществления инвестиций для инвестора вы­годно, если на рынке представлено больше объектов, поскольку кроме возмож­ности выбора, действует принцип снижения стоимости при увеличении предло­жения. Однако для недвижимости, особенно коммерческой, действие принципа соотношения спроса и предложения имеет свои особенности, которые необхо­димо учитывать. Когда капитал уже вложен в недвижимость, то инвестора будут интересовать вопросы дохода и риска, поэтому выгоднее будет ситуация ограни­ченного предложения объектов на рынке. К характеристикам рынка недвижимо­сти также относятся уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и сложившаяся величина издержек за услуги посредников (ри­элтеров, юристов и других консультантов). Профессиональное оказание услуг при совершении сделок с недвижимостью снижает риски инвестора. Текущая ситуация на рынке объектов коммерческой недвижимости подробно рассмат­ривается в параграфе.

     Условия пользования земельным участком: возможные права и плата за зем­лю. В условиях современной российской действительности, в основном, харак­терно, что собственники зданий не являются собственниками находящихся под ними земельными участками. Так как большая часть земельных участков при­надлежит муниципалитетам, то часто для объектов коммерческой недвижимости заключаются договора на право пользования участками. Чаще всего, это дого­вора на право краткосрочной или долгосрочной аренды. Сроки договоров арен­ды земельных участков, в основном, составляют от 1 года до 20 лет. Договоры аренды обычно предусматривают различные ограничения по использованию земельных участков и сервитуты, что в свою очередь сказывается на доходности и стоимости недвижимости в целом. В зависимости от имеющихся у собствен­ника объекта недвижимости правоустанавливающих документов на земельный участок устанавливается определенный вид платы за землю. Это арендная плата за землю или земельный налог. Данные виды платежей также регулируются наместном уровне и оказывают влияние на привлекательность недвижимости. Необходимо так же рассмотреть возможность и условия выкупа земельного уча­стка под объектом недвижимости. Ведь земельный налог гораздо ниже, чем арендная плата за тот же участок. Поскольку большая часть городских террито­рий принадлежит муниципалитетам, то очевидно значительное их влияние на коммерческую недвижимость, которое необходимо учитывать при принятии ре­шений. [9]

    Административное регулирование: здесь рассматривается градостроитель­ная система, косвенное регулирование рынка недвижимости через установле­ние налогов и сборов при осуществлении операций с объектами недвижимости и сопутствующую этому деятельность различных контролирующих органов.

    Престижность участка территории города с градостроительной позиции влияет на привлекательность самого объекта недвижимости. Градостроительная система включает существующие правила, регулирующие зонирование и огра­ничения на тип землепользования. Объект недвижимости должен соответство­вать утвержденному генеральному плану города. Кроме того, необходим анализ возможных вариантов принятой системы землепользования при возникновении необходимости изменения функционального назначения объекта, расширения и реконструкции. К контролирующим органам относятся администрации муници­пальных образований, учреждения юстиции, пожарные, санитарно­эпидемиологические, лицензирующие и другие службы. В область их деятель­ности в частности входит регистрация прав на недвижимость, выдача лицензий на строительно-монтажные работы, выдача разрешений на отвод земельных участков под строительство и расширение зданий, и другие. Например, СЭС может не выдать разрешение на организацию пищевого производства вблизи промышленного предприятия.

Общеэкономическая ситуация: тенденции развития в стране промышленно­сти и сферы услуг, инвестиционная привлекательность региона, отрасли, пла­тежеспособность предприятий и организаций, Уровень развития бизнеса как потенциального претендента с точки зрения аренды и покупки недвижимости влияет на ее доходность и ликвидность а, соответственно, и на ее привлека­тельность для вложения капитала. Финансовые возможности предприятий, кре­дитных учреждений, наличие других источников, то есть возможности других инвесторов для инвестиций в недвижимость, могут оказать конкурирующее влияние на рынок недвижимости по увеличению количества предложения, а увеличение масштабов строительства может изменить внешнее окружение уже существующих объектов недвижимости, как в положительную, так и в отрица­тельную сторону. При оценке возможностей осуществления новых проектов по строительству, реконструкции и расширению объектов недвижимости следует учитывать потенциальные возможности местных строительных организаций, уровень конкуренции в отрасли, применяемые технологии строительства, цены на строительно-монтажные работы, и т. д.

    Социально-политическая ситуация: тенденции изменения численности насе­ления, уровень жизни (образование, занятость, доходы), уровень преступности, миграции, политическая стабильность. Улучшение социальных условий и рост жизненного уровня населения является фактором стабильности в регионе, что является предпочтительным для инвестора с точки зрения рисков.

    Природные факторы: экологическая ситуация в области нахождения объекта недвижимости, степень подверженности территории разрушительным природ­ным и антропогенным воздействиям, стихийным бедствиям. Неблагоприятная экологическая ситуация в конечном итоге отрицательно влияет на социально­-экономическое развитие территории. Степень загрязнения окружающей среды может также оказать влияние на предпочтения инвестора. Расположение объек­та недвижимости в зонах возможных стихийных бедствий несет в себе прямую угрозу физического разрушения зданий при наводнениях, землетрясениях и т.д.

    Сложность учета и оценки влияния представленных факторов объясняется высокой неопределенностью проявления факторов. Неопределенность касается как времени, так и уровня их воздействия. Кроме того они (факторы) имеют комплексный характер проявления факторов, что значительно усложняет их учет и оценку влияния на процессы создания, развития и эксплуатацию объек­тов недвижимости. По каждому из факторов необходимо не только выявить критериальные показатели оценки, но и рассчитывать уровни их влияния, что, безусловно, является непростой задачей. Особую сложность вызывает необхо­димость оценки совокупного влияния факторов.

    В этой связи количественная оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, должна проводиться в виде определения инте­грального количественного показателя. Для его определения предлагается ис­пользовать метод рейтинговых оценок, основанных на агрегировании отдельных показателей в единый сводный показатель, синтезирующий информацию как о значении отдельных показателей, так и информацию о значимости этих показателей. Для оценки значимости показателей (факторов) рекомендуется приме­нять метод экспертных оценок.

    Следует иметь в виду, что экспертный метод широко используется в практи­ке экономических обоснований. Его основным достоинством является универ­сальность - пригодность для решения любой задачи. Однако для получения дос­товерных оценок (в случае его применения) следует руководствоваться следую­щими требованиями:

-        обеспечить однозначность и четкость задаваемых экспертам вопросов, что обеспечит сопоставимость ответов;

-        привлечь достаточное число экспертов высокой квалификации;

-        обеспечить использование принципа независимости суждений.

    Для корректного определения весовых коэффициентов, отражающих сте­пень влияния факторов, детерминирующих инвестиционную привлекатель­ность объектов коммерческой недвижимости используется экспертный метод.

    Весовые коэффициенты значимости факторов инвестиционной привлека­тельности отражают современные представления участников рынка недвижи­мости о качественных характеристиках объектов, обращающихся на этом рын­ке.

На первом этапе была сформирована экспертная группа. В рам­ках проводимого исследования в качестве экспертов привлекались профессио­нальные участники рынка недвижимости, имеющие опыт работы с коммерческой недвижимостью, а также специалисты, занимающиеся теоретическим изучением данного типа недвижимости.

Практически все эксперты имеют непосредственное отношение к процессу управления объектами коммерческой недвижимости, или предоставляют ин­формацию для управления.

Для определения весовых показателей использовался метод ранга. Данный метод предполагает, что эксперт должен оценивать важность каждого фактора по шкале относительной значимости в диапазоне от 1 до 10. Разрешается выби­рать и дробные значения.

Для определения степени согласованности используется специальная мера - коэффициент конкордацииКендалла(от лат. concorda-ге - привести в соответ­ствие, упорядочить).

 

w=       12*S                                                                                                  (1)

m2*(n3- n)

 

где W - коэффициент конкордации;

S - сумма квадратов разностей отклонений между суммой оценок по каждому фактору и средней суммой рангов;

m - число экспертов;

п - число факторов.

 

Таблица 2 - Состав группы экспертов

№п/п

Тип организации

Должность эксперта

1

Промышленное предприятие

Зам. генерального директора по управлению недвижимостью

2

Промышленное предприятие

Зам. начальника отдела коммерческой недви­жимостью

3

Промышленное предприятие

Начальник группы аренды

4

Промышленное предприятие

Зам. генерального директора по кап.строи­тельству

5

Промышленное предприятие

Начальник отдела маркетинга

6

Промышленное предприятие

Начальник отдела основных фондов

7

Промышленное предприятие

Экономист

8

Эксплуатирующая организация

Директор

9

Эксплуатирующая организация

Технический директор

10

Эксплуатирующая организация

Экономист

11

Банк

Специалист по кредитованию

12

Агентство недвижимости

Риелтор

13

Агентство недвижимости

Риелтор

14

Оценочная фирма

Оценщик коммерческой недвижимости

15

Оценочная фирма

Оценщик коммерческой недвижимости

 

В таблице 3 приведены количественные параметры оценки факторов инве­стиционной привлекательности коммерческой недвижимости.

Систематизированные в табл.3  параметры используются для расчета по­казателя инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Ал­горитм оценки формировался с использованием метода агрегирования (свертки) отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирующий как информацию о значении отдельных показателей, так и информацию о значимо­сти этих показателей. Данный метод применяется Сутыриным С.Ф. и Ховановым Н.В. для оценки инвестиционной привлекательности стран. [10]

 

Таблица 3- Количественные параметры оценки факторов инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости


 

Уровень

Факторы

Обозначение

Бальное значение

Весовой коэффициент

1-й  - привлекательность объекта недвижимости

Физические характеристики

Х(1)

Отличные  - 3

0,105

Хорошие  - 2

Удовлетворительные - 1

Неудовлетворительные - 0

Земельный участок, относимый к объекту

Х(2)

Отличные  - 3

0,061

Хорошие  - 2

Удовлетворительные - 1

Неудовлетворительные - 0

Подъезд к зданию

Х(3)

Отличные  - 3

0,068

Хорошие  - 2

Удовлетворительные - 1

Неудовлетворительные - 0

Юридическое сопровождение

Х(4)

Зарегистрировано право собственности на здание - 3

0,098

Зарегистрировано право собственности на здание, земельный участок в аренде - 2

Существуют ограничения по использованию и сервитуты - 1

Документы не зарегистрированы в Учреждении юстиции - 0

           

 

Продолжение таблицы 3

Уровень

Факторы

Обозна­чение

Балльное значение

Весовой

коэффи­циент

2-й-при-

влекательность соседне­го окружения недвижимости

Характе­ристики

местопо­ложения

Х(5)

Особо выгодное с перспективой ком­плексного использования - 3

0,126

Удобное - 2

В целом приемлемое для текущей экс­плуатации объекта - 1

Неудачное - 0

Степень развитости района и соседние объекты

Х(6)

Высокоразвитый, перспективный - 3

0,09

Развивающийся - 2

Характерно неоднородное (очаговое) развитие - 1

Упадок района - 0

Транс­портная

инфра­

структура

Х(7)

Высокоразвитая - 3

0,102

Среднее развитие - 2

Слабое развитие - 1

Практически не развита - 0

Инженер­ная ин­фраструк­тура

Х(8)

Высокоразвитая - 3

0,096

Среднее развитие - 2

Слабое развитие - 1

Практически не развита - 0

Инженер­

но-

геологиче­ские условия

Х(9)

Благоприятные с возможностью рас­ширения объекта - 3

0,061

Благоприятные при текущем исполь­зовании объекта - 2

 

 

 

 

 

 

Возможно некоторое проявления влияния - 1

 

Вызывают угрозу - 0

3-й - при-

влекатель-

ность  внешней среды, региона, рынка

 

Ситуация

на рынке

недвижи-

мости

 

Х(10)

Организованный рынок - 3

0,054

Становление рынка - 2

Упорядочение отдельных сегментов, появление профессиональных посредни­ков - 1

Единичные сделки, отсутствие профес­сиональных посредников, высокий риск - 0

 

 

 

Условия

пользо-

вания­

Х(11)

Благоприятные, право собственности, низкая оплата -3

0,039

 

Лояльные - 2

 

Удовлетворительные, длительные сроки согласований, ограничения, приемлемая оплата - 1

Жесткие, срок аренды подходит к концу, высокая плата - 0

 

Админист­ративное

регулиро­вание

Х(12)

Не значительное, с учетом рыночных механизмов - 3

0,031

Лояльное - 2

Более жесткий контроль тех или иных позиций - 1

Жесткий контроль - 0

 3-й привлекательность внешней среды, региона, рынка

Обще-

экономи-ческая

ситуация

Х(13)

Благоприятная - 3

0,032

В целом отмечаются положительные тенденции - 2

Имеются отдельные положительные тенденции - 1

Неблагоприятная - 0

Социально-

политическая

ситуация

Х(14)

Стабильная - 3

0,021

 

 

Тенденция стабилизации - 2

Имеются отдельные признаки положи­тельных тенденций - 1

Нестабильная - 0

 

Природные факторы

Х(15)

Стабильная - 3

0,021

 

 

 

Тенденция стабилизации - 2

 

 

 

 

Имеются отдельные признаки положи­тельных тенденций - 1

 

 

 

 

Нестабильная - 0

 

Итого

1

 

Алгоритм оценки инвестиционной привлекательности коммерческой не­движимости может быть представлен в виде последовательности следующих этапов:

1)   формируется вектор исходных факторов, каждый из которых необходим, а все они вместе достаточны для полного, всестороннего оценивания инвести­ционной привлекательности коммерческой недвижимости по формуле 2:

Х = (Х(1),...,Х(15)),                                                 (2)

где X - вектор исходных факторов;

X (i) - факторы, характеризующие инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости;

i - индекс фактора инвестиционной привлекательности коммерческой не­движимости (i = 1, ...,15);

i = 1, ... ,4 - факторы привлекательности самого объекта недвижимости и прилегающей территории (1 -й уровень);

i = 5, ...,9 - факторы привлекательности соседнего окружения недвижимости (2-й уровень);

i = 10, ...,15 - факторы привлекательности внешнего окружения недвижимо­сти (3-й уровень);

2)   строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы привлека­тельности с использованием балльных оценок по формуле 3:

q = (q(l),...,q(15)),                                                   (3)

где:

q ( i ) - функция соответствующей исходной характеристики, определяющая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в виде балльной оценки q ( i) = q (X (i)), согласно заданным условиям принимает значения - 0, 1, 2 3-

q (i) = 0 соответствует минимальной степени проявления фактора;

q (i) = 3 соответствует максимальной степени проявления фактора.

3)   строится синтезирующая функция, сопоставляющая вектору отдельных показателей q сводную количественную оценку, характеризующую общую оценку инвестиционной привлекательности объекта с учетом весовых коэффи­циентов значимости факторов по формуле 4:

Q(q; w) = q(1) х (1)+,...,+q(15) x w(15)                                        (4)

где: Q - сводная количественная оценка показателя инвестиционной привлека­тельности коммерческой недвижимости; w (i) - весовой коэффициент, опреде­ляющий относительную значимость факторов инвестиционной привлекатель­ности, определенный экспертным путем.

    При этом по весовому коэффициенту приняты следующие ограничения:

w(i) >0

и

                      15

∑w (i)= 1

i=1

   

По аналогии с оцениванием инвестиционного климата, когда с течением времени происходит усложнение анализируемых показателей, с развитием сек­тора коммерческой недвижимости и усложнением экономических процессов, необходимо будет уточнять и дальше развивать как набор факторов, так и ме­тодику в целом.

    Таким образом, предлагаемая методика исследования дает возможность рас­считать количественный показатель инвестиционной привлекательности. Такая оценка позволит определять исходное и конечное состояние объекта недвижи­мости, применительно к которому будет применяться механизм управления, включающий совокупность управленческих решений.[4]

 

 

 

1.3   Отечественный и зарубежный опыт принятия инновационных решений

 

 

            Одно из инновационных решений в девелопменте, которое единогласно называют все эксперты - это использование «зеленых технологий». Для сравнения, по оценкам специалистов, в США ежегодный прирост рынка «зеленого» строительства составляет 19,5%. По результатам европейских исследований, рынок увеличится к 2030 году примерно в 30 раз, в Китае он прирастает в два раза ежегодно. В России пока к реализации заявлено лишь несколько десятков проектов с применением «зеленых» технологий. В качестве иллюстрации можно привести следующий пример - в этом году на статус лучшего «зеленого» объекта России претендуют только 48 объектов недвижимости из разных сегментов - именно столько заявок было подано на всероссийский конкурс по экологическому девелопменту и энергоэффективностиGreenAwards 2011.

         Тем не менее, пока «зеленый девелопмент» развивается в России крайне медленно: «Зеленые технологии» -  это действительно инновационное решение, и это уже принципиально другой качественный уровень.  Как правило, инновационные решения требуют дополнительных затрат, у нас же пока, напротив, доминирует тенденция сокращения затрат, снижения себестоимости. «Зеленое строительство» - это замечательно, но кто будет о нем думать, если оно удорожает себестоимость. Эти технологии актуальны для более высокого уровня развития рынка девелопмента, которого мы еще не достигли . [5]

         Интересен пример офисного небоскреба в Нью-Йорке, который на 100% был сдан юридическим компаниям. Там соседствовали крупные фирмы и вновь созданные. Расчет «маленьких» компаний был на то, что посетители, передвигаясь по этажам, могут "случайно" заглянуть и к ним». Конечно, подобное решение вряд ли можно назвать инновационным, однако, несмотря на количество бизнес-центров, в России ничего похожего нет. 

         Инновационные решения на рынке  управления коммерческой недвижимостью это, прежде всего, конкурентное преимущество. Чем выше конкуренция, тем тема инноваций становится более актуальна. В этом плане российским компаниям есть смысл обратить внимание на зарубежный опыт.

         Европейские компании сегодня все чаще и чаще поднимают проблему инноваций в коммерческой недвижимости. Это продиктовано необходимостью в борьбе за арендатора создавать более востребованные и конкурентоспособные объекты на рынке. С точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость ставки капитализации выше на высококачественные объекты, использующие инновации в строительстве, последующем обслуживании и эксплуатации. Объект с эффективной концепцией, обеспечивающей высокую заполняемость и ставки аренды, обладает большей инвестиционной привлекательностью.

         По мнению экспертов - будущее за нестандартными и уникальными концепциями объектов, которые будут учитывать актуальные тренды в обществе. Сегодня доминируют такие тренды как стремление к экологии, к улучшению качества жизни, стремление уйти от стресса городского образа жизни, переосмысление ценностей общества потребления, стремление наполнить обыденную жизнь новыми впечатлениями и т.д. [5]


2        Методологические основы формирования и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

2.1 Рекомендации по разработке стратегии и  механизма развития объектов коммерческой недвижимости

         Изучение современных рыночных условий позволило предложитьА.Х.Абдужабарову инновационный механизм развития инвестиционного потенциала объекта коммерческой недвижимости (ИП ОКН), отличительной особенностью которого является получение многоуровневого синергетического эффекта за счет улучшения процесса принятия инновационных и инвестиционных решений, организации рационального взаимодействия исследуемых объектов и структурных элементов их ИП на принципах преимущественного развития инновационных изменений, совершенствования инфраструктуры и использования системы экономических стимулов, обеспечивающих наиболее комфортные условия для разработки стратегии и программ управления ОКН. 
         Многоуровневый синергетический эффект достигается благодаря последовательному выявлению и использованию инновационных и инвестиционных возможностей ОКН: сначала на уровне отдельных характеристик объекта (риск, конкурентоспособность и т.д.), затем на уровне отдельного объекта с «выходом» на интегральные значения данных характеристик, после этого на уровне отдельных типов ОКН и в завершающей и инновационных терации на уровне группы взаимозависимых или портфеля разрозненных ОКН.

         При этом в основе построения инновационного механизма развития ИП ОКН лежит проблема принятия инновационных и инвестиционных решений, а также организации рационального взаимодействия объектов, ориентированной на максимизацию инвестиционной прибыли за счет создания новых и/или диверсификации портфеля имеющихся ОКН (рис. 1). В настоящее время при построении инновационного механизма развития ИП ОКН использование обозначенных выше ключевых факторов, формирующих инновационные и инвестиционные возможности объекта позволяет инвестору с помощью сравнительного подхода, по аналогии с определением рыночных арендных ставок, установить адекватный уровень ИП ОКН, сравнивая его с аналогами, структура инвестиционных затрат которых известна. Однако, помимо инновационных и иных факторов развития ИП в таком случае, нужно учесть еще и специфические качественные параметры ОКН. Подобный подход позволяет определить стратегию и наилучшую модель инвестиционного поведения для владельца ОКН с учетом его целей и возможностей повышения ИП и уровня инновационности исследуемого объекта.

Рис. 1 - Инновационный механизм развития ИП ОКН

 

         Цели собственника и инвестора могут быть объединены в одну общую группу - цели развития ИП ОКН. Причем эти цели в процессе развития ИП подвержены постоянной корректировке, что в свою очередь отражается на стратегии развития и, соответственно, требует корректировки весовых коэффициентов в построенной системе факторов развития. Тем не менее, три принципиальные цели остаются неизменными: минимизация расходов, максимизация прибыли и обеспечение бесперебойного функционирования ОКН на принципах преимущественного развития инновационных изменений. [11]

         Методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития ИП ОКН, ориентированной на повышение конкурентоспособности и рост их потенциала за счет своевременного организационно-методи­ческого обеспечения инвестиционных мероприятий, повышения универсальности использования помещений и опережающего роста торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов как наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости. Разработка стратегии инновационного развития ИП ОКН требует своевременного организационно-методи­ческого обеспечения реализуемых мероприятий, поэтому в работе изучен зарубежный и отечественный опыт инновационного развития методов формирования, оценки и использования ИП ОКН, среди которых особое внимание уделено: 

- Доминированию пообъектной ориентации при выборе и развитии методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. Основным объектом, на которого обращен процесс развития ИП является ОКН;
- Повышению целенаправленности развития методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. Каждому ОКН должна быть определена цель, имеющая соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень реалистичности и результаты по ее достижению;
- Комплексному комбинированию методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. В течение всего срока формирования условий инновационного развития ИП ОКН, параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением факторов инновационного развития его ИП;
- Повышению обоснованности инновационных и инвестиционных решений. Данная составляющая предполагает проведение инвентаризации ОКН, создание стратегически ориентированного учета, включающего систему технико-экономических, финансовых, правовых и других показателей, адекватно отражающего состояние, основные тенденции в использовании ИП и фиксирующие данные о ходе реализации тех или иных решений в целях обеспечения своевременной и точной обратной связи для корректировки ранее принятых решений по итогам их выполнения;
- Обеспечению единства системы инновационного развития методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. Система развития методов должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: цели собственника; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОКН; определение ответственных за управление каждым конкретным ОКН лиц и системы их мотивации; контроль над ОКН и деятельностью по использованию данных объектов; предоставление отчетности о результатах формирования и использования ИП; принятие инновационных и инвестиционных решений на основании анализа результатов контроля и отчетности; ответственность за результаты выбора и использования методов формирования, оценки и использования ИП ОКН;
- Профессионализму в области инновационного развития изучаемых методов. Развитие методов формирования, оценки и использования ИП ОКН должно осуществляться на профессиональной основе с использованием специализированных структур.

Своевременное организационно-методическое обеспечение инновационных и инвестиционных мероприятий, а также применение зарубежного опыта при инновационном развитии методов формирования, оценки и использования ИП ОКН позволяет определить политику инвестиционного поведения и предложить интегрированную модель инновационного развития ИП ОКН (рис. 2). Реализация модели предполагает использование следующих критериев: степень достижения целей собственника при использовании различных ограниченных ресурсов; степень достижения целей развития ИП ОКН как бизнес-процесса с наименьшими затратами; способность модели к обеспечению развивающихся потребностей в ОКН с учетом рационального и экономного использования их ИП; способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств ОКН необходимого качества при наименьших инвестиционных затратах.

 




Рис. 2- Интегрированная модель инновационного развития ИП ОКН

 

          Определение моделей развития ИП ОКН должно основываться на результатах анализа, связанного с организацией и проведением комплекса технических, экономических и юридических экспертиз ОКН, обеспечивающих получение максимального эффекта в плане расширения искомых возможностей развития, и включающих функции планирования в период до и после начала эксплуатации ОКН; мониторинга производственной деятельности объектов и стратегически ориентированного учета; координации действий инженерно-технического, обслуживающего и административного персонала; контроля и оценки инновационных преобразований и инвестиционной деятельности владельца объекта.

 

2.2Методика инновационного развития инвестиционного  объектов коммерческой недвижимости

 

 

         Методика инновационного развития ИП ОКН, в основе которой лежит разработка комплекса инновационных проектов и программ, ориентированных на улучшение качественных и количественных характеристик исследуемых объектов на различных уровнях управления (группа взаимосвязанных объектов, крупный имущественно - технологический комплекс, портфель коммерческой недвижимости). Методика представляет собой совокупность организационных, нормативно-правовых, экономических, социально-психологических и других рычагов, норм, мер, побудительных мотивов, условий и вознаграждений по выявлению, привлечению, вложению и использованию ресурсов для успешного и эффективного осуществления программ. 
         Методика инновационного развития ИП ОКН определяется внешними и внутренними факторами. К внешним относятся: социально-экономическая, инновационная, инвестиционная, фискальная, кредитно-денежная, налоговая и т.д. политика, проводимая на территории дислокации ОКН; структура и состояние бюджета и внебюджетных фондов данной территории; состояние инфраструктуры рынка и, прежде всего, кредитных учреждений; наличие потенциальных инвесторов; уровень развития науки и другие. Внутренние факторы - это степень обоснованности и реальности инновационных программ, ИП ОКН и инвестиционный климат, сложившийся на территории их дислокации, уровень социально-экономического развития данной территории, местная иерархия приоритетов в выборе образа жизни, демографическая и природно-климатическая среда и многие другие. В настоящее время, как в науке, так и на практике построение методики инновационного развития ИП ОКН основывается на совместном использовании программно-целевого, процессного и проектного управления инновационной и инвестиционной деятельностью владельца и/или инвестора данного объекта.
         Основными составляющими методики инновационного развития ИП ОКН являются (рис. 3): выявление в каждом конкретном случае (для определенной программы) источников финансирования; определение инновационных возможностей и заинтересованности инвесторов в области повышения ИП ОКН; проведение классификации ресурсов и степени их ликвидности; анализ ОКН и расчет эффекта от повышения уровня их ИП; оценка степени финансового и инвестиционного риска; построение графика последовательности и объемов вложения ресурсов в развитие ОКН; выбор форм инновационного развития и определение уровня инновационности ОКН.




Рис. 3 - Основные составляющие методики инновационного развития ИП ОКН

 

            Основные направления инновационного развития ИП ОКН: социальное, технико-техноло­гическое, финансово-экономическое.

          Социальное направление рассматривает ОКН как некий социальный организм, обладающий набором социальных и экономических стимулов, обеспечивающих инновационное развитие ИП исследуемого объекта. Из возможностей реализации данного направления можно назвать организационно-деятельностные игры, коучинг, коллективные формы организации труда на основе концепции рабочих команд, эволюционные подходы к инновационному развитию ИП. Развитие ИП ОКН осуществляется за счет самоопределения работников и выстраивания эффективных коммуникаций между ними. Здесь основным объектом и субъектом преобразований выступает личность работника.
         Методики, используемые в рамках технико-технологического направления инновационного развития ИП ОКН, базируются на методах создания сложных технических систем. Рассматривая ОКН как систему, данное направление развивает ИП через совершенствование технологии деятельности и структуру информационных потоков исследуемого объекта. При этом используются такие методики, как: системный анализ, научная организация труда, тотальный контроль качества, реинжиниринг бизнес-процессов и ряд других.
         Финансово-экономическое направление инновационного развития ИП ОКН заключается в распространении отраслевого или функционального опыта. Оно позволяет применять типовые организационные и функциональные схемы, а также осуществлять подбор персонала, «имеющего успешный опыт аналогичной деятельности». Реализация данного направления базируется на целостности экономической деятельности ОКН: системе ресурсного обеспечения деятельности и профессиональной практики в области инвестирования и инновационного развития. Главный тезис использования методик финансово-экономического направления - универсальность успешного опыта разрешения конкретных ситуаций аналогичных ОКН в области повышения их ИП. При этом активно используются методики MBA (MasterofBusinessAdministration) и бенчмаркинга.
         Очевидно, что каждое из направлений инновационного развития ИП эффективно в решении ограниченного круга задач функционирования ОКН. Поэтому для осуществления значимых преобразований в составе и структуре ИП ОКН приходится прибегать к комплексному использованию основных методик всех представленных выше направлений. При этом необходима оценка эффективности инновационного развития ИП ОКН.

         На основе портфельного анализа различных направлений использования ИП и корпоративных стратегических приоритетов его формирования должна производиться оценка эффективности его инновационного развития с учетом достигнутых ОКН рыночных результатов. При этом должна отслеживаться степень достижения целей стратегической деятельности ОКН, определяющего эффективность реализации различных направлений инновационного развития его ИП. 
         Таким образом, в рамках оценки эффективности инновационного развития ИП должны ставиться в соответствие набор критериев, характеризующих состояние микросреды ОКН, и достижение определенной желаемой структуры составляющих ИП конкретного объекта. Необходимо также раскрыть связь между параметрами ОКН и точками выхода микросреды. При этом важнейшее влияние на развитие ИП ОКН в условиях мегаполиса на данном уровне параметрических взаимодействий окажет состояние внешней среды.[11]



Рис.  4 -  Исходные данные для оценки эффективности 
инновационного развития ИП ОКН

 

3        Реализация механизма управления объектами коммерческой недвижимости на примере административного здания АО «Авангард»

 

 

3.1 Общая характеристика АО «Авангард»

 

Акционерное общество «Авангард» - научно-производственное объединение. Изначально предприятие было образовано как научно-исследовательский технологический институт, но  в соответствии с государственной программой приватизации институт был пре­образован в ОАО «Авангард». Помимо профильной деятельности (радиоэлектронная промышленность) предприятие занимается также жилым строительством и сдачей в аренду существующих объектов недвижимости.

 

Рис. 5- Структура недвижимого имущества ОАО «Авангард»


 

В настоящее время предприятию принадлежат 2 крупных объекта недви­жимости и несколько малых общей площадью более 50 000 кв.м., несколько земельных участков. Структура недвижимого имущества ОАО "Авангард" по целям и характеру использования собственником представлена следующим об­разом на рисунке 4.

Требования к операционной и коммерческой недвижимости различны: первая должна обеспечивать эффективность функционирования предприятия как целого, вторая - давать отдачу как самостоятельный экономический актив.

Для коммерческой недвижимости переход от одного вида использования к другому более возможен, чем для операционной. Это определяет более высо­кую ликвидность коммерческой недвижимости и, следовательно, ее большую привлекательность как объекта спекулятивного вложения средств.

Коммерческая недвижимость рассматривается как самостоятельный биз­нес; выступает как центр получения прибыли; основная цель управления - мак­симизация дохода и стоимости имущества.

Операционная недвижимость - это понятие, за которым стоят разнообраз­ные виды объектов недвижимости - от производственных зданий, предпола­гающих различные виды использования, до уникальных производственных комплексов (электростанции, нефтеперерабатывающие заводы и пр.) - такжесущественно отличающиеся друг от друга по уровню ликвидности, возможно­сти перепрофилирования и т.д.  

Операционная недвижимость рассматривается как составная часть бизне­са; выступает как центр затрат; основная цель управления -минимизация из­держек.

Безусловно, между рынками разных типов недвижимости нет непреодо­лимых барьеров. Напротив, изменение функционального назначения объектов и даже целых территорий - явление довольно широко распространенное, осо­бенно характерное для периодов существенных изменений в социальной струк­туре населения или отраслевой структуре экономики.

В настоящее время основное внимание уделяется управлению инвестици­онной недвижимостью на основе выделения из имущественного комплекса предприятия объектов, пригодных к перепрофилированию и использованию в качестве объектов коммерческой недвижимости - офисы, торговые комплексы, жилые дома. В качестве объектов коммерческой недвижимости могут высту­пать не только вновь построенные здания и сооружения, но и реконструирован­ные объекты.[2]

Опыт управления операционной недвижимостью в России пока очень не­значителен. На предприятиях только начинают создаваться специальные под­разделения по управлению недвижимостью, однако, в основном они также на­целены на коммерческое использование объектов недвижимости указанных предприятий. В связи с этим актуальной остается потребность в освоении ком­плексного подхода к проблемам управления операционной недвижимостью предприятий.

 

 

 

3.2Оценка инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости

 

 

Наиболее актуальными задачами в области практического управления объектами недвижимости сегодня можно считать:

-                     уточнение структуры и состава недвижимости предприятия;

-                     формализацию целей, задач и принципов функционирования объектов недвижимости предприятия;

-                     определение критериев эффективности управления недвижимостью предприятия;

-                     оценку отдельных объектов;

определение эффективных направлений структурного развития данных объектов с применением всего разрешенного законодательством инструмента­рия при использовании объектов недвижимости;

-                     полноценная защита имущественных прав предприятия;

-                     достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

В целом, на территории предприятия расположен целый комплекс зданий и сооружений, необходимых как для производственной, так и для обслужи­вающей это производство деятельности, т.е. имеются специализированные и неспециализированные здания.

К неспециализированному зданию относится расположенное вне терри­тории предприятия 2-х этажное административное здание.

В настоящее время здание не используется, и руководством было принято решение об его реконструкции с потенциальной продажей или сдачей в аренду.

Объект представляет собой отдельно стоящее капитальное здание. Общая площадь составляет 1155,4 кв. м. Физическое состояние оценивается как удов­летворительное, приемлемое для дальнейшей эксплуатации. Объект располо­жен вне территории предприятия. Доступ к зданию свободный. Так же имеется встроенный гараж и территория под автостоянку.

Площадь земельного участка под зданием и прилегающая к нему состав­ляет 830 кв. м. и находится в долгосрочной аренде у города (50 лет).

В настоящее время на рынке недвижимости существует устойчивый спрос на офисные помещения, в частности со стороны арендаторов, т. е. потен­циально объект может быть сдан в аренду, и приносить собственнику доход прямого характера. Анализируемое в работе здание относится к разряду ком­мерческой недвижимости.

         Чтобы выгоднее реализовать объект на рынке, его необходимо подгото­вить к продаже. Для этого применяется механизм управления объектами ком­мерческой недвижимости, предлагаемый в настоящей работе. Для этого следу­ет:

1) оценить инвестиционную привлекательность админист­ративного здания для тех условий и рыночных характеристик, которые сложи­лись в настоящий момент времени. Проведя оценку с использованием методи­ки, предложенной в параграфе 1.2, получаем, величину показателя инвестици­онной привлекательности административного здания. Он составляет 1,678 бал­лов. Диапазон значений оцениваемого показателя от 0 до 3 баллов, при этом максимально возможный результат оценки - 3 балла;

2) определить следующие мероприятия по преобразованию ана­лизируемого объекта способ­ные увеличить его инвестиционную привлекательность.

 


Таблица 4- Расчет показателя инвестиционной привлекательности для предлагаемых мероприятий

Фактор

весовой ко­эффициент

исходное состояние объекта

изготовление тех. паспорта, согласо­вание переплани­ровок

выполнение ремонт­ных работ

обустройство тер­ритории

ремонт инженерного оборудования, гидро­изоляция подвала

состояние после всех мероприятий

балл

балл, с учетом веса

балл

балл, с уче­том веса

балл

балл, с учетом веса

балл

балл, с уче­том веса

балл

балл, с учетом веса

балл

балл, с уче­том веса

X1

0,105

1

0,105

1

0,105

3

0,315

1

0,105

1

0,105

3

0,315

X2

0,061

2

0,122

2

0,122

2

0,122

3

0,183

2

0,122

3

0,183

X3

0,068

2

0,136

2

0,136

2

0,136

3

0,204

2

0,136

3

0,204

X4

0,098

1

0,098

2

0,196

1

0,098

1

0,098

1

0,098

2

0,196

X5

0,126

1

0,126

1

0,126

1

0,126

1

0,126

1

0,126

1

0,126

X6

0,09

2

0,18

2

0,18

2

0,18

2

0,18

2

0,18

2

0,18

X7

0,102

2

0,204

2

0,204

2

0,204

2

0,204

2

0,204

2

0,204

X8

0,096

1

0,096

1

0,096

1

0,096

1

0,096

2

0,192

2

0,192

X9

0,061

3

0,183

3

0,183

3

0,183

3

0,183

3

0,183

3

0,183

X10

0,054

2

0,108

2

0,108

2

0,108

2

0,108

2

0,108

2

0,108

X11

0,039

2

0,078

2

0,078

2

0,078

2

0,078

2

0,078

2

0,078

X12

0,031

2

0,062

2

0,062

2

0,062

2

0,062

2

0,062

2

0,062

X13

0,032

2

0,064

2

0,064

2

0,064

2

0,064

2

0,064

2

0,064

X14

0,021

2

0,042

2

0,042

2

0,042

2

0,042

2

0,042

2

0,042

X15

0,016

3

0,048

3

0,048

3

0,048

3

0,048

3

0,048

3

0,048

Показатель инвестици­онной привлекательно­сти

 

1,652

 

1,75

 

1,862

 

1,781

 

1,748

 

2,185

Эффективность прирос­та инвест. привлека­тельности Эпр)

 

0,00%

 

5,93%

 

12,71%

 

7,81%

 

5,81%

 

32,26%


 

3.3 Мероприятия для повышения эффективности управления объектом коммерческой недвижимости

 

 

         В составе мероприятий предлагается выполнить следующее:

- изготовить новый технический паспорт объекта, т.к. существующий паспорт просрочен. Кроме того, за время пользования объектом было проведе­но несколько несогласованных перепланировок, следует провести их согласо­вание и оформление необходимых документов.

- выполнить ремонтные работы. Для улучшения физических характеристик здания следует провести такие ремонтные работы, как: замена перекрытий ме­жду 1 и 2 эт.; реконструкция кровли с обустройством мансардного этажа; фа­садные работы. При этом расширение объекта за счет обустройства мансардно­го этажа и внутренних перепланировок даст дополнительные 450 кв.м площади объекта.

- произвести обустройство территории, что позволит сделать более удобный подъезд к зданию, а также улучшить состояние прилегающей территории и органи­зовать стоянку автотранспорта для нужд объекта.

Расчет показателя инвестиционной привлекательности для предлагаемых ме­роприятий - выполнить ремонт инженерного оборудования, восстановить гидроизо­ляцию подвала. На данный момент на объекте есть проблемы, вызванные затопле­нием подвала грунтовыми водами, а так же использованием устаревшего инженер­ного оборудования. Необходимо провести работы по обустройству гидроизоляции подвала и ремонту или замене инженерного оборудования на объекте.[2]

Целесообразность оформления документов и согласования планировок (тех­нического паспорта на объект) не вызывает сомнений, поскольку дает возможность отчуждения объекта, кроме этого, увеличивается ликвидность объекта за счет со­кращения времени по оформлению документов после того, когда будет найден по­купатель. Целесообразность остальных мероприятий можно обосновать увеличени­ем рыночной стоимости недвижимости на величину большую, чем затраты на их проведение. Все предложенные мероприятия определены как экономически целесо­образные. Показатели инвестиционной привлекательности, оцененные после прове­дения каждого отдельно взятого мероприятия по методике, изложенной в параграфе

1.2        составят:

-                     изготовление тех. паспорта, согласование планировок - 1,750 баллов;

-                     выполнение ремонтных работ - 1,862 баллов;

-                     обустройство территории - 1,781 баллов;

-                     ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала -1,748 баллов;

Эффективность прироста инвестиционной привлекательности каждого от­дельно взятого мероприятия, определенная по формуле 4 составит:

-                     изготовление тех. паспорта, согласование планировок - 5,93%;

-                     выполнение ремонтных работ - 12,71%;

-                     обустройство территории - 7,81%;

-                     ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала -5,81% баллов;

 

Таблица 5 - Анализ предлагаемых мероприятий________________________________

 

 

Предлагаемое мероприятие

Показатель инве­стиционной привлекательно­сти

Показатель эффективности прироста инв. привлекательности

Стоимость,

тыс.

руб.

Исходное состояние объекта

1,652

0,00%

_

Изготовление тех. паспорта, согласова­ние планировок

1,750

5,93%

50

Выполнение ремонтных работ

1,862

12,71%

367

Обустройство территории

1,781

7,81%

95

Ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала

1,748

5,81%

45

С учетом всех мероприятий

2,185

32,26%

557

 

С учетом определенной эффективности прироста инвестиционной привлека­тельности следует установить следующую очередность проведения мероприятий:

-                      выполнение ремонтных работ - 12,71%;

-                      обустройство территории - 7,81%;

-                      изготовление тех. паспорта, согласование планировок - 5,93%;

-                      ремонт инженерного оборудования, гидроизоляция подвала -5,81% баллов;

Приведенный пример формирования мероприятий и оценки воздействия наинвестиционную привлекательность конкретного объекта коммерческой недвижи­мости свидетельствует о принципиальной пригодности предлагаемого методическо­го подхода к решению задач такого рода.

Данный механизм управления объектами коммерческой недвижимости, разработанный Асаулом А.Н., позволяет не только оценивать эффективность каждого выполненного мероприятия на объекте, но и анализировать планируемые работы, обосновывать соответствую­щие управленческие решения. Это поможет с минимальными затратами и макси­мальным эффектом управлять объектами недвижимости с позиций собственника, а в конечном итоге будет способствовать реновации коммерческой недвижимости, ис­пользуемой для различных нужд.

Заключение

 

         По итогам работы можно сделать вывод о том, что анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости позволяет сде­лать вывод о разнородности качественных характеристик объектов. В связи с этим целесообразно свести многочисленные характеристики в один интегральный показа­тель инвестиционной привлекательности. Обосновано, что управление объектами коммерческой недвижимости це­лесообразно и возможно осуществлять на базе анализа инвестиционной привлека­тельности.          Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестици­онной привлекательности инвестирования актуально для целого ряда задач: привле­чение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может быть также полезен для деятельности сле­дующих организаций- участников рынка недвижимости, а именно: для девелопер­ских компаний, оценочных фирм, кредитных организаций и др.

         Рынок объектов коммерческой не­движимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринима­ются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стан­дартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформули­ровано. Ситуация на многих объектах коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего, часто управление осуществляется без какой-либо системы или механизма, что негативно сказывается на эффективности функционирования.

         Предлагаемая в работе  методика исследования, разработанная А.Н. Асаулом, дает возможность рас­считать количественный показатель инвестиционной привлекательности. Такая оценка позволит определять исходное и конечное состояние объекта недвижи­мости, применительно к которому будет применяться механизм управления, включающий совокупность управленческих решений.

         В рамках оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала должны ставиться в соответствие набор критериев, характеризующих состояние микросреды ОКН, и достижение определенной желаемой структуры составляющих ИП конкретного объекта. Необходимо также раскрыть связь между параметрами ОКН и точками выхода микросреды. При этом важнейшее влияние на развитие ИП ОКН в условиях мегаполиса на данном уровне параметрических взаимодействий окажет состояние внешней среды.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости была проведена на примере предприятия АО «Авангард». Объект представляет собой отдельно стоящее капитальное здание. Общая площадь составляет 1155,4 кв. м. Площадь земельного участка под зданием и прилегающая к нему состав­ляет 830 кв. м. Показатель инвестиционной привлекательности по исходному состоянию объекта составил 1,652. После реализации предложенных мероприятий, возможно увеличение этого показателя в 1,5 раза.

Список использованной литературы

 

 

1.                 Абдужабаров А.Х. Современные условия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл». - 2010. - № 2 (52).

2.                АсаулА. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов / А.Н. Асаул, Х.С. Абаев, Ю.А. Молчанов - СПб.: Гуманистика, - 2007. -240 с.

3.     Максимов С. Н. Управление недвижимым имуществом: учебник / И.А Бузова и др.; под ред. С.Н. Максимова; ИНЖЭКОН. - СПб., 2005. - 470 с.

4.     Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. -107 с.

5.     Электронный ресурс :http//:EkbRealty.ru

6. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты: Учебное посо­бие / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 1997. - 320 с; Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тэпман / Под ред. проф. В.А. Швандара. - М: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с; Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк. - М.: Русская Деловая Литература, 1996. - 272 с; Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. д.э.н. проф.

В.И. Ресина. Академия народного хозяйства при Правительстве РФ.-М.: Дело, 1999.-328

7.КоттсД. Управление инфраструктурой организации / Д. Коттс / Пер.с англ. - М.: ОАО «Типография «Новости», 2001. - 597с.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. / Оме-га-Л, 2007. 672 с; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним» / Принят Государственной Думой 17 июня 1997 года / Справочно­правовая система «Гарант».

9. Гарина С.А. Муниципальная среда коммерческой недвижимости / С.А.Гарина//Факторы и механизмыустойчивостипредприятий//Сб. науч. тр./ РАН. Сиб. отд-ние. ИЭиОПП, СИБАГС; Под ред. д.э.н, проф. А.В. Евсеенко. -Новосибирск: СибАГС, 2002. - Вып. 2.- С. 144-152.

10. Сутырин С. Ф., Хованов Н.В. Россия как импортер капитала: основные компоненты ин­вестиционного климата / С.Ф. Сутырин, Н.В. Хованов // Российский путь в экономике. Серия: Россия накануне XXI века. Выпуск 7 / Редактор Г.Г. Богомазов. СПб, ТОО ТК "Петрополис", 1996. - С.239- 251.

11.  Абдужабаров А.Х. Стратегия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости/ А.Х. Абдужабаров, С.А. Лочан // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл». - 2009. - № 5.

 

Просмотров работы: 38036